前期物業(yè)管理的“滅火器”

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前期物業(yè)管理的“滅火器”

――《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》意義分析

文/康琪雪

近年來，隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)各方的矛盾、糾紛也呈上升趨勢，特別是前期物業(yè)管理階段，由于是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶）過渡的物業(yè)管理，各種問題尤為突出。我們可以通過以下兩個(gè)案例窺見一斑。2003年7月，福州市海景花園業(yè)主因?qū)Α袄瞎芗摇毙旁次飿I(yè)管理公司不滿，決定結(jié)束前期物業(yè)服務(wù)合同，另與新三澤公司簽定新的物業(yè)服務(wù)合同。但信源公司以當(dāng)初簽定合同的是開發(fā)商，必須由開發(fā)商提出移交為由拒絕被“炒魷魚”，甚至出現(xiàn)流血沖突。2004年1月，上海錦灝佳園發(fā)生業(yè)主與物業(yè)管理公司劇烈沖突事件，業(yè)主的不滿歸結(jié)為：小區(qū)不開正門，不論步行還是機(jī)動(dòng)車只能走側(cè)門，給業(yè)主造成極大不便；物業(yè)管理公司強(qiáng)行拆掉業(yè)主封露臺(tái)的欄桿；綠地被物業(yè)管理公司改成停車場；公共維修基金帳戶使用情況一直未公開；破壞業(yè)主之間的聯(lián)絡(luò)等等。2003年9月1日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，為物業(yè)管理活動(dòng)提供了有力的法制保障，在此基礎(chǔ)上頒布的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》也必將成為熄滅物業(yè)管理糾紛火焰的一股清泉。

第一，示范文本中明確規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容（第二條、第三條）并在附件中規(guī)定了服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。這就讓前期物業(yè)管理企業(yè)意識(shí)到自己不是壟斷目前所管理的小區(qū)，而是要珍惜自己已得到的服務(wù)管理權(quán)，所提供的服務(wù)不但要符合約定的內(nèi)容更要符合各方面的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。示范文本第五條“單個(gè)業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定”，避免了前期物業(yè)管理合同對所有的業(yè)主提供“一刀切”服務(wù)，有效地滿足了不同業(yè)主的特殊需要，真正做到“以人為本”，同時(shí)將一些業(yè)務(wù)分散交易，而不是強(qiáng)迫所有業(yè)主必須“享有”的做法，更彰顯公平，避免業(yè)主以自己不需要某項(xiàng)服務(wù)為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。

第二，示范文本中明確規(guī)定有關(guān)費(fèi)用的收費(fèi)方式、用途、業(yè)主繳費(fèi)責(zé)任及費(fèi)用公開等事項(xiàng)。物業(yè)管理的收費(fèi)問題是一直困擾各物業(yè)管理企業(yè)的“老大難”，也是物業(yè)管理糾紛的頑疾之一，多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收繳率僅有80%，不少小區(qū)不到50%，一提及此往往是物業(yè)管理公司和業(yè)主各執(zhí)一詞，難分對錯(cuò)。示范文本中第七條明確了業(yè)主的繳費(fèi)責(zé)任，同時(shí)第六條、第八條明確了物業(yè)管理公司公開使用物業(yè)服務(wù)資金用途的義務(wù)。費(fèi)用的公開化不但讓業(yè)主放心，同時(shí)也能贏得業(yè)主的理解，是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間重要的溝通渠道。

第三，示范文本中明確了有關(guān)物業(yè)經(jīng)營與管理的責(zé)、權(quán)、利。除了第九條、第十條關(guān)于停車場收費(fèi)的方式和權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定以及第十一條有關(guān)會(huì)所收費(fèi)的規(guī)定外，值得注意的是第十二條中明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場、會(huì)所及其他物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一委托物業(yè)管理公司經(jīng)營，經(jīng)營收入按約定分配。這將減少諸如樓頂廣告以及廣告收益歸屬而引起的糾紛，保護(hù)了業(yè)主的產(chǎn)權(quán)也維護(hù)了物業(yè)管理公司的經(jīng)營權(quán)。

第四，示范文本中規(guī)定了物業(yè)的承接驗(yàn)收事項(xiàng)（第十一條至第十七條）。住房質(zhì)量問題也一直是物業(yè)管理的難為之處，業(yè)主將畢生儲(chǔ)蓄傾囊而出，自然希望住上讓自己放心的房子，物業(yè)管理公司也希望業(yè)主不要將本不屬于自己責(zé)任范圍的問題強(qiáng)加在自己頭上。因此，對于物業(yè)管理公司來說，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收可以大大減少日后關(guān)于住房質(zhì)量的糾紛，一方面保護(hù)了業(yè)主的權(quán)益，另一方面明確了各方的質(zhì)量維修責(zé)任，保護(hù)了自身權(quán)益，避免了夾在開發(fā)商和業(yè)主之間的尷尬。對于業(yè)主來說，協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行有關(guān)的驗(yàn)收無疑會(huì)保護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)利，避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量糾纏不清的煩惱。

第五，示范文本中明確了物業(yè)的使用和維護(hù)事項(xiàng)（第十八條至第二十四條）。首先無論是物業(yè)管理公司還是業(yè)主都應(yīng)遵守臨時(shí)公約以及就公共設(shè)備、公共秩序、環(huán)境維護(hù)等方面的約定。業(yè)主和物業(yè)管理公司都有義務(wù)維護(hù)良好的公共環(huán)境，減少相關(guān)糾紛的產(chǎn)生。其次，物業(yè)管理公司的管理要著重于小區(qū)的公共部位，而不應(yīng)侵犯業(yè)主對其私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理的權(quán)利，如案例中業(yè)主由于害怕被盜在露臺(tái)或窗戶加防盜欄，如果不是在公共部位且不影響其他業(yè)主的利益，物業(yè)管理公司不應(yīng)以影響美觀為由強(qiáng)加阻攔。再次，確因維修或公共利益臨時(shí)占用道路、場地的，無論是物業(yè)管理公司還是業(yè)主都要征得相關(guān)業(yè)主的同意，這是對業(yè)主權(quán)利的保護(hù)。明確這一點(diǎn)就不會(huì)出現(xiàn)案例中小區(qū)只開側(cè)門不開正門的現(xiàn)象，也不會(huì)有將綠地改為停車場的事情發(fā)生。最后，裝飾裝修中出現(xiàn)的糾紛也很多，對物業(yè)管理用房的處理和使用用途也有引發(fā)矛盾的案例，因此示范文本中明確相關(guān)的權(quán)利和責(zé)任有利于避免這些矛盾。

第六，關(guān)于專項(xiàng)維修資金，示范文本也作了相關(guān)規(guī)定。由于專項(xiàng)維修資金數(shù)目巨大且直接涉及物業(yè)的保值增值，其所引發(fā)的糾紛和出現(xiàn)的違法問題也十分嚴(yán)重。專項(xiàng)維修資金被挪用；被建設(shè)單位或物業(yè)管理公司掌握，不能按業(yè)主意愿使用；住房共用部位或設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行等都會(huì)嚴(yán)重侵害業(yè)主的利益，明確專項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用和續(xù)籌可以大大減少相關(guān)問題的產(chǎn)生。

第七，示范文本中關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定細(xì)化清楚，第二十九條至三十四條清晰地規(guī)定了業(yè)主和物業(yè)管理公司的違約責(zé)任。許多糾紛是由于合同的違約責(zé)任不明確引起的，違約責(zé)任全面清楚是減少糾紛的重要措施。

第八，示范文本中還規(guī)定了其他事項(xiàng)（第三十五條至第四十二條）。尤其是第第三十五條：“本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止?！焙偷谌鶙l：“本合同期滿前 月，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未能達(dá)成協(xié)議的，甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。”對于解決案例中出現(xiàn)的“老管家”“炒”不走的糾紛有重要的意義。

以示范文本為參考簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對建設(shè)單位（開發(fā)商）、物業(yè)管理公司和業(yè)主明確各自的角色，進(jìn)一步保障各方的的合法權(quán)益必將起到積極的作用。在示范文本中還提到多樣化的服務(wù)，進(jìn)一步體現(xiàn)了行業(yè)的成熟和進(jìn)步。

作者單位：北京林業(yè)大學(xué)人文學(xué)院物業(yè)管理系