第五章 物業(yè)的使用與維護

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第五章 物業(yè)的使用與維護

本章共7條，對物業(yè)的使用與維護制度作了明確規(guī)定。

在物業(yè)的使用和維護中，各方面反映比較強烈的問題主要有：公共建筑和共用設(shè)施改變用途問題；占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地問題；供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護問題；房屋裝飾裝修問題；建立住房專項維修資金制度問題；利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營問題；存在安全隱患，危及公共利益及他人合 法權(quán)益的物業(yè)的維修養(yǎng)護問題等。這些問題涉及到公共利益和公共安全，如果處理不當，會侵犯多個業(yè)主、甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益。實踐中，由于此類問題處理不當造成的矛盾和糾紛屢見不鮮，嚴重的還造成居民生命財產(chǎn)損失等惡性事故，社會反響極大。因此，這些問題既是物業(yè)使用和維護過程中的平常事，又是事關(guān)社會穩(wěn)定和居民生命財產(chǎn)安全的大事。

針對實踐中物業(yè)管理企業(yè)和個別業(yè)主擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途的行為，《條例》第五十條規(guī)定公共建筑和共用設(shè)施不得改變用途的原則，并對改變公共建筑和共用設(shè)施用途的程序作了嚴格限制。

針對亂挖、亂占小區(qū)道路、場地的行為，《條例》第五十一條對業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地的行為予以規(guī)范，明確了相應(yīng)的程序，強化了占用人恢復(fù)原狀的義務(wù)。同時，《條例》第五十二條規(guī)定供水、供電等單位及時恢復(fù)臨時占用、控掘的道路和場地原狀的義務(wù)。

為了明確物業(yè)的維修、養(yǎng)護責任，避免不必要的紛爭，《條123例》第五十二條明確了供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋裝飾裝修對小區(qū)環(huán)境、物業(yè)安全等影響甚大，為了規(guī)范房屋裝飾裝修行為，《條例》第五十三條規(guī)定了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的告知義務(wù)。

物業(yè)的維修養(yǎng)護，尤其是大、中修和更新改造，需要相應(yīng)的資金。對于群體型的住宅物業(yè)而言，未雨綢繆，籌集專項維修資金以備不時之需至關(guān)重要。為此，《條例》第五十四條確立了住宅專項維修資金制度。

物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備可能被用于經(jīng)營，也可能產(chǎn)生收益。為了規(guī)范此類經(jīng)營行為，確保業(yè)主的合法權(quán)益，《條例》第五十五條對利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的程序以及經(jīng)營收益的分配作了原則規(guī)定。

為了消除安全隱患，維護公共利益以及業(yè)主合法權(quán)益，《條例》第五十六條明確了責任人對存在安全隱患物業(yè)的維修養(yǎng)護責任和有關(guān)業(yè)主的配合義務(wù)，同時規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在一定條件下可以代責任人維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔，以確保物業(yè)安全。

本章規(guī)定對于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的行為，保障物業(yè)的正常使用與維護，具有十分重要的意義。