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現(xiàn)代服務(wù)營銷與物業(yè)服務(wù)工作
文/馮桂雨
物業(yè)公司在市場拓展、服務(wù)營銷以及簽約后的項目管理動作過程中，會遇到這樣那樣的問題，例如消費者對服務(wù)不滿意、服務(wù)技師不穩(wěn)定、消費者對服務(wù)品牌缺乏了解以至不信賴等等。對照現(xiàn)代服務(wù)營銷理論和成功實踐安全來分析產(chǎn)生這些問題的原因，我們發(fā)現(xiàn)是從業(yè)人員對傳統(tǒng)營銷和現(xiàn)代服務(wù)營銷理念的區(qū)別認(rèn)識不足、對現(xiàn)代服務(wù)營銷的理論主動學(xué)習(xí)研究不夠?qū)е碌?，（因從業(yè)的大多數(shù)人員是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)行而來，對傳統(tǒng)的有形產(chǎn)品的營銷手段以及客戶在傳統(tǒng)交易過程中的角色地位等等了解掌握較為熟練）。
本文試從傳統(tǒng)營銷理論和現(xiàn)代服務(wù)營銷理論的發(fā)展變化，結(jié)合物業(yè)服務(wù)工作實際，談?wù)勔韵孪敕ā?/p>
我們大家知道：傳統(tǒng)市場營銷概念，是簡稱為4P的概念，即產(chǎn)品、價格、促銷、渠道?，F(xiàn)代服務(wù)營銷理論在傳統(tǒng)營銷理論基礎(chǔ)上又增加了3P形成7P的概念即參與者、服務(wù)操作過程、無形產(chǎn)品的有型展示（這是美國西北大學(xué)飛利浦"科特勒教授總結(jié)提出的。該教授因?qū)I銷理論研究及發(fā)展卓有建樹，有現(xiàn)代營銷學(xué)之父之美稱）。這是目前較完整的現(xiàn)代服務(wù)營銷的理論。
我們通過學(xué)習(xí)思考與實踐，是要從傳統(tǒng)的有型產(chǎn)品生產(chǎn)、營銷過程中走出來，走進現(xiàn)代服務(wù)營銷范疇的物業(yè)服務(wù)市場，走進我們每天所做的物業(yè)服務(wù)過程中。
傳統(tǒng)營銷的關(guān)注點是關(guān)注產(chǎn)品、關(guān)注價格、關(guān)注促銷、關(guān)注渠道，那我們的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營模式屬于內(nèi)藏服務(wù)營銷的范疇，除了傳統(tǒng)營銷的4P之外，還需要關(guān)注：關(guān)注參與者（被服務(wù)對象），關(guān)注服務(wù)過程（服務(wù)產(chǎn)品的特性決定了“服務(wù)”這一無形產(chǎn)品，它生產(chǎn)的同時消費者在消費――生產(chǎn)和消費同時并發(fā)性），關(guān)注無形產(chǎn)品的有型展示（物業(yè)企業(yè)的標(biāo)識系統(tǒng)、辦公環(huán)境設(shè)計與裝滿、員工著裝及行為舉止規(guī)范、工具、器具的完整清潔等）。
為了說明物業(yè)服務(wù)這一無形產(chǎn)品營銷和傳統(tǒng)有型產(chǎn)品的營銷區(qū)別，也為了說明為什么要在物業(yè)服務(wù)這一無形產(chǎn)品中，充分重視除產(chǎn)品、價格、促銷、渠道以外另外三個重要因素（即參與者、服務(wù)過程、有型展示）。舉例為證：從兒童玩具變形金鋼（典型的有型產(chǎn)品）是如何推廣的，是如何讓男孩子愛不釋手的過程分析，按照傳統(tǒng)營銷概念，除價格、產(chǎn)品、渠道外，在促銷上，經(jīng)營企業(yè)下足了功夫。他們投巨資拍攝電視兒童片《變形金鋼》，演譯出變形金鋼力斗外星人的大戰(zhàn)場面，用變形金鋼拯救地球，拯救人類的善惡之爭，吸引了并征服了幾億兒童消費者，甚至說影響了一代人的成長，同時企業(yè)取得了驚人的收益，這一案例的營銷關(guān)鍵是促銷成功（產(chǎn)品、價格、渠道不占主導(dǎo)地位）。
同樣是有型產(chǎn)品，但通過服務(wù)營銷，沖出了價格重圍，走出中國，走向世界的家電企業(yè)，躋身世界家電企業(yè)十強。在世界最受尊敬的企業(yè)排名中，居中國企業(yè)的第一位。人無搬動服務(wù)，到三免服務(wù)，再到先設(shè)計后安裝服務(wù)，從五個一服務(wù)，又到星級一條龍服務(wù)，無塵安裝，全程四防，歷經(jīng)10年十次服務(wù)升級。他的口號是“真誠到永遠”，就是這句口號的實際行動――物化過程，感動了中國，感動了世界。這是哪家企業(yè)呢？這就是中國的“海爾”。“海爾”是把企業(yè)口號真正落實到員工、客戶的成功典范。是用“服務(wù)”的十次升級，是用不斷“創(chuàng)新”的現(xiàn)代服務(wù)營銷手段，不斷滿足著客戶需求，不斷地創(chuàng)造經(jīng)營奇跡的成功典范。
環(huán)顧身邊的房地產(chǎn)銷售服務(wù)、民航和公交服務(wù)、銀行服務(wù)等等經(jīng)營服務(wù)方式以及過程的改變，我們都親身體驗，消費者接受服務(wù)的“感受”越來越被企業(yè)重視。
這是經(jīng)濟全球化和信息時代的到來使得各種技術(shù)的同質(zhì)趨勢、產(chǎn)品的同一性更加明顯，正因為如此“服務(wù)”已經(jīng)成為附加在傳統(tǒng)行業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)車上用來拓展市場、爭取顧客份額，進而打敗競爭對手的利器。
分析我們的項目管理實踐過程，消費者滿意度較高的，無疑是在重視傳統(tǒng)營銷4P的同時，又重視了“服務(wù)參與者”，重視了“服務(wù)過程”，重視了“有型展示”的。相對消費者滿意度較低的，當(dāng)然又各有各的原因了，但仔細分析肯定能發(fā)現(xiàn)，在運用現(xiàn)代服務(wù)營銷手段，在與業(yè)主的溝通方面，對服務(wù)過程的控制上，在利用有型展示的程度上，或多或少存在主觀方面做不到位問題。
針對我們的物管工作，要充分重視現(xiàn)代服務(wù)營銷中的參與者，服務(wù)過程，有型展示。一定從物業(yè)服務(wù)營銷開始，從項目接觸洽談，制定管理方案，一直到合同簽約后的整個發(fā)行過程（無論是短期或長期）都必須研究：參與者（被服務(wù)對象）和我們的服務(wù)過程（如作業(yè)流程設(shè)計，過程臨近，評價，投訴處理、改進等）以及充分的有型展示（標(biāo)識、辦公環(huán)境、著裝、行為舉止、工具整潔程度等）進而做大量細致的策劃、規(guī)范、實施、檢查、糾正、整改工作。
因此在物業(yè)工作中從認(rèn)識上、行動上要力求做好以下幾點：
1、要理性的分析你的服務(wù)參與者素質(zhì)、知識層次、職業(yè)特征、行為習(xí)慣，從而采取有效的溝通交流的方式方法。要用換位思考和主動意識時刻關(guān)注你的服務(wù)對象。在服務(wù)產(chǎn)品設(shè)計之初、營銷服務(wù)進行中間以及服務(wù)效果反饋的全過程都始終將“服務(wù)對象”擺進去.
2、要盡可能細化服務(wù)過程分析，用鏈接式的工作思路和舞臺概念策劃“服務(wù)遭遇”場景，設(shè)計“臺詞”“燈光”及“效果”并使用作業(yè)程序，作業(yè)指導(dǎo)書進行有效控制，保證服務(wù)質(zhì)量穩(wěn)定。
3、要將一切能展示“物業(yè)服務(wù)”良好品質(zhì)的軟件和硬件，充分展示在服務(wù)對象面前。力圖使物業(yè)從業(yè)人員這些有生命的又在不斷變化的行為舉止，展示出真誠、負責(zé)、熱情、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡牧己蔑L(fēng)范；使那些能體現(xiàn)公司良好品牌形象的有型的但無生命的標(biāo)識、服裝、器具以及宣傳載體，時時刻刻展示出物業(yè)公司管理規(guī)范，技術(shù)精湛和做事一絲不茍的信息。從而影響服務(wù)對象或潛在客戶，使其對公司品牌形象、服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生信任與尊重。
做好物業(yè)服務(wù)工作要依賴于主客觀諸多條件。以上僅是就現(xiàn)代服務(wù)營銷理論與物業(yè)服務(wù)工作實踐，聯(lián)系學(xué)習(xí)和實踐的粗淺心得，寫出來與物業(yè)同行共同探討。
文章來源：天孚物業(yè)