《物業(yè)管理條例釋義》（42）

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第四十二條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用繳納的規(guī)定。

在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主則支付物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)費用，作為獲取服務(wù)的對價。在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中，提供物業(yè)服務(wù)和支付物業(yè)服務(wù)費用是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的主要義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)費用是物業(yè)服務(wù)合同的必備內(nèi)容之一。當事人應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定物業(yè)服務(wù)費用的標準、數(shù)額及繳納方式。

本條是從物業(yè)服務(wù)費用的繳納主體角度來做規(guī)定的。從本條規(guī)定來看，物業(yè)服務(wù)費用的繳納有三種不同情況:一種是由業(yè)主繳納，第二種是由使用人繳納，第三種是由建設(shè)單位繳納。

業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費用是最普遍的現(xiàn)象。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，對業(yè)主的物業(yè)進行管理，為業(yè)主提供服務(wù)，因此，業(yè)主理所當然的應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)支付相應(yīng)服務(wù)費用。在現(xiàn)實生活中的，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。當業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用。實際上，物業(yè)使用人是代業(yè)主履行合同義務(wù)。鑒于物業(yè)使用人實際占有和使用物業(yè)，是真正享受物業(yè)服務(wù)的人，《條例》規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定。同時，考慮到業(yè)主畢竟是繳納物業(yè)服務(wù)費用的第一責任人，業(yè)主的地位相對穩(wěn)定，而物業(yè)使用人并不是物業(yè)服務(wù)合同的當事人，且其變動相對較快，為了保障物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，《條例》進一步規(guī)定，即使存在這一約定，業(yè)主仍然負連帶繳納責任。所謂連帶繳納責任，是指當物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用繳納的約定時，業(yè)主仍負繳納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費用。

在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新建物業(yè)，產(chǎn)權(quán)的多元化需要一個過程。在建設(shè)單位銷售物業(yè)之前，建設(shè)單位是惟一的業(yè)主。如果建設(shè)單位聘請了物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當支付物業(yè)管理服務(wù)費用。在物業(yè)開始銷售給眾多分散的業(yè)主時，建設(shè)單位仍然需要就沒有售出的物業(yè)以及沒有交付給業(yè)主的物業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費用；已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主繳納。因為已竣工沒有售出物業(yè)的產(chǎn)權(quán)仍然屬于建設(shè)單位，作為產(chǎn)權(quán)人當然有義務(wù)繳納服務(wù)費用；對于沒有交付給物業(yè)買受人的物業(yè)而言，物業(yè)的實際占有人還是建設(shè)單位，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)往往也還沒有轉(zhuǎn)移給買受人，買受人也沒有享受到物業(yè)服務(wù)。因此，本條規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。