物業(yè)管理規(guī)范路程上又一碑

.

物業(yè)管理規(guī)范路程上又一碑

文/張家寧

物業(yè)管理在我國屬于新興行業(yè)，有關的矛盾糾紛一度是消費者投訴的熱點。其中一個主要原因就是前期開發(fā)銷售和后期物業(yè)管理相脫節(jié)，各方利益和考慮問題的出發(fā)點不同，矛盾糾紛極易產生。建設部新近出臺的《業(yè)主臨時公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》，既是對《物業(yè)管理條例》相關內容的延伸和細化，又針對實踐中的一些敏感和熱點問題進行了約定和明確。

特點一：公正性和全面性

過去的《業(yè)主臨時公約》都是由開發(fā)公司或物業(yè)管理公司擬定的，出于企業(yè)自身運作的考慮，站在企業(yè)立場對業(yè)主和物業(yè)使用人的限制往往比較多，有的《業(yè)主臨時公約》甚至只有對業(yè)主權利和義務的約定，根本不提開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務，致使很多業(yè)主在簽定公約時感到不公平。在新的《業(yè)主臨時公約（示范文本）》中，不僅對業(yè)主的權利和義務進行了約定，同時也明確了開發(fā)建設單位在房屋交付后應承擔的責任。在《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》中，對物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務標準和收費標準等也都有了明確的約定。這些約定，將有效保障業(yè)主權益，減少入住后的物業(yè)管理風險。

特點二：超前性和可操作性

根據規(guī)定，兩個示范文本都要在業(yè)主購買物業(yè)時，由開發(fā)建設單位向業(yè)主出示。這就意味著業(yè)主購買物業(yè)時，就明確了解今后在此物業(yè)區(qū)域內，自己享受相應權利的同時也要遵守相關規(guī)定，從而避免了過去業(yè)主買物業(yè)時只與開發(fā)建設單位洽談，直到辦理入住時才從物業(yè)管理企業(yè)處得知業(yè)主責任的尷尬。比如開發(fā)建設單位出于美觀等方面的考慮，都不希望對陽臺進行封閉，但在業(yè)主拿到房屋后，從自身需要出發(fā)，很多人對陽臺實施封閉，由于購房時沒有這方面的約定，物業(yè)管理公司實施管理時難度很大。在兩個示范文本出臺之后，業(yè)主購房時就簽定相關承諾，此類問題就迎刃而解了。業(yè)主的知情權得到了完美的體現，也有效地堵上了開發(fā)建設單位或銷售單位為了賣房,做出不負責任的承諾，給后期物業(yè)管理帶來無窮麻煩，這兩個文本都具有極強的超前性。

從兩個示范文本的約定流程上看，可操作性也很強。在兩個示范文本的使用說明中都規(guī)定，建設單位以及物業(yè)管理單位都可對本示范文本的條款內容進行選擇、修改、增補和刪減，這就給開發(fā)建設單位和物業(yè)管理單位因地制宜、因房制宜留下了空間。在《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》中，更是在很多方面采取了彈性的操作方法，即由開發(fā)建設單位和物業(yè)管理單位協(xié)商議定，比如會所的權屬與收費、停車場的收費管理等等。這樣的操作既有針對性，又可以規(guī)避當前物業(yè)管理實踐中因政策不明朗而帶來的后遺癥。

《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》在約定物業(yè)管理單位的收費和服務標準的同時，對物業(yè)承接驗收和物業(yè)管理用房等可能影響后期物業(yè)管理品質的環(huán)節(jié)也進行了約定和要求，這對提高物業(yè)管理單位后期的管理和服務水平起到了極大的保障作用。如在物業(yè)管理用房問題上，開發(fā)建設單位必須提供可直接投入使用的物業(yè)管理用房，且物業(yè)管理用房不光是辦公用房，還包括住宿用房和其他用途的用房。

特點三：對一些模糊概念的明確

特別值得一提的是，在《業(yè)主臨時公約（示范文本）》中，比較明確地約定了業(yè)主在共用部位、共用設施設備方面的所有權，同時對屬開發(fā)建設單位所有的部位和設施設備也要求事先進行約定。在我國《物權法》沒有出臺之前，這些具有物權意識的約定的出臺，對減少當前業(yè)主和開發(fā)建設單位在共用部位和共用設施設備的權屬問題上的糾紛，維護雙方的權益，都具有極大的現實意義，同時對催化我國物權法規(guī)的早日出臺，也必將起到積極的推動作用。

物業(yè)管理行業(yè)要規(guī)范，要發(fā)展，離不開政府部門的指導和監(jiān)督，更離不開政策的保護和支持，《業(yè)主臨時公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》的出臺，對增強物業(yè)管理與服務的透明度，營造物業(yè)管理的良好氛圍，減少因開發(fā)、銷售與物業(yè)管理脫節(jié)而引發(fā)的矛盾糾紛，更好地維護開發(fā)建設單位、物業(yè)管理單位和業(yè)主等各方的利益，爭取“多贏”的社會格局，必將起到積極的推動和示范作用。

作者單位：江蘇金大地物業(yè)管理有限公司