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堅持物業(yè)承接驗收制度是實施物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)
一、物業(yè)接管驗收的概念
物業(yè)承接驗收制度是《物業(yè)管理條例》七項重要制度之一，是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。
《物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。明確規(guī)定了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在物業(yè)交接時必須經(jīng)過物業(yè)企業(yè)的查驗和交接。
什么是物業(yè)接管驗收？是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時，進(jìn)行的物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)管理。
承接驗收不同于竣工驗收，它是由物業(yè)企業(yè)依據(jù)建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開發(fā)商移交的物業(yè)時進(jìn)行的驗收，接管驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。其首要條件是竣工驗收合格，并且供電、取暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，同時接收相關(guān)資料。爾后，由物業(yè)企業(yè)依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同履行物業(yè)運行、維護(hù)和保養(yǎng)責(zé)任。
二、物業(yè)承接驗收中存在的問題在現(xiàn)實物業(yè)管理中，物業(yè)承接驗收往往沒有引起足夠的重視，要么不經(jīng)過物業(yè)承接驗收接管物業(yè)，要么物業(yè)承接驗收流于一種形式。留下很多隱患和問題，也是物業(yè)管理中矛盾和投訴的引發(fā)點，目前主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、個別開發(fā)商為追求效益的最大化，趕工期、偷工減料，施工不講規(guī)范，安裝不符標(biāo)準(zhǔn)，竣工驗收粗制爛造，在不同程度上存在為追求加快資金流動，早日收回投資，忽略對物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)控和對確保物業(yè)的投入。在竣工驗收時，他們往往爭取表面形式，私下內(nèi)部處理和對外風(fēng)險轉(zhuǎn)移，發(fā)包給一家急于要項目的物業(yè)企業(yè)，使物業(yè)接管驗收形同虛設(shè)。
2、由于“建”、“管”不分的體制決定，物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，當(dāng)開發(fā)項目存在問題時候，處于不平等位置的物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位不能進(jìn)行正常的承接驗收，有的甚至連合同都不簽。很多應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位解決的矛盾和問題，諸如質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實際的承諾等，都推給物業(yè)企業(yè)，造成開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)對業(yè)主投訴相互推諉，問題不能得到及時解決。
3、一些物管企業(yè)行為不規(guī)范，在行業(yè)普遍虧損的情況下為求生存，片面追求擴大規(guī)模，一味滿足開發(fā)商的要求，有的企業(yè)不規(guī)范競爭，任意“殺價”，低價進(jìn)入，存在“先接下來再說”的思想，不認(rèn)真進(jìn)行物業(yè)承接驗收就簽訂合同，留下很多隱患和潛在問題。
4、法制意識較差，對物業(yè)的承接驗收的重要性、復(fù)雜性認(rèn)識不足。房屋的管網(wǎng)設(shè)施、隱蔽工程等存在的問題，有些往往在業(yè)主入住后才暴露出來，帶來產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任、施工安裝責(zé)任、管理維護(hù)責(zé)任不清，糾紛多，投訴多、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法利益沒受到有效保護(hù)，業(yè)主怨聲載道，物業(yè)管理企業(yè)代人受過。
三、搞好物業(yè)的接管驗收應(yīng)該注意的問題
物業(yè)的接管驗收是在工程竣工驗收合格后進(jìn)行，物管企業(yè)可參加竣工綜合驗收。工程竣工驗收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)，按照國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抽樣和試驗檢查的驗收方式，而物業(yè)接管驗收是建設(shè)開發(fā)商向物業(yè)管理移交物業(yè)，按業(yè)主入住的使用要求進(jìn)行檢查、查驗的一種驗收方式，把握驗收的內(nèi)容和重點是物業(yè)驗收不可忽略的問題。
物業(yè)接管驗收大致分為現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等方面的工作。
(一)、首先建立健全項目接管驗收的組織與機構(gòu)，根據(jù)分類建立不同專業(yè)人員的驗收小組，制定和安排物業(yè)的驗收計劃，還應(yīng)對驗收組成員根據(jù)分工進(jìn)行必要的培訓(xùn)，提出要求，掌握標(biāo)準(zhǔn)，及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，列出遺漏工程項目，從物業(yè)管理角度提出相應(yīng)的整改意見。
(二)、掌握和熟悉現(xiàn)場驗收的主要項目和重點，掌握和明確驗收的主要內(nèi)容，是搞好驗收的重要方面。在現(xiàn)場驗收中根據(jù)物業(yè)項目的不同，大致應(yīng)該掌握以下重點內(nèi)容和分類：
1、土建工程：包括屋面排水、伸縮縫、地面有無滲水，地下室墻面有無滲水;地面有無氣鼓及滲水、開裂;消防門、通道、樓梯等有無問題。
2、裝飾工程:包括各地面、護(hù)墻板、門和門框護(hù)欄及扶手、燈具及其他水電設(shè)施、外墻面(裝飾、涂料、玻幕)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的裝飾、公共洗手間、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。
3、供配電系統(tǒng):包括供配電設(shè)備，應(yīng)急供配電設(shè)備、各強電檢查井內(nèi)管線及電箱、避雷裝置、公共照明、用電器具等。
4、給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等、各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及接門等，檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等，化糞池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等、人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。
5、電梯系統(tǒng)：各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。
6、空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)制冷機組、風(fēng)柜、各盤管機、各風(fēng)管及風(fēng)口，空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、鼓風(fēng)機、暖風(fēng)系統(tǒng)，空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷機塔、冷卻泵及電機、各檢修口等，避風(fēng)及防排煙風(fēng)機、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。
7、弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門)，樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等)弱電檢查井內(nèi)的管線、接線箱等。
(三)、資料交接
資料交接是項目移交中的細(xì)致工作，也是交接中的薄弱環(huán)節(jié)。往往是資料不齊，交接不完整，影響了后期的管理，資料交接應(yīng)注意以下方面:
1、產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、報告等。
2、技術(shù)資料:竣工圖(包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)，各類公共設(shè)施、設(shè)備說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、故障觀察記錄(布置圖)、竣工驗收證明書。
鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及購配件的鑒定合格證書，設(shè)備(水、電、電梯、空調(diào))及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書，砂漿及混凝土試塊試壓報告，供水管道的試壓報告，機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
3、驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書，電梯使用合格證書、電話、網(wǎng)絡(luò)保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。
(四)、其他交接
1、設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余的材料備品等。
2、具有保修期設(shè)施設(shè)備或購買合同或保修協(xié)議等。
3、公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房，洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
(五)、接管驗收注意事項
1、在接管驗收前，物業(yè)公司與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商接受驗收的相關(guān)問題，如:交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)，明確驗收程序，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
2、接管驗收不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應(yīng)該認(rèn)真清點物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型，并經(jīng)交接雙方在驗收報告簽字后生效。
3、對查驗中發(fā)現(xiàn)問題，屬必須改正的，應(yīng)書面報請建設(shè)施工單位返修，一時無法返修的項目要確定今后維修期限，屬于無法返修的項目，應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達(dá)成一致意見形成備忘錄備案。
4、為保證設(shè)施設(shè)備的正常運行，對驗收完后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運行測試。在此期間，工作重點應(yīng)逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，要注意物管公司管理處技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。
總之，物業(yè)的承接驗收是保證物業(yè)企業(yè)后期物業(yè)管理順利開展和規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險的一個重要問題，萬萬不可粗心大意。
(作者系重慶市國土資源和房屋管理局物業(yè)處處長)