《物業(yè)管理條例釋義》（41）

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第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用的規(guī)定。

本條規(guī)定有以下四層含義:第一，物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)屬于一種市場交易行為，具體的服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)的服務(wù)費用應(yīng)

由交易雙方協(xié)商確定；第二，不同性質(zhì)和特點的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用也應(yīng)有所不同。物業(yè)性質(zhì)和特點不同，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求也會不同。例如，住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主、普通住宅物業(yè)與高檔住宅物業(yè)的業(yè)主，對物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量會有不同的要求，而物業(yè)服務(wù)費用是與物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量密切相關(guān)的;第三,物業(yè)服務(wù)收費，應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)費用的確定應(yīng)當具有合理性，體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的價值；物業(yè)服務(wù)收費的項目、標準、程序等應(yīng)當公開,不能暗箱操作；物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當按質(zhì)論價，質(zhì)價相符既不能只收費不服務(wù)，也不能多收費不服務(wù)，也不能多收費少服務(wù)；第四，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)收費辦法來確定物業(yè)服務(wù)費用?？紤]到目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善，完全由市場形成價格的機制沒有形成，涉及廣大老百姓日常生活的物業(yè)服務(wù)費用仍需要國家進行必要的指導(dǎo)和規(guī)范，對物業(yè)管理企業(yè)的價格行為也需予以規(guī)范和監(jiān)督。因此，《條例》規(guī)定由國務(wù)院價格主管部門和國務(wù)院建設(shè)主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費的具體管理辦法，來規(guī)范牧業(yè)服務(wù)收費行為。

從目前國家和地方的有關(guān)規(guī)定來看，對不同物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費用實行的是不同的價格形式：對涉及老百姓日常生活的普通住宅的物業(yè)服務(wù)費用，國家予以適當?shù)恼{(diào)控，實行政府定價或者政府指導(dǎo)價；對其他物業(yè)的物業(yè)費用，實行市場調(diào)節(jié)價。這里所謂普通住宅是相對于高檔住宅而言的。而對高檔住宅，各地判斷標準不一。例如，在北京，高檔住宅一般是指別墅、度假村民及其他單位售價超過當志上年度平均商品房價格兩倍以上的住宅。高檔住宅外的其他住宅，均屬于普通住宅的范疇。所謂政府定價，是政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格；政府指導(dǎo)價，是指經(jīng)由政府價格言管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。所謂市場調(diào)節(jié)價，是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。