《物業(yè)管理條例釋義》（55）

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第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

【釋義】本條是關于利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的規(guī)定。

規(guī)定本條的目的有三方面：一是原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的辦理程序，二是明確相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)對利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的事前否決權，三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設施設備經營所得收益的使用方向。

利用共用部位、共用設施設備經營需要征得相關業(yè)主的同意是因為經營行為可能對其權益造成影響。例如，在業(yè)主窗戶下設置霓紅燈廣告，就可能會影響業(yè)主的休息。這里的相關業(yè)主，主要是指直接受到經營行為影響的業(yè)主。利用共用部位、共用設施設備經營需要征得業(yè)主大會的同意是因為業(yè)主大會代表和維護著物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益。利用與全體業(yè)主利益密切相關的共用部位、共用設施設備來從事經營活動，自然應當取得業(yè)主大會的同意。

利用共用部位、共用設施設備經營需要經過物業(yè)管理企業(yè)的同意是由物業(yè)管理企業(yè)的服務性質和服務內容決定的。物業(yè)管理企業(yè)是由全體業(yè)主選聘的，承擔物業(yè)管理區(qū)域內的具體管理服務任務。因此，物業(yè)管理企業(yè)要從維護全體業(yè)主合法利益和有利于實施更好的物業(yè)管理服務的角度出發(fā)，發(fā)揮其對物業(yè)管理事項、物業(yè)管理區(qū)域全面情況比較熟悉和具有一定的技術、經營經驗的特長，全面分析考慮利用共用部位、共用設施設備經營是否安全可行并符合全體業(yè)主的合法權益。當然，物業(yè)管理企業(yè)不得借機實現企業(yè)的私人經濟利益或者達到自己的目標。

關于利用共用部位、共用設施設備經營所得經營收益的使用問題，各方面的認識比較一致，即應當優(yōu)先用于補充住房專項維修資金。主要理由有兩點：一是收益來源于利用共用部位、共用設施設備經營所得，應該主要用于其維修養(yǎng)護；二是住房專項維修資金是房屋的養(yǎng)老金由全體業(yè)主按照產權份額分期繳交，一旦急需時所需數量較大，利用共用部位、共用設施設備經營所得補充住房專項維修資金有利于及時籌備所需資金。同時，為尊重全體業(yè)主的意愿和特殊使用需要，本條規(guī)定業(yè)主所得收益也可以按照業(yè)主大會的決定使用

需要說明的是，利用共用部位、共用設施設備經營的前提是必須符合國家、地方有關共用部位、共用設施設備安全使用、管理等相關要求及規(guī)定。在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，還必須按照國家有關法律法規(guī)的規(guī)定辦理有關合法經營手續(xù)。