淺談前期物業(yè)管理的法律關(guān)系

淺談前期物業(yè)管理的法律關(guān)系

文/ 溫必潛

前期物業(yè)管理階段所涉及的主體主要有建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)買受人，這些主體互相之間分別建立不同的法律關(guān)系。按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）的規(guī)定，在這一階段中，建設(shè)單位要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同、負(fù)責(zé)制定業(yè)主臨時公約，并向物業(yè)買受人明示和說明；物業(yè)買受人應(yīng)在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時作出遵守業(yè)主臨時公約的書面承諾；物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料和物業(yè)管理用房，并依法承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

前期物業(yè)管理階段是物業(yè)管理過程中的一個特殊的階段，因此，國家《條例》對此設(shè)專章作出規(guī)定。但這些規(guī)定只是原則的規(guī)定，很多具體的問題應(yīng)當(dāng)在配套的法規(guī)或規(guī)章中加以進一步的明確。

一、前期物業(yè)管理階段的起始和終止時間

前期物業(yè)管理是一個階段性的物業(yè)管理，作為“階段”，必然有其起始時間和終止時間。

對于起始時間，《條例》出臺前各地的法規(guī)通常有兩種“說法”，其一是以物業(yè)出售時為起始時間（如《上海市居住物業(yè)管理條例》和《重慶市物業(yè)管理條例》）；其二是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)時為起始時間（如《天津市物業(yè)管理條例》）。

筆者贊成第二種說法。因為物業(yè)管理服務(wù)的實施者主要是物業(yè)管理企業(yè)，只有建設(shè)單位選聘了物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理活動才可以開始；反之，如果物業(yè)開始出售但建設(shè)單位尚未選聘物業(yè)管理企業(yè)，則因作為物業(yè)管理主要主體的物業(yè)管理企業(yè)尚未介入，前期物業(yè)管理實際未能開始?！稐l例》第二十一條正是持這種觀點的。

對于終止時間，《條例》出臺之前各地的地方法規(guī)幾乎是清一色的“說法”，即以業(yè)主委員會的成立作為前期物業(yè)管理階段結(jié)束的標(biāo)志。《條例》第二十六條定義了前期物業(yè)管理階段結(jié)束的時間為業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時，這是非常準(zhǔn)確的，因為業(yè)主委員會的成立時間與物業(yè)服務(wù)合同簽訂的時間在大多數(shù)情況下是不一致的。

因此，前期物業(yè)管理因建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)而開始，因業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效而結(jié)束。明確這一點很重要，因為這涉及到物業(yè)管理各方主體的介入時間，也就是對各方主體享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的時間界定，具有重要的法律意義。

二、物業(yè)買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同是兩個不同的合同，它們的主體不同、標(biāo)的不同、主體的權(quán)利義務(wù)不同，屬于兩個不同的法律關(guān)系。物業(yè)買賣合同的當(dāng)事人是建設(shè)單位和物業(yè)買受人，合同標(biāo)的是房屋，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是建立在房屋買賣法律關(guān)系上的權(quán)利義務(wù)；而前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)，合同標(biāo)的是物業(yè)管理服務(wù)，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是建立在物業(yè)管理服務(wù)法律關(guān)系上的權(quán)利義務(wù)。也就是說，物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位購買房屋，向物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)管理服務(wù)。我國法律的基本原則之一是合同雙方當(dāng)事人不能在合同中設(shè)定第三人的權(quán)利義務(wù)?！稐l例》規(guī)定物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，有代替業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)管理服務(wù)之嫌，在法理上值得探討。

筆者認(rèn)為，在物業(yè)買受人、建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)三者之間，應(yīng)當(dāng)分別簽訂三個不同的合同：物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，以確立物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同，以確立物業(yè)買受人與建設(shè)單位之間的房屋買賣的權(quán)利義務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，以確立物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人之間的物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利義務(wù)。這樣，各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系變得清晰起來了。實際上，廣州、深圳等地也是這樣做的，值得借鑒。

三、物業(yè)買受人與業(yè)主

物業(yè)買受人是一個非常特殊的群體，物業(yè)買受人是與建設(shè)單位洽談房屋買賣的人，并未成為業(yè)主。物業(yè)買受人與有購買物業(yè)意向的人不同，物業(yè)買受人是已經(jīng)決定購買物業(yè)并即將與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同的人。因此，物業(yè)買受人是前期物業(yè)管理階段的主體之一，這也是《條例》對物業(yè)買受人做出專條規(guī)定，以保護物業(yè)買受人合法權(quán)益的原因。

《條例》規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示并予以說明。因為物業(yè)買受人達到一定的條件時就成為業(yè)主，因此，《條例》規(guī)定建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。但是，為了對建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約進行有效的監(jiān)督，應(yīng)當(dāng)制定一些可行的措施，例如由國家主管部門統(tǒng)一制定業(yè)主臨時公約示范文本等；同時，因為業(yè)主大會尚未成立，政府主管部門適當(dāng)介入進行監(jiān)督是必要的。

物業(yè)買受人與業(yè)主是兩個不同的概念。物業(yè)買受人在何時、什么條件下成為業(yè)主？是否交付了購房款就成為業(yè)主？如果分期付款的方式，在付款未足但已入住的情況下，是否為業(yè)主？這一系列的問題值得深入探討?！稐l例》第六條規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利，是否適用于物業(yè)買受人？根據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，動產(chǎn)所有權(quán)取得或轉(zhuǎn)移的條件為“交付”，而不動產(chǎn)所有權(quán)的取得或轉(zhuǎn)移，則以登記為生效的必要條件。在房屋買賣的實際操作中，物業(yè)買受人即使是足額交付了購房款，也未必能馬上進行房屋權(quán)屬登記，要經(jīng)過一段漫長的時間，甚至有些物業(yè)因各種原因而無法進行房屋權(quán)屬登記。在這段過程中，根據(jù)《條例》第六條關(guān)于“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”的定義，物業(yè)買受人因此時未能取得房屋權(quán)屬證書，依法不能被認(rèn)為是業(yè)主。這樣一來，物業(yè)買受人在其入住后的權(quán)利義務(wù)在《條例》中找不到規(guī)定，而且當(dāng)入住的物業(yè)買受人達到法定人數(shù)而他們的房屋權(quán)屬證仍未能辦理的情況下，業(yè)主大會還是不能成立，不利于對物業(yè)買受人合法權(quán)益的保護。如果把物業(yè)買受人統(tǒng)統(tǒng)歸并到“業(yè)主”的范圍，則與現(xiàn)行法律規(guī)定相矛盾。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)通過一定的法律程序?qū)ξ飿I(yè)買受人的權(quán)利義務(wù)作出特別規(guī)定，以便既與《條例》相銜接，更具有可操性。

（作者系廣州粵華物業(yè)有限公司辦公室主任、廣東經(jīng)國律師事務(wù)所律師）