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我看前期物業(yè)管理招投標(biāo)
文/魏 勇 賀云華
2003年9月1日，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）和建設(shè)部制定的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》正式施行?！稐l例》第二十四條規(guī)定“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。建設(shè)部隨后制定的配套辦法和各省市相繼出臺(tái)的物業(yè)管理招投標(biāo)辦法更加速了物業(yè)管理招投標(biāo)的普及，使物業(yè)管理招投標(biāo)成為物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)范化的重要手段。
一、推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度的重要意義
1、避免了物業(yè)管理的機(jī)制缺陷
物業(yè)管理作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，一開始主要依附在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位內(nèi)，作為售后服務(wù)及其延伸服務(wù)的主要執(zhí)行機(jī)構(gòu)?！敖ü芤患摇钡臋C(jī)制導(dǎo)致其職責(zé)權(quán)限難以分清，業(yè)主也大多把物業(yè)和開發(fā)商看成一家，要求物業(yè)管理公司在完成物業(yè)管理應(yīng)盡的職責(zé)之后，必須認(rèn)可開發(fā)商的遺留問(wèn)題也是自己的份內(nèi)之事。使物業(yè)管理難以建立與開發(fā)商和業(yè)主之間的正常合理關(guān)系。
招投標(biāo)機(jī)制的建立使開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司與社會(huì)上的物業(yè)管理公司平等競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，逐步削減自建自管的比重，減少業(yè)主對(duì)建管關(guān)系的誤解，使物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)業(yè)中從依附地位逐步自立于產(chǎn)業(yè)之林。真正成為獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧的法人實(shí)體，擁有決斷權(quán)和發(fā)言權(quán)。
2、有利于房地產(chǎn)開發(fā)商輕裝前進(jìn)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理對(duì)外招投標(biāo)，對(duì)開發(fā)商自設(shè)的物業(yè)管理公司的成長(zhǎng)也會(huì)起到重要的推動(dòng)作用，“自己的物業(yè)自己不一定能管”，必須自身面向外部市場(chǎng)尋找生路。對(duì)社會(huì)性物業(yè)管理公司而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理招投標(biāo)使他們有了一展身手的空間。而開發(fā)單位也能不再陷入自建自管的繁瑣事務(wù)之中，可以鉆研開發(fā)事宜，有利于社會(huì)分工的科學(xué)化、精細(xì)化和物管效率的不斷提高。
3、有利于業(yè)主正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理中的矛盾與糾紛
目前，物業(yè)管理行業(yè)的多數(shù)企業(yè)均是開發(fā)商直屬機(jī)構(gòu)，外聘物業(yè)管理公司較少，實(shí)行招投標(biāo)選聘物業(yè)管理的項(xiàng)目更是屈指可數(shù)。因此，業(yè)主入戶后將開發(fā)遺留問(wèn)題混同于物業(yè)管理公司的問(wèn)題也在情理之中。實(shí)行招投標(biāo)選聘物業(yè)管理公司后，即使仍是開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司獲勝，情況也會(huì)大不一樣，業(yè)主會(huì)更認(rèn)同中標(biāo)方案的合理性和效力，認(rèn)清物業(yè)管理與開發(fā)建設(shè)的區(qū)別，雙方應(yīng)有的職責(zé)權(quán)限將更加明晰。
4、前期物業(yè)管理招投標(biāo)對(duì)物業(yè)管理常規(guī)招投標(biāo)具有重要的示范效應(yīng)
前期物業(yè)管理招投標(biāo)作為推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要措施，將促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)，加快培育社會(huì)型物業(yè)管理企業(yè)，為業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)提供經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)選方案，有利于物業(yè)管理市場(chǎng)普及以招投標(biāo)形式選定物管的模式。
二、推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度的若干建議
1、應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理招投標(biāo)專業(yè)有形市場(chǎng)
物業(yè)管理招投標(biāo)的正常運(yùn)行是物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展的重要條件，為了避免物業(yè)管理招標(biāo)人假接招投標(biāo)竊取投標(biāo)單位的投標(biāo)方案成果，造成一些投標(biāo)人知識(shí)產(chǎn)權(quán)受到侵害，有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)在政府相關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會(huì)的引導(dǎo)下，及時(shí)建立物業(yè)管理專業(yè)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，使物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員依國(guó)家政策法規(guī)要求的規(guī)程舉行。有了有形的物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)，物業(yè)管理行政主管部門可以有效加大監(jiān)管力度，使違規(guī)操作難以進(jìn)行。
2、合理建立物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)?，建立科學(xué)、公正的評(píng)標(biāo)機(jī)制
目前，經(jīng)主管部門推薦，國(guó)內(nèi)首批物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家已入庫(kù)，但名額明顯偏少，結(jié)構(gòu)也不盡合理，難以實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽選和滿足多種類型物業(yè)招投標(biāo)對(duì)專家的需求，也難以避免招投標(biāo)單位與評(píng)標(biāo)專家的非正常接觸。因此，對(duì)專家較少的省區(qū)應(yīng)跨省區(qū)資源共享，使評(píng)審專家具有較高的公信度和代表性。
其次，應(yīng)給予專家評(píng)標(biāo)結(jié)果應(yīng)有的法定效力。凡是申請(qǐng)或法定必須實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)的項(xiàng)目，只要招投標(biāo)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)受理后按照法定程序公開、公正、公平評(píng)選出來(lái)的結(jié)果，招標(biāo)人必須無(wú)條件接受，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失賠償和相應(yīng)法律責(zé)任，并在招投標(biāo)市場(chǎng)誠(chéng)信檔案中留下相關(guān)記錄。
3、逐步減少招標(biāo)人自行招標(biāo)的比例
目前，實(shí)行招投標(biāo)的項(xiàng)目以招標(biāo)人自行招標(biāo)為主，這種做法雖然與自建自管、內(nèi)部欽定物業(yè)管理單位相比有了較大的進(jìn)步，但自行招標(biāo)的公正性和科學(xué)性難以保障，使物業(yè)管理投標(biāo)方處于不利地位。因而我們建議符合條件的項(xiàng)目均應(yīng)納入招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的招標(biāo)范圍，以維護(hù)招投標(biāo)雙方的合法權(quán)益。
4、招投標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模、主體資格和結(jié)果的認(rèn)定必須明確
目前，關(guān)于應(yīng)當(dāng)實(shí)施招投標(biāo)項(xiàng)目的最小規(guī)模尚無(wú)界定，按規(guī)定“投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。投標(biāo)人較少可能是因?yàn)轫?xiàng)目的招標(biāo)公告?zhèn)鞑シ秶椭獣远忍?；也可能因?yàn)轫?xiàng)目太差或要求太高，符合要求或愿意參與的競(jìng)爭(zhēng)者過(guò)少；還有就是項(xiàng)目未達(dá)最小經(jīng)濟(jì)規(guī)模，使物業(yè)公司不主動(dòng)接招。各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，項(xiàng)目業(yè)主的承受能力及服務(wù)要求確定應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)項(xiàng)目的最小規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，使公開招投標(biāo)項(xiàng)目有法定界限，避免協(xié)議選聘方式過(guò)多。另外，對(duì)招標(biāo)主體和投標(biāo)主體雙方的資格認(rèn)定和合理搭配也是必須明確的，可參照物業(yè)管理資質(zhì)和物業(yè)項(xiàng)目分類分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定，通過(guò)政府文件或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)招標(biāo)文件發(fā)布。物業(yè)管理的招投標(biāo)結(jié)果應(yīng)當(dāng)由監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)定其科學(xué)性、公正性后，得到招投標(biāo)雙方認(rèn)可和尊重，不得無(wú)故棄標(biāo)或撤標(biāo)，主管部門應(yīng)維護(hù)公開招投標(biāo)的嚴(yán)肅性。
5、應(yīng)研究從前期物業(yè)管理招投標(biāo)向全過(guò)程物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)渡的問(wèn)題
前期物業(yè)管理招投標(biāo)的招標(biāo)主體是開發(fā)建設(shè)單位，各級(jí)主管部門對(duì)其進(jìn)行管理和調(diào)控比較容易進(jìn)行，只要法規(guī)政策作出明確規(guī)定，各相關(guān)機(jī)構(gòu)齊抓共管，就會(huì)得到積極響應(yīng)，而前期物業(yè)管理投標(biāo)主體符合條件的很多，僅重慶就有900多家有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，因此，前期物業(yè)管理招投標(biāo)可能會(huì)得到較快的推行。但當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到規(guī)定比例，房屋銷售達(dá)到規(guī)定年限后，就必須成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘、解聘物管企業(yè)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作為招標(biāo)主體時(shí)會(huì)產(chǎn)生意想不到的困難：如業(yè)主大會(huì)難以召開，業(yè)主委員會(huì)越權(quán)決定是否招投標(biāo)甚至私自議標(biāo)、無(wú)法人地位、無(wú)常規(guī)經(jīng)費(fèi)、失誤造成損失無(wú)力承擔(dān)責(zé)任等問(wèn)題。因此，我們應(yīng)研究和關(guān)注物管項(xiàng)目的第二次，及以后物管合同到期時(shí)科學(xué)地實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)的問(wèn)題。否則，很可能前期物業(yè)管理招投標(biāo)轟轟烈烈，以后各期物業(yè)管理招投標(biāo)難以進(jìn)行，使物業(yè)管理模式最優(yōu)化選擇難以持續(xù)實(shí)現(xiàn)。
（作者單位：重慶市國(guó)土資源和房屋管理局政策法規(guī)處 重慶大學(xué)）