第十一條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé) :
（一） 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 ;
( 二 ) 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員 , 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 ;
( 三 ) 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè) ;
( 四 ) 決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案 , 并監(jiān)督實(shí)施 ;
( 五 ) 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 ;
( 六 ) 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
[釋義]本條是對(duì)業(yè)主大會(huì)職責(zé)的規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是業(yè)主大會(huì)對(duì)其所管轄的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理事項(xiàng)行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的范圍。除了業(yè)主能夠單獨(dú)享有的權(quán)利之外,多數(shù)業(yè)主的權(quán)利只能通過業(yè)主大會(huì)的形式才能實(shí)現(xiàn) 的。明確業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有利于業(yè)主大會(huì)在其權(quán)限范圍內(nèi)規(guī)范、 健康地從事活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)主要有以下職責(zé) :
( 一 ) 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主自我管理、自我規(guī)范最基礎(chǔ)的規(guī)約,涉及每一個(gè)業(yè)主在物業(yè)管理中的利益,理應(yīng)由全體業(yè)主共同制定和修改。在召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議以前,規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理中權(quán)利與義務(wù)的是建設(shè)單位制定的臨時(shí)業(yè)主公約,首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開,業(yè)主大會(huì)成立之后,業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)制定正式的業(yè)主公約。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上制定通過,議事規(guī)則要對(duì)業(yè)主技票權(quán)確定辦法等重大事項(xiàng)作出明確約定,以規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作。業(yè)主大會(huì)在不違反法律、法規(guī)的前提下,有權(quán)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況 對(duì)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行修改和補(bǔ)充,使得業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容真正能夠體現(xiàn)廣大業(yè)主的利益。
( 二 ) 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生,對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)委員思想道德素質(zhì)和管理水平的高低,直接關(guān)系到業(yè)主委員會(huì)能否順利或者優(yōu)質(zhì)地完成業(yè)主大會(huì)交辦的各項(xiàng)任務(wù),應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)委員的任職資格上做一定的要求,因此本條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),具備一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉能代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主委員會(huì)委員。對(duì)不符合法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定條件的業(yè)主委員會(huì)委員,業(yè)主大會(huì)可以更換,重新選舉出符合條件的業(yè)主委員會(huì)委員。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的工作,業(yè)主大會(huì)有權(quán)代表業(yè)主實(shí)施監(jiān)督,保證其以符合廣大業(yè)主 利益的方式運(yùn)行,這種監(jiān)督一般采取昕取業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告的方式進(jìn)行。作為業(yè)主大會(huì)成員的業(yè)主,在平時(shí)也可以監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作,在業(yè)主大會(huì)中提出自己對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作的監(jiān)督意見。
( 三 ) 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定,為業(yè)主提供服務(wù)。由于物業(yè)管理涉及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的事務(wù),單個(gè)業(yè)主無法選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主只有通過業(yè)主大會(huì)集體決策,才能作出選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定。這種聘用制有助于建立良好的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)必須依靠良好的經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)才能擠進(jìn)和占領(lǐng)市場(chǎng),從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)水平的提高。
( 四 ) 決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施
專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造,其所有權(quán)屬于業(yè)主。由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和維護(hù)涉及業(yè)主共同利益,專項(xiàng)維修資金的籌集和使用也關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益,因此專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌與使用方案要經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的同意。至于首次住房專項(xiàng)維修資金的繳存,將在有關(guān)規(guī)章制度中,做詳細(xì)的規(guī)定,業(yè)主大會(huì)主要是對(duì)住房專項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌方案進(jìn)行決定。資金的續(xù)籌是專項(xiàng)維修資金制度長(zhǎng)期運(yùn)行的必要保障。當(dāng)住房的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備遭到老化、陳舊、損壞,為了保障住房正常的使用功能需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金來進(jìn)行修繕時(shí),有關(guān)業(yè)主、業(yè)主 委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)可以提出專項(xiàng)維修資金使用方案,經(jīng)過業(yè)主大會(huì)審議同意之后可以支取專項(xiàng)維修資金進(jìn)行相關(guān)修繕活動(dòng)。為了保證專項(xiàng)維修資金的使用安全,業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案的實(shí)施情況予以監(jiān)督。
( 五 ) 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度為了保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)規(guī)范進(jìn)行,物業(yè)管理保證和諧的物業(yè)管理秩序的形成,業(yè)主大會(huì)有權(quán),也有必要制定、修改一些物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。如房屋的定期維修制度;設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定;綠化環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定;住宅裝修管理規(guī)定;車輛交通方面的一些規(guī)定;消防方面的一些規(guī)定;物業(yè)服務(wù)費(fèi)用分?jǐn)偧袄U交管理規(guī)定;等等。當(dāng)然,這種規(guī)章制度的制定和修改,有些是物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)之下做出的。
( 六 ) 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)除了以上職責(zé)外,業(yè)主大會(huì)還應(yīng)當(dāng)履行法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。如監(jiān)督共用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)地的使用和維護(hù);對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為,依照公約的規(guī)定進(jìn)行處理;昕取和審議業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的工作報(bào)告,并監(jiān)督其實(shí)施;配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作;等等。