《物業(yè)管理條例釋義》（17）

第十七條 業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理 , 業(yè)主的共同利益 , 業(yè)主應當履行的義務 , 違反公約應當承擔的責 任等事項儂法作出約定。

業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

[釋義] 本條是對業(yè)主公約的內容和法律效力的規(guī)定。業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的,規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內叫業(yè)使用維護時涉及業(yè)主共同利益事項的。全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范,它一般以書面形式訂立。業(yè)主公約作為業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內一些重大事務的共同性約定和允諾,作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段,要求全體業(yè)主共同遵守。業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益的補充,是有效調整業(yè)主之間權利與義務關系的基礎性文件，也是物業(yè)管理順利進行的重要保證。要形成和諧有序的物業(yè)管理秩序,必須充分認識到業(yè)主公約起到的重要作用。

第一款規(guī)定了業(yè)主公約的主要內容。業(yè)主公約一般應包括以下主要內容 :

1. 有關物業(yè)的使用、維護、管理。如業(yè)主使用其自有物和物業(yè)管理區(qū)域內共用部分、共用設備設施以及相關場地的到 定 ; 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內公共建筑和共用設施使用的有關 程 ; 業(yè)主對自有物業(yè)進行裝飾裝修時應當遵守的規(guī)則 : 等等。

2. 業(yè)主的共同利益。如對物業(yè)共用部位、共用設施設備 用和保護 , 利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配 ; 對公共秩序、 境衛(wèi)生的維護 ; 等等。

3. 業(yè)主應當履行的義務。如遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共共部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;按時交納物業(yè)服務費用；不得擅自改變建筑物及其設施設備的結構、外貌、設計用途,不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;不得隨意停放車輛和鳴放喇叭;箏等。

4. 違反公約應當承擔的責任。業(yè)主不履行業(yè)主公約義務要承擔民事責任,其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔責任方式。在違約責任中還要明確解決爭議的辦法,如通過業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)調解和處理等,業(yè)主不服調解和處理的,可過訴訟渠道解決。

第二款規(guī)定了業(yè)主公約的法律效力。由于業(yè)主公約須經物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主簽字承諾,因此,業(yè)主公約的效力范圍當然涉及全體業(yè)主。在這里,有如下幾點值得說明 :

1. 業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。由于業(yè)主公約 一項核心的內容是規(guī)范對物業(yè)的使用秩序,而物業(yè)使用人基于其實際的物業(yè)的使用,不可避免地會影響到物業(yè)的狀態(tài),而且業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理勢必要直接與物業(yè)使用人打交道,因此客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動中來。

2. 業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動產生效力。在物業(yè)的轉讓和繼承中,物業(yè)的所有權要發(fā)生變動移轉給受讓人。但業(yè)主公約無須新人住的繼受人作出任何形式上的承諾,就自動地對其產生效力。在這一點上可以理解為繼受人在取得物業(yè)時,對已經生效的業(yè)主公約存在默示,自愿接受業(yè)主公約的約束。