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淺析物業(yè)管理區(qū)域公用市政收費(fèi)管理措施對(duì)策
珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)珠光物業(yè)管理公司―王曉韻
隨著中國融入國際市場經(jīng)濟(jì)的步伐加快，針對(duì)目前普遍存在的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等公用市政項(xiàng)目使用費(fèi)用由物業(yè)管理公司代收代繳不合理混亂現(xiàn)象，國務(wù)院新頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱新條例）按照國際慣例和商品市場規(guī)律做出了新的調(diào)整規(guī)定即“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)可以接受公用事業(yè)單位的有償委托，代收有關(guān)費(fèi)用，但是不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用”。如何改善目前不合理混亂現(xiàn)象，切實(shí)執(zhí)行《新條例》規(guī)定，認(rèn)真做好范圍廣泛的公用事業(yè)項(xiàng)目使用的收費(fèi)和管理工作，將關(guān)系到千家萬戶的切身利益和社會(huì)的安定。為此筆者就此問題，淺談以下觀點(diǎn)供大家互相探討學(xué)習(xí)。
一、公用事業(yè)代收代繳費(fèi)用不合理混亂現(xiàn)象存在的原因。
從供水、供電、供氣、供熱等公用市政項(xiàng)目的性質(zhì)看，自來水、電力、煤氣、液化氣、熱力都是自來水公司、供電公司、燃?xì)夤?、供暖公司的商品，作為商品的提供者?yīng)該按照商品的市場規(guī)律直接提供服務(wù)與收費(fèi)。而目前物業(yè)管理區(qū)域公用市政項(xiàng)目收費(fèi)與管理現(xiàn)狀是：
（一）、長期以來由于缺乏科學(xué)合理城市總體公用市政發(fā)展規(guī)劃，特別是區(qū)域性的一些配套設(shè)施的規(guī)劃和落實(shí)不到位，以及公用市政事業(yè)單位的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費(fèi)無償?shù)剞D(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理公司，造成了由物業(yè)管理公司來代收代繳費(fèi)用的不合理現(xiàn)象和埋下被投訴隱患。在代收代繳費(fèi)用過程中，因?yàn)榇嬖谥偙砼c分表的誤差，特別是供電還存在著基本電費(fèi)、變壓器損耗以及利率調(diào)整所形成的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。這些負(fù)擔(dān)承受又很自然出現(xiàn)二種情況，即一種情況是物業(yè)管理公司自行承擔(dān)經(jīng)營出現(xiàn)虧損，另一種情況是物業(yè)管理公司通過提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的辦法，讓用戶承擔(dān)，引起住戶強(qiáng)烈不滿的投訴。而物業(yè)管理公司依照“羊毛出在羊身上”這種提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法又違反了國家的價(jià)格法的有關(guān)規(guī)定，屬于亂收費(fèi)范疇。由于收費(fèi)主體不同，最終本應(yīng)該商品提供者承擔(dān)的費(fèi)用，變成為物業(yè)管理公司沉重的額外負(fù)擔(dān)。
（二）、在物業(yè)管理實(shí)踐中，代收代繳給物業(yè)管理公司帶來欠費(fèi)和管理風(fēng)險(xiǎn)隱患。
1、現(xiàn)在物業(yè)管理公司收到，收不到水、電、氣、暖費(fèi)都必須按照區(qū)域消費(fèi)全額費(fèi)用交給自來水公司、供電公司、供暖公司、燃?xì)夤?。住戶欠費(fèi)收不齊就由物業(yè)管理公司墊交。
2、由于水電氣、暖公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)專業(yè)性較強(qiáng)，物管公司管理人員專業(yè)水平普遍達(dá)不到要求，以致出現(xiàn)設(shè)施的損壞、跑、漏、盜漏洞現(xiàn)象導(dǎo)致支付費(fèi)用提高。
長期以來物管公司忍辱負(fù)重?zé)o償替公用市政單位履行收費(fèi)和設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)等職責(zé)，導(dǎo)致出現(xiàn)以上風(fēng)險(xiǎn)，使一些物業(yè)管理公司在經(jīng)濟(jì)上因此直接受到牽連，經(jīng)營步履艱難，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。為此目前在一定的程度上由于代收代繳出現(xiàn)的矛盾致使物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)也難收到。這些問題現(xiàn)已成為物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。
二、解決以上存在問題措施對(duì)策。
為了加快解決以上存在問題，切實(shí)實(shí)施《新條例》，筆者提出如下措施對(duì)策。
（一）、首先目前物業(yè)管理區(qū)域公用市政事業(yè)單位可以先與物業(yè)管理公司簽訂委托代收費(fèi)協(xié)議。協(xié)議中明確各自責(zé)、權(quán)、利，物業(yè)管理公司切實(shí)按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)將代收的費(fèi)用實(shí)收實(shí)交委托單位，公用市政設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)由商品提供者負(fù)責(zé)。公用事業(yè)單位可按雙方約定的一定比例返回勞務(wù)費(fèi)給物業(yè)管理公司，作為補(bǔ)償由于代收代繳所支付的費(fèi)用和酬金。從而完善物業(yè)管理公司收費(fèi)的法律依據(jù)，理順了目前公用市政提供商品服務(wù)收費(fèi)的管理體制。
（二）、政府主管部門根據(jù)“誰受益、誰承擔(dān)”原則，盡快制定出臺(tái)有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用市政項(xiàng)目收費(fèi)與管理規(guī)定，明確供水、供電、供氣、供熱等公用市政項(xiàng)目移交的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、移交程序、移交期限、遺留問題處理和移交后雙方的權(quán)利義務(wù)，以及用戶權(quán)利義務(wù)等方面事宜。
（三）、政府物價(jià)部門會(huì)同公用市政單位測(cè)算因抄表到戶所增加的費(fèi)用經(jīng)論證后，召開聽證會(huì),明確規(guī)定公攤項(xiàng)目、分?jǐn)偡椒ê褪召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以通過適當(dāng)?shù)氖召M(fèi)向用戶分?jǐn)?。從而解決物業(yè)管理公司代收費(fèi)帶來的風(fēng)險(xiǎn)和避免不透明、亂加價(jià)強(qiáng)烈投訴等弊端，真正按照國家《公司法》、《合同法》要求，體現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用市政管理和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營。
（四）、科學(xué)制定城市公用市政發(fā)展規(guī)則，由政府規(guī)劃部門會(huì)同相關(guān)公用市政管理單位調(diào)研論證后，報(bào)政府批準(zhǔn)實(shí)施。以便物業(yè)管理區(qū)域規(guī)范管理。
（五）、在區(qū)域建設(shè)方面，新建物業(yè)管理區(qū)域不設(shè)公用市政設(shè)施總表。各項(xiàng)公用市政設(shè)施必須與區(qū)域物業(yè)主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)完工，同時(shí)驗(yàn)收。政府的規(guī)劃建設(shè)和公用市政管理單位，落實(shí)相應(yīng)的監(jiān)督工作，竣工后必須嚴(yán)格驗(yàn)收，達(dá)到杜絕不合格的設(shè)施設(shè)備投入使用，最大限度從源頭上減少由于施工質(zhì)量和設(shè)備原因造成的損耗和影響用戶使用的相關(guān)問題，切實(shí)維護(hù)廣大用戶的利益。
總之，物業(yè)管理區(qū)域的公用市政事業(yè)單位當(dāng)務(wù)之急要做的抄表到戶和設(shè)施接受是城市管理中一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，牽涉面廣，影響重大，只有通過政府、公用市政事業(yè)單位、物業(yè)管理公司的各方共同努力，并在廣大用戶的配合支持下，才能逐步理順物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供、管、用關(guān)系，全面實(shí)現(xiàn)抄表到戶，公用市政事業(yè)單位依法對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用市政設(shè)施進(jìn)行專業(yè)規(guī)范管理，達(dá)到各盡其責(zé)，共同發(fā)展，各方滿意的目標(biāo)。