物業(yè)接管過程中開發(fā)商與物業(yè)管理公司間的關(guān)系

物業(yè)接管過程中開發(fā)商與物業(yè)管理公司間的關(guān)系

文/林鵬

物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)商是在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中承擔不同管理職責的兩個主體，物業(yè)管理是房地產(chǎn)項目后續(xù)工作的管理，因此在項目的交接過程中，開發(fā)商應給予物業(yè)管理公司極大的支持和幫助。然而在實際工作中，兩者之間常產(chǎn)生很多矛盾與沖突。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一、工程整體文件、資料交接中的矛盾

物業(yè)管理公司在接管過程中首先需要的就是相關(guān)工程資料，所需資料的范圍涵蓋工程項目的可研階段、前期規(guī)劃許可報批階段，工程施工管理和驗收階段的全部資料，這對于物業(yè)營理公司今后代表業(yè)主對外開展工作及對內(nèi)進行工程的維修與管理是十分必要的。然而開發(fā)商與物業(yè)管理公司在實際工作中經(jīng)常因為交接資料的具體內(nèi)容與范圍發(fā)生矛盾，其原因有以下幾點：

（一）、開發(fā)商思想重視不夠，不注重前期資料的移交

開發(fā)商認為物業(yè)管理公司只是對工程項目進行后期的基本維修管理，因此只要有項目基本建設施工資料就可以了，索要工程的前期資料毫無意義，對物業(yè)管理公司沒有用處。

（二）、開發(fā)商前期手續(xù)不齊全，無法移交

部分開發(fā)商為了搶進度，以盡快開工、銷售，因此沒有嚴格按照開發(fā)建設程序辦事，導致項目的手續(xù)不齊，無法進行正常的移交。其中經(jīng)常發(fā)生的問題有以下幾種：

1、有些開發(fā)商為了能夠多建設住宅，增加盈利，在已經(jīng)報批認定的規(guī)劃許可范圍外，擅自增加建筑面積或增加建筑控制高度，導致最終的建筑產(chǎn)品與建筑規(guī)劃許可證批準的規(guī)模不符，其性質(zhì)屬于違章建筑，無法辦理產(chǎn)權(quán)證書。

2、有些開發(fā)商甚至利用一棟樓的規(guī)劃開工手續(xù)，建設兩棟甚至更多的住宅，然后共同進行銷售，以獲得非法利潤，其多建住宅屬于非法建筑，無法辦理產(chǎn)權(quán)證書。

3、有些開發(fā)商則是違反已經(jīng)報批審定的小區(qū)整體規(guī)劃，在原規(guī)劃綠地或活動場地上建設，導致項目與審定的規(guī)劃方案不同，根據(jù)情節(jié)輕重，也屬違章或違法建筑。

4、某些開發(fā)商則為了增加項目的容積率，擴大銷售面積，人為地壓縮小區(qū)的綠地面積和車位數(shù)量，致使項目的綠化覆蓋率和人均停車數(shù)量不符合規(guī)劃要求，因此項目不能通過園林部門與交通部門的審批與驗收，缺少相應的文件和手續(xù)。

針對以上原因，一方面加強與開發(fā)商的溝通，說明工程前期資料對于物業(yè)管理的重要性，并出示國家有關(guān)文件說服開發(fā)商，順利完成工程資料的移交，另一方面對于手續(xù)、資料不完整的項目，要催促開發(fā)商盡快完善，并要根據(jù)項目的實際情況，推遲或暫停項目的接管工作，以避免自身在接管后所引起的一系列問題，保護自身利益。

二、工程質(zhì)量標準的認定

工程質(zhì)量也是在接管過程中容易發(fā)生矛盾的地方，作為開發(fā)商認定工程質(zhì)量的標準是國家有關(guān)質(zhì)檢部門的驗收評定，而物業(yè)管理公司則更多地代表業(yè)主從使用者的角度驗收工程，本質(zhì)上二者并無差別。但是政府部門的驗收是依據(jù)有關(guān)國家建設工程規(guī)范及標準，對建設項目進行檢驗，是從安全和使用功能角度認定工程項目符合標準，筆者認為這只是一個最低標準，是能夠安全、正常使用的保障標準。在工程中要站在使用者的角度，檢查驗收工程，每一個細節(jié)都要盡量為住戶考慮。

因此開發(fā)商要重視驗收過程中物業(yè)管理人員提出的意見和建議，對工程加以整改，避免顧客的投訴。還有開發(fā)商要有前瞻意識，應在項目前期策劃過程中充分聽取物業(yè)管理公司的建議，讓物業(yè)管理公司參與工程建設的全過程，以減少、避免后期的修改工作。

三、在工程保修過程中的矛盾

在實際中由于保修合同作為建設合同的一部分，一般由開發(fā)單位與施工方訂立，但開發(fā)商在保修過程中很少承擔管理職責，由物業(yè)管理公司負責具體工程保修管理，協(xié)調(diào)住戶與保修施工單位間的關(guān)系。由于物業(yè)管理公司不作為保修合同的主體，對工程保修金不能支配，因此對施工方缺少約束能力，總感覺管理難度大。

為解決這一問題，建議開發(fā)商與物業(yè)管理公司在接管前應協(xié)商一致，由開發(fā)商委托物業(yè)管理公司全權(quán)進行保修營理工作，對于工程保修金的最后結(jié)算，應由物業(yè)管理公司予以確認后，施工方才能結(jié)算、領(lǐng)取。對于保修期間緊急發(fā)生的問題，當施工方不能積極配合時，物業(yè)管理公司有權(quán)自行修整，費用由施工方予以支付。給物業(yè)管理單位以更大的管理權(quán)，方便協(xié)調(diào)管理。

(作者單位：北京高校房地產(chǎn)開發(fā)總公司)