談前期物業(yè)管理交接驗收

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　談前期物業(yè)管理交接驗收

　　物業(yè)承接驗收制度是國務院《物業(yè)管理條例》確立的七項重要制度之一，該制度執(zhí)行的好壞，直接關系到物業(yè)能否正常使用及廣大業(yè)主、使用人的人身安全等業(yè)主的切身利益，它的建立和完善，有利于減少物業(yè)管理矛盾、糾紛。前期物業(yè)管理交接驗收是物業(yè)承接驗收的基礎只有搞好了前期物業(yè)管理交接驗收，在后期的物業(yè)管理活動中，物業(yè)承接驗收才能得于繼續(xù)開展。

　　一、前期物業(yè)管理交接驗收的重要性

　　前期物業(yè)管理交接驗收是物業(yè)管理企業(yè)承接前期物業(yè)管理服務過程中，對新建物業(yè)共用部位、共用設施進行查驗，接受有關移交資料，代表業(yè)主要求建設單位解決新建物業(yè)的建設遺留問題，并與建設單位辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)。

　　(一)前期物業(yè)管理交接驗收是物業(yè)承接驗收的基礎。前期物業(yè)管理交接驗收主要是對新建物業(yè)是否按設計要求建設施工，物業(yè)共用配套設施是否完善，物業(yè)使用功能是否完備，質量是否合格等方面進行查驗。物業(yè)管理企業(yè)通過前期物業(yè)管理交接驗收及時了解新建物業(yè)的概況，點交新建物業(yè)的配套設施設備，發(fā)現(xiàn)新建物業(yè)的建設遺留問題，并與建設單位就該遺留問題達成解決方案，交接竣工總平面圖、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件等資料，為后期的物業(yè)管理服務和以后的物業(yè)承接驗收打好基礎和做好準備。

　　(二)前期物業(yè)管理交接驗收是保障業(yè)主合法權益的重要途徑。目前，新建房屋綜合驗收已取消，房屋驗收由主體結構驗收、消防驗收等多個專項驗收組成，購房人與開發(fā)建設單位以是否取得房屋使用說明書和房屋質量保證書作為房屋的交付使用的條件。目前，有許多小區(qū)都存在業(yè)主取得了上述兩書，但小區(qū)配套并不完善的情況，如圍墻沒有修好，道路、綠化工程沒有完成，門禁系統(tǒng)沒有開通，以及部分房屋存在使用功能和質量問題(如廚房、廁所漏水，排污管道設置不合理等等)。業(yè)主在入住后，發(fā)現(xiàn)配套不完善及房屋有質量問題，業(yè)主往往以此為由不交物業(yè)服務費，產(chǎn)生了大量前期物業(yè)管理矛盾和糾紛，其實質也就是業(yè)主的合法權益受到侵害。物業(yè)管理企業(yè)通過前期物業(yè)管理交接驗收，可以發(fā)現(xiàn)類似問題，并督促開發(fā)建設單位及時解決，對解決難度大的問題，可以明確要求開發(fā)建設單位列出詳細的整改方案，并監(jiān)督其完成，同時做好業(yè)主與開發(fā)建設單位之間的協(xié)調溝通工作，維護業(yè)主的合法權益。

　　二、前期物業(yè)管理交接驗收難的根源淺析

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗收中角色尷尬。在物業(yè)辦理預售許可證前，開發(fā)建設單位以一個大業(yè)主的身份與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務合同，在業(yè)主入住后，開發(fā)建設單位又通過業(yè)主臨時公約將前期物業(yè)服務合同中業(yè)主的權利義務讓給廣大業(yè)主，這樣對于很多前期物業(yè)服務的相關約定履行起到了很好的規(guī)范。但是，對于前期物業(yè)管理交接驗收，就存在交接驗收主體錯位的現(xiàn)象，即.在前期物業(yè)服務合同中，開發(fā)建設單位以甲方的身份代表業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務，在交接驗收中，又要求物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主與開發(fā)建設單位搞好交接驗收。這種主體錯位，就使得前期物業(yè)管理交接驗收難于開展，如果物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中強調前期物業(yè)交接驗收，開發(fā)建設單位可能就不與之簽訂服務合同，而使得物業(yè)管理企業(yè)受制于開發(fā)建設單位。同樣，在前期物業(yè)管理招投標中，開發(fā)建設單位也占據(jù)主動地位，物業(yè)管理企業(yè)為了中標，取得物業(yè)項目的管理權而對前期物業(yè)的交接驗收做出讓步。雖然，建設部和我市均制定了《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》，但示范文本只能參照執(zhí)行并沒有強制使用，開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)可以對此做出修改或者不予采用。

　　(二)在前期物業(yè)管理交接驗收中，物業(yè)管理企業(yè)責任缺失。在前期物業(yè)交接驗收中，《物業(yè)管理條例》要求開發(fā)建設單位履行物業(yè)的交接驗收義務，但對物業(yè)管理企業(yè)并沒用做出強制性的要求，對物業(yè)管理企業(yè)不認真履行交接驗收義務并沒有相應的處罰措施，也就是說物業(yè)管理企業(yè)在交接驗收過程中是否履行交接驗收職責，完全憑物業(yè)管理企業(yè)的自身約束和責任心。對于開發(fā)建設單位控股的物業(yè)管理企業(yè)，“兒子”受制于“老子”，前期物業(yè)管理交接驗收職責履行將無從談起，對于誠信度不高的開發(fā)建設單位，其控股的物業(yè)管理企業(yè)往往采用“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的簡單辦法或者拖延戰(zhàn)術來解決開發(fā)建設過程中的遺留問題，確保開發(fā)建設單位"后院"不起火。目前，在前期物業(yè)管理中，業(yè)主因物業(yè)項目配套不完善或者存在質量問題投訴困難，解決困難(開發(fā)建設單位已經(jīng)完成開發(fā)和銷售)，業(yè)主在無奈的情況下往往拒交物業(yè)服務費。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)認為是開發(fā)建設單位的遺留問題，應該找開發(fā)建設單位解決，抱怨自己是“代人受過”，從根本上分析，物業(yè)項目配套不完善或者存在質量問題是開發(fā)建設單位的問題，但物業(yè)管理企業(yè)也有沒有認真履行交接驗收職責的過失。

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務水平有待提高。在我市乃至全國，物業(yè)管理企業(yè)絕大多數(shù)是三級企業(yè)，其人員的素質和工程技術水平有限，對物業(yè)的建設工程質量和配套設施設備的安裝及質量不具備驗收能力。很多小企業(yè)在交接驗收時，只知道項目及配套設施設備的有無，對項目及配套設施設備建設是否符合建設安裝要求、質量是否合格并不是太清楚，尤其是對物業(yè)的消防、電梯、供暖制;令和排污設施是否合格缺乏判斷力，我市沙坪壩區(qū)燕渝苑小區(qū)的化糞池爆炸打死保安的案例，就與化糞池是否通氣有關。

　　(四)業(yè)主的知情權沒有得到充分體現(xiàn)。業(yè)主在購房時，大多關注其專有部位及室內配套的質量，很少關心共有設施設備的配備是否完善合格，缺乏整個物業(yè)的概念和責任意識。另外，開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)也不愿意業(yè)主參與前期物業(yè)的交接驗收，據(jù)了解，其原因有三：一是業(yè)主不具備前期物業(yè)交接驗收的能力，二是業(yè)主不能正確地對待前期物業(yè)開發(fā)建設過程中的遺留問題，一個物業(yè)項目在建成后總會或多或少地有些后續(xù)遺留問題需要慢慢解決，業(yè)主知情后，可能就會認為自己所購買的物業(yè)有瑕疵，而出現(xiàn)業(yè)主哄吵集訪現(xiàn)象，使小問題復雜化，引起不必要的矛盾，三是也不排除少數(shù)開發(fā)建設單位有隱情，不想讓業(yè)主知道。

　　三、建立和完善物業(yè)管理交接驗收制度的思

　　考要解決前期物業(yè)管理交接驗收難的問題，關鍵要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度，明確物業(yè)管理企業(yè)的職責，廣大業(yè)主共同參與，三管齊下，才能切實解決。

　　一是要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度。嚴格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》，根據(jù)《條例》精神，由物業(yè)行政主管部門制定前期物業(yè)管理交接驗收配套文件，明確前期物業(yè)交接驗收流程，及需要注意的事項，物業(yè)管理協(xié)會及物業(yè)管理培訓中心可以組織人員編制物業(yè)項目及配套設施設備的交接驗收基本標準，搞好物業(yè)從業(yè)人員前期物業(yè)交接驗收培訓，以提升物業(yè)管理企業(yè)的整體素質和管理服務水平。同時，加強監(jiān)督指導，各區(qū)縣物業(yè)行政主管部門應參與物業(yè)的交接驗收。對前期物業(yè)項目質量不合格、配套不完善的開發(fā)建設單位，責令其限期整改，對其情節(jié)嚴重的，可按《條例》第五十九條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實處。

　　二是實行開發(fā)建設與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，特別要加大力度推進前期物業(yè)管理招投標，減少和杜絕物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設單位“一家親”，而人為有意地不履行前期物業(yè)管理交接驗收職責的情況發(fā)生，一個地區(qū)物業(yè)管理市場是否規(guī)范與此有著較大的關系，因此，應不遺力推進此項工作。

　　三是規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提升物業(yè)管理行業(yè)素質加大物業(yè)管理行政監(jiān)督和指導力度，嚴格查處各種物業(yè)管理違規(guī)違法行為，推行優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制，扶優(yōu)扶強。通過市場運作原則，逐步淘汰那些管理服務不到位，無誠信無業(yè)績的物業(yè)管理企業(yè)。當前，主城區(qū)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，全市發(fā)展不平衡，也正由于主城區(qū)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量過多，而出現(xiàn)了一些不規(guī)范的競爭。因此，在主城區(qū)，要大力扶持品牌物業(yè)管理企業(yè)做大做強，讓那些小企業(yè)、差企業(yè)自動清理出局，以提升我市物業(yè)管理行業(yè)的整體素質。

　　四是明確物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收中的職責和義務。在物業(yè)管理法規(guī)中賦予物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收的主體資格，明確其職責及義務及不履行此項職責的責任，從而對物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗收行為進行約束。

　　五是廣大業(yè)主共同參與。通過宣傳《條例》，樹立業(yè)主的責任意識，提高其參與物業(yè)管理服務事項的積極性。同時，要求物業(yè)管理企業(yè)應將前期物業(yè)交接驗收以動態(tài)的形式及時告知業(yè)主，也可以讓有一定能力的業(yè)主參與此項工作，讓業(yè)主對自己的物業(yè)享有廣泛的知情權，對開發(fā)建設單位的違約行為進行直接監(jiān)督，共同做好前期物業(yè)的交接驗收工作。

（作者分別系:重慶國土房管局副局長及物業(yè)處主任科員)