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解讀《前期物業(yè)服務合同》
日前建設部出臺了《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》（以下簡稱示范文本）。這個示范文本共9章43條，涉及前期物業(yè)管理的方方面面。表面上看，這個服務合同是由開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的。但合同又規(guī)定，購房者與開發(fā)商簽訂的物業(yè)買賣合同，應當包含本合同約定的內(nèi)容；購房者簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。為此，我們特對此示范文本做個簡要介紹與解讀。
1 示范文本意義深遠
于去年9月1日起施行的國務院制定的《物業(yè)管理條例》第三章第二十一條就明確規(guī)定；在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
條例第二十四條還規(guī)定:國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
評點.條例出臺一年多來，關(guān)于前期物業(yè)選聘、招投標的工作進展緩慢，其中一個重要原因就是缺少一個規(guī)范的前期物業(yè)服務合同?，F(xiàn)在示范文本的出臺，為貫徹《物業(yè)管理條例》，規(guī)范前期物業(yè)管理鋪平了道路。有了規(guī)范的合同，就能引導前期物業(yè)管理活動當事人通過合同明確各自的權(quán)利與義務，減少物業(yè)管理糾紛，其重要意義不言而喻。
2 包干制、酬金制選其一
根據(jù)示范文本規(guī)定，物業(yè)服務收費可以有包干制和酬金制兩種選擇。包干制的物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，物業(yè)公司按照相關(guān)標準收取物業(yè)服務費用，并按本合同約定的服務內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
酬金制的物業(yè)服務資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預先交納，預收的物業(yè)服務資金由物業(yè)服務支出和乙方的酬金構(gòu)成。
評點:根據(jù)福建輝揚律師事務所林丹律師的意見，包干制與酬金制相比較，包干制體現(xiàn)了風險共擔的原則，因而更有利于業(yè)主。但因為合同不是業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，所以在這一點上業(yè)主只能被動地接受開發(fā)商與物業(yè)公司的選擇。如要改變只能等業(yè)主大會成立后重新簽訂物業(yè)合同了。
3 來售房子物業(yè)費開發(fā)商交
新出臺的示范文本明確提出，納入物業(yè)管理范圍的巴竣工但尚未出售，或者因開發(fā)商原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）由開發(fā)商全額交納。
評點:其實這在去年出臺的《物業(yè)管理條例》中也有明確規(guī)定，但是真正執(zhí)行的開發(fā)商卻很少。據(jù)了解，目前許多進行前期物管的項目中，都有開發(fā)商暫時沒有銷售完的房屋，但開發(fā)商根本就不交納物管費用。這一新規(guī)定也許將有利于制止開發(fā)商的“賴賬”。
4 業(yè)主承擔連帶責任
示范文本提出，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應及時書面告知乙方。
示范文本第三十九條還規(guī)定，業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務進行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應承擔連帶責任。
評點:福建輝揚律師事務所的林丹律師說，這條規(guī)定提醒業(yè)主，在房子出租或交親友使用前，一定要與使用人簽個租賃合同或書面協(xié)議，規(guī)定好物業(yè)使用人的權(quán)利和義務，特別是繳交物業(yè)費和其他相關(guān)費用，一定要注明由物業(yè)使用人承擔，以免出現(xiàn)麻煩。
5 規(guī)定物業(yè)承接驗收辦法
示范文本對開發(fā)商與前期物業(yè)公司的物業(yè)承接驗收做了明確規(guī)定，提出對于合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照規(guī)定進行查驗，明確存在的問題與解決辦法，并簽訂確認書，作為界定各自在開發(fā)建設和物業(yè)管理方面承擔責任的依據(jù)。
示范文本還規(guī)定，乙方承接物業(yè)時，甲方應向乙方移交下列資料：1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2.設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；以及相關(guān)的其他資料。
評點:長期以來，物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛中，有相當一部分是由于前期物業(yè)管理中的遺留問題引起的。這個辦法也許可以杜絕遺患。
6 明確規(guī)定物業(yè)用房
示范文本明確規(guī)定，開發(fā)商應在具體時間內(nèi)按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。
示范文本還要求對物業(yè)管理用房的不同用途、建筑面積、位置等做出明確約定。
示范文本第二十四條還明確規(guī)定，物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。
評點:這個條款有三點好處，一是解決了物業(yè)公司入駐管理區(qū)域后，缺少物業(yè)用房的難題；二是明確了物業(yè)管理用房的權(quán)屬，業(yè)主可以理直氣壯地對其行使主權(quán)；三是規(guī)定了物業(yè)用房不得改變用途，防止物業(yè)公司擅自利用業(yè)主共同財產(chǎn)牟利。
7 擅自提高物業(yè)費要雙倍退還
示范文本中首次提出，物管公司如果多收取物管費用，開發(fā)商和物業(yè)使用人有權(quán)要求物管公司雙倍返還；物管公司擅自提高物業(yè)服務費用標準的，開發(fā)商和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納。
此外，物管公司沒有按照約定的服務內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務和管理的，要向開發(fā)商、業(yè)主支付違約金；而開發(fā)商和業(yè)主未能按時足額交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，也要向物管公司支付違約金。示范文本第三十二條規(guī)定乙方違反本合同第六條、第七條的約定，業(yè)服務費用標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。
評點:近期有關(guān)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。
臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應在約定期限內(nèi)恢復原狀。
評點:開發(fā)商或物業(yè)公司擅自改變規(guī)劃，占用公共區(qū)域進行牟利而引發(fā)的糾紛可謂屢見不鮮?，F(xiàn)在規(guī)定臨時占用前必須告知相關(guān)方面，當然有利于防止違規(guī)占用公共區(qū)域現(xiàn)象的出現(xiàn)。
9 督促物管公司及時“交接”
示范文本規(guī)定:本合同終止時，物管公司應將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給開發(fā)商或其他有關(guān)部門代管。但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，本合同自動終止。
評點:此前經(jīng)常出現(xiàn)物管公司被業(yè)主炒掉故意拖延撤離時間或者不退出，該規(guī)定則明確了業(yè)主委員會成立以后，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)管理合同自動終止，這就為新老物業(yè)公司的順利交接提供了一個前提條件。當然我們也要看到，幾乎所有物業(yè)公司在撤出前都有被業(yè)主或開發(fā)商拖欠的債務，這個問題不解決，也會給新老物業(yè)公司的順利交接造成障礙，所以還需要有關(guān)部門制定配套細則，讓物管得及時“交接”更具可操作性。
10 明晰房屋保修責任
示范文本第三十三條規(guī)定甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。
評點：福建輝揚律師事務所的林丹律師說，在建設部的房屋銷售管理辦法和建筑法等相關(guān)法規(guī)中，對這一條已經(jīng)作了明確規(guī)定，而在前期物業(yè)管理合同中定下這一條，當然更有利于業(yè)主維權(quán)。