物業(yè)管理招投標制度缺陷與現(xiàn)實的困境（上）

物業(yè)管理招投標制度缺陷與現(xiàn)實的困境（上）

Shortcomings of the Bidding System of Property Management and Realistic dilemma

建設部《錢其物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）將新建住宅項目確定前期物業(yè)管理單位，納入了招標投標的制度化軌道，相對開發(fā)商前期選聘物業(yè)管理單位的行為，起到了一定的約束作用。但也由于《暫行辦法》的制度設計缺陷，給錢其物業(yè)管理招標投標的行為人留下了太大的自由操作空間，那些貌似“規(guī)范”實為開發(fā)商操控，不能體現(xiàn)市場公平原則和未來業(yè)主意愿的招投標，主導了前期物業(yè)管理招投標活動，導致了前期物業(yè)管理的選聘仍然維持和沿襲著開發(fā)商與自己物業(yè)管理公司“父子兵”緊密關系的慣例，它正在嚴重傷害物業(yè)管理招投標公開、公平、公正的誠信。

一、物業(yè)管理招投標市場現(xiàn)象

建設部《暫行辦法》頒布實施后，人們給予她無比美好的期盼，想必物業(yè)管理市場從此可以走向有序、開發(fā)商不能再在物業(yè)管理上“一手遮天”了！可事與愿違，物業(yè)管理招投標市場非但沒有走向規(guī)范，反而出現(xiàn)了更多令人困惑的現(xiàn)象。

1.“父子兵”關系是造成眾多物業(yè)管理糾紛的根源

當前物業(yè)管理糾紛呈現(xiàn)“雪球效應”的原因很多，但由開發(fā)商與其物業(yè)管理公“父子兵”關系引發(fā)的糾紛，占據(jù)了相當?shù)亩鄶?shù)?！侗本┏繄蟆?004年1月16日以“三家物管爭管京華豪園，爆發(fā)混戰(zhàn)數(shù)人受傷”為題，報道了開發(fā)商所屬的物業(yè)公司不愿退出小區(qū)，與業(yè)主委跋山涉水會選聘的另兩家物業(yè)公司“混戰(zhàn)”的“鬧劇”：最為典型和惡劣，也最廣為全中國人知曉的事件是發(fā)生于2003年3月23日，?？谑腥f恒城市花園因開發(fā)商延期交房、綠化工程拖延、房屋漏水、裂縫、樓間距縮水、承諾的小區(qū)公共設施不具備等問題與業(yè)主產生矛盾，開發(fā)商下屬物業(yè)管理公司的保安在一周內，與業(yè)主暴力沖突持續(xù)出現(xiàn)三起，造成多個業(yè)主北大致傷的惡劣事件……事實上，自2000年年底以來上述類似激化了的矛盾背后，毫無例外地都是業(yè)主對開發(fā)商不滿，物業(yè)管理企業(yè)幫著開發(fā)商“捂蓋子”，矛盾積聚后的總爆發(fā)過程。當然，矛盾的焦點不全在“父子兵”物業(yè)管理公司自身的服務上，而在于開發(fā)商與其物業(yè)管理公司利益和“情感”“剪不斷、理還亂”的關系上。

“父子兵”現(xiàn)象是中國房地產與物業(yè)管理在計劃經(jīng)濟下形成、最具“經(jīng)典”意義的“共生”發(fā)展模式，從政府建房、政府管房，到今天仍在延續(xù)著的開發(fā)商建房、開發(fā)商的物業(yè)管理公司管房，業(yè)主吃夠了“房地產品質量問題包藏在物業(yè)管理公司的管理服務過程中”的苦頭。特別是今天，在國家正視房地產和物業(yè)管理是兩個不同專業(yè)行業(yè)、生產兩件不同產品，各個產品的生產者都應對其產品質量負責的時候，倘若再沿襲“父子兵”關系的建管不分的“共生”發(fā)展模式，勢必更加模糊房地產和物業(yè)管理各自對“產品”的社會責任，激化社會矛盾，斷送整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前程，危及社區(qū)和社會安定。但是，《暫行辦法》的出臺和實施，并沒有革除或淡化“父子兵”的“情結”。

2.“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)虛驚一場

《暫行辦法》頒布實施之初，身為開發(fā)商“父子兵”關系的物業(yè)管理企業(yè)，著實是讓他們驚恐和緊張了一陣子。因為大部分“父子兵”物業(yè)管理華業(yè)與生俱來就有“優(yōu)越感”――物業(yè)管理項目“老子”給、虧損有“老子”（開發(fā)商）補、服務不好業(yè)主沒折，我只要幫“老子”捂好“業(yè)主造反”的“蓋子”就完成了任務。從計劃經(jīng)濟到“市場”經(jīng)濟，幾十年來，“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)雖然幫著“老子”不斷地“擦屁股”（房地產規(guī)劃、質量、承諾、公共產權、交付等遺留問題），像“風箱里的老鼠”受夠了“老子”和業(yè)主的“兩頭氣”，但畢竟企業(yè)安然無恙，不需要太在服務和市場上去打拼、勞神和費力?！段飿I(yè)管理條例》和《暫行如去》頒布，“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)越感似乎一下子受到了威脅――物業(yè)管理項目要靠投標取得，虧損“老子”很不情愿掏錢，服務不好業(yè)主要“炒”，替“老子”“擦屁股”業(yè)主不干。要應對這么多的變革，突然發(fā)現(xiàn)企業(yè)意識跟不上，企業(yè)機制不能適應，企業(yè)人才匱乏，企業(yè)服務不到位，企業(yè)制度不配套，企業(yè)競爭力不夠……要改變這眾多不能適應，要干的事實在太多，干不出來，是不是攸關企業(yè)生存？你看“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)驚恐不驚恐、緊張不緊張？!可《暫行辦法》頒布實施一年多來，大家突然發(fā)現(xiàn)，原來“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)的驚恐和緊張全是一場虛驚!他們的日子依舊過得很滋潤――物業(yè)管理項目“老子”仍然想辦法“合規(guī)”地“肥水不流外人田”、虧損仍由“老子”“堤內損失堤外補”、服務不好業(yè)主照樣沒折（要有折，你先合法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，再來談），對物業(yè)管理公司的條件仍然是：“老子”的“屁股”你必須繼續(xù)“擦”。

3.惡化的市場導向物業(yè)管理企業(yè)走“邪道”

《暫行辦法》即將頒布和頒布實施之初，也著實讓那些市場型物業(yè)管理企業(yè)（也包括了具有眼界的“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)）歡心鼓舞了一番――他們完成了企業(yè)機制的轉型，完善了服務質量，集聚了優(yōu)秀人才，拼殺過了初期的物業(yè)管理市場，初步塑造了企業(yè)品牌……是物業(yè)管理“品學兼優(yōu)”類的企業(yè)，他們只欠一個法制化的市場經(jīng)濟舞臺一展身手，他們憧憬著“公開、公平、公正”的市場環(huán)境可能帶來的無比美好的未來，能不激動、能不歡欣鼓舞嗎!當《暫行辦法》頒布實施的時候，他們鉚足了勁，投入了十萬分的熱情、傾其全部精力和智慧，全身心殺入市場……結果，流著“血”和“淚”屢屢從招投標活動中敗下陣來――要不是被“屏蔽”于招投標信息之外，就是被拒絕于投標“資格”門外：要不是投標評分最高卻莫名其妙不能中標，就是被蒙在鼓里“陪公子讀書”：如若不是前期費用“太高”被一票否決，就是“關系不硬”被別人擠掉；如果不是“一味討好購房人”被評低分，就是沒有承諾替開發(fā)商“擦屁股”被“剔除”……他們抱著對招投標法規(guī)的虔誠、對政府的信任、對招投標“誠實信用原則”的崇敬，可最后還是二次又一次在招投標中被“教訓”、被碰得“頭破血流”。他們迷失了方向，甚至放下自己“品學兼優(yōu)”的品德，也開始混跡、專心于非正當社會關系的建立上――花血本拼命拉關系、討好開發(fā)商、找評委……也許這些問題和現(xiàn)象并不是《暫行辦法》本身帶來的，也不是物業(yè)管理招投標的全部，但也絕非個別現(xiàn)象，且由于其惡劣的市場示范作用得不到糾正和遏制，造成的影響是相當嚴重和深遠的，在這種情況下，我們有理由為目前物業(yè)管理招投標的誠實信用擔心、為市場規(guī)則的公信力損害擔心、為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展方向擔憂。

4.惡化的市場競爭會造成巨大的資源浪費

為迎接《暫行辦法》頒布實施，參與市場競爭，很多物業(yè)管理企業(yè)都進行了市場化的內部改造、社會“資源整合”、強化了企業(yè)宣傳、調整了內部資源……我們以企業(yè)能夠看得見、能夠預估和計算的方面，簡單測算一下企業(yè)在這一過程的經(jīng)濟投入。為了投標，企業(yè)通常會設立“市場部”，抽調配備專職人員（通常配備3人，年人均人工費18000元），配備投標書編制專用打印設備、投影設備（估18000元），制作公司宣傳材料（估10000元），公司“樹牌子”（創(chuàng)優(yōu)：估30000元；管理體系認證和維持，估40000元），招投標人員培訓（通常培訓到高層和中層，估10人，人均培訓費200元），“疏通關系”20000元，每一個投標項目投入考察、調研、人工、材料、時間等（估10000元）;全國l0000多家物業(yè)管理企業(yè)，僅以l/3企業(yè)進入市場計有3333家，每個企業(yè)每年只參加5個項目的投標。按以上保守數(shù)據(jù)計算，全國物業(yè)管理企業(yè)每年花在物業(yè)管理投標上的金錢就有：（3