《物業(yè)管理?xiàng)l例釋義》（50）

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第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的規(guī)定。

本條共兩款：第一款確立了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施不得改變用途的原則；第二款是第一款規(guī)定的補(bǔ)充，規(guī)定了第一款所定原則的例外情形，并分不同情形設(shè)置了不同的程序。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生產(chǎn)、生活需求所必需的，因而原則上不能改變用途。例如，城郊某住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)了一座小學(xué)，用來滿足小區(qū)業(yè)主子女人學(xué)的需要。如果改變?cè)搶W(xué)校的用途，小區(qū)業(yè)主只能送子女去別的很遠(yuǎn)的學(xué)校就學(xué)，這無疑將給業(yè)主的生活與工作帶來極大的不便，也可能有悖于業(yè)主當(dāng)初購房的初衷。因?yàn)闃I(yè)主當(dāng)初購房，很可能就是因?yàn)榭紤]到小區(qū)荷學(xué)校，自家孩子上學(xué)方便。

本條第二款的規(guī)定有兩層含義：一是在特定情況下物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施可以改變用途，二是公共建筑和共用設(shè)施改變用途時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循相應(yīng)的程序。第二款并沒有具體規(guī)定什么條件下能夠改變公共建筑和共用設(shè)施用途，而只是原則性的規(guī)定業(yè)主依法確需時(shí)可以申請(qǐng)改變，物業(yè)管理企業(yè)確需時(shí)可以提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)啟動(dòng)申請(qǐng)改變程序。改變用途的程序是第二款規(guī)定的重點(diǎn)。按照該款規(guī)定，業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。關(guān)于改變公共建筑和共用設(shè)施用途應(yīng)當(dāng)辦理的具體手續(xù)，其他法律法規(guī)已有相應(yīng)規(guī)范，因此《條例》只是強(qiáng)調(diào)業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法去辦理有關(guān)手續(xù)。例如，根據(jù)《公共文化體育設(shè)施條例》規(guī)定，確需改變公共文化體育設(shè)施用途的，有關(guān)地方人民政府在做出決定前，應(yīng)當(dāng)組織專家論證，并征得上一級(jí)人民政府文化行政主管部門、體育行政主管部門同意，報(bào)上一級(jí)人民政府批準(zhǔn)。涉及大型公共文化體育設(shè)施的，上一級(jí)人民政府在批準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)舉行聽證會(huì)，聽取公眾意見。