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對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的思考
文/許建華
房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)已是大勢(shì)所趨,也是規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的必由之路。從前，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理責(zé)任不清遺留下來(lái)很多歷史問(wèn)題，使得物業(yè)管理成為“替罪羊”,物業(yè)管理企業(yè)得不到公正客觀的評(píng)價(jià)和對(duì)待。要擺脫這種“父子兵”的關(guān)系, 分業(yè)經(jīng)營(yíng)是首選。只有分業(yè)經(jīng)營(yíng)才有利于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。1996年，深圳萬(wàn)科在全國(guó)第一次物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，一舉打破了物業(yè)管理“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”的局面。
本文將從房地產(chǎn)與物業(yè)管理行業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)入手，通過(guò)對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)法律法規(guī)的回顧,縱觀物業(yè)管理招投標(biāo)的發(fā)展歷程,分析個(gè)中存在的問(wèn)題和發(fā)展動(dòng)態(tài)。
一、前期物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)政策法規(guī)有待完善
隨著我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律、法規(guī)不斷完善，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的項(xiàng)目和行業(yè)越來(lái)越多，許多原來(lái)不進(jìn)行招標(biāo)的特殊或壟斷行業(yè)紛紛進(jìn)入有形的建筑市場(chǎng)，按規(guī)范程序進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)交易。招標(biāo)項(xiàng)目遍布各行各業(yè),物業(yè)管理行業(yè)也不例外。以招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，促進(jìn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，一方面突出了業(yè)主的主導(dǎo)地位，保障了業(yè)主權(quán)益，降低了物業(yè)管理費(fèi)用，另一方面也促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高。
雖然有關(guān)物業(yè)管理招投標(biāo)的政策法規(guī)已比較完善,對(duì)招投標(biāo)起到了一定的引導(dǎo)和支持作用。但回顧這一系列制度的變遷過(guò)程,不難覺(jué)察到,制度變遷在創(chuàng)造巨大績(jī)效的同時(shí),也積累了不少矛盾和問(wèn)題。系統(tǒng)梳理這些矛盾和問(wèn)題,可以從中發(fā)現(xiàn)責(zé)權(quán)不清、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)以及盲目擴(kuò)張而產(chǎn)生的混亂,也可以找到由于惡性競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格戰(zhàn)帶來(lái)的后遺癥。
二、招投標(biāo)規(guī)范化管理中的若干問(wèn)題
1、標(biāo)書(shū)應(yīng)用的現(xiàn)狀及注重的內(nèi)容
物業(yè)管理企業(yè)在招投標(biāo)中所制作的標(biāo)書(shū)，在招投標(biāo)活動(dòng)中是重要的環(huán)節(jié)。其方案策劃主要是依據(jù)企業(yè)已有的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)社會(huì)資料的收集編撰合成的,但這個(gè)合成物作為招標(biāo)的主要依據(jù)實(shí)在有點(diǎn)勉強(qiáng)。一旦企業(yè)中標(biāo),耗費(fèi)大量人力、物力編成的標(biāo)書(shū)就基本完成了使命：一份匯集眾多“秀才”擬制的標(biāo)書(shū),能在多大程度上反映一個(gè)企業(yè)的實(shí)際情況呢？
筆者認(rèn)為,標(biāo)書(shū)不能以厚度來(lái)衡量，關(guān)鍵要實(shí)。每一套標(biāo)書(shū)都必須為特定物業(yè)項(xiàng)目度身定做,反對(duì)千篇一律。所以,適當(dāng)增大對(duì)投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)狀的考察和評(píng)分所占的比例,適當(dāng)減少投標(biāo)書(shū)所占分?jǐn)?shù)的比例很有必要。有些物業(yè)管理企業(yè)，為了中標(biāo)，故意把管理費(fèi)用減低到不合理的程度或脫離實(shí)際做出種種過(guò)高承諾，陪標(biāo)、走過(guò)場(chǎng)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。當(dāng)然，投標(biāo)企業(yè)也不能唯利是圖，要善于理財(cái),要為業(yè)主精打細(xì)算,更要憑借全新的理念,突出自身的管理風(fēng)格和品牌形象,贏得物業(yè)管理權(quán),而不是采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段,鉆政策、法規(guī)的空子,公平、公開(kāi)、公正進(jìn)行招標(biāo),不能暗箱操作。
2、招投標(biāo)中的誠(chéng)信問(wèn)題
招標(biāo)者希望找到“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的公司來(lái)管理物業(yè),但都存在著“既要馬兒快點(diǎn)跑,又要馬兒少吃草”的心理。天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，相應(yīng)的價(jià)格就會(huì)有相應(yīng)的服務(wù)，價(jià)低者獲得管理權(quán)也是不科學(xué)的。這其中就關(guān)系到一個(gè)物業(yè)管理的費(fèi)用測(cè)算和報(bào)價(jià)問(wèn)題，報(bào)價(jià)低了或者出現(xiàn)偏差，與營(yíng)業(yè)成本相差甚遠(yuǎn)，物業(yè)管理就會(huì)貶值。具有招投標(biāo)評(píng)審權(quán)和決定權(quán)的專(zhuān)家評(píng)審小組，要充分發(fā)揮職能作用，嚴(yán)格把關(guān)，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的價(jià)值。
中標(biāo)之后，如實(shí)按照條款中的規(guī)定實(shí)施管理也至關(guān)重要。投標(biāo)后是否按投標(biāo)的約定做, 這是企業(yè)的誠(chéng)信問(wèn)題。沒(méi)有誠(chéng)信就沒(méi)有客戶(hù)，也就沒(méi)有效益。
3、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》與物業(yè)管理招投標(biāo)
筆者認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)固然重要,但不應(yīng)該是第一位。筆者的觀點(diǎn)是，不宜提倡資質(zhì)第一，而應(yīng)該將誠(chéng)信和品牌放在第一位。
《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中最重要的一點(diǎn)是：物業(yè)管理公司不能越級(jí)接管，不能越級(jí)競(jìng)投。這勢(shì)必淘汰很多實(shí)力相對(duì)薄弱、但有一定發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)管理公司。是否可以采用一種全新的模式，各家物業(yè)管理公司聯(lián)合招投標(biāo),各取所長(zhǎng),充分利用資源。假設(shè)一家公司的保安服務(wù)水準(zhǔn)是一流的，但在清潔或綠化方面的力量較薄弱，如果要提高服務(wù)水平，還需要付出很大的成本。這樣就可以在同等資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)中選出合作伙伴，共同制作標(biāo)書(shū)，核準(zhǔn)預(yù)算、降低成本、共同取得管理權(quán)。中標(biāo)后，再根據(jù)條款的規(guī)定劃分權(quán)責(zé)，保證服務(wù)水平和質(zhì)量。當(dāng)然，這是以保證質(zhì)量為前提的，也是在競(jìng)爭(zhēng)激烈前提下避免惡性競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格戰(zhàn)的措施之一。
作者系廣東省華僑物業(yè)發(fā)展公司總經(jīng)理