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博弈與協(xié)調(diào)
――試論業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、開發(fā)商、居委會(huì)的關(guān)系（上）
陳小鳴
當(dāng)前住宅小區(qū)的蓬勃開發(fā)建設(shè)，極大地改善了居民的居住水平，住宅區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)隨之興起，由此產(chǎn)生的業(yè)主開發(fā)商、業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理公司(以下簡稱物業(yè)公司)之間的關(guān)系問題在各地都不同程度地存在，如何處理好四者之間的矛盾糾紛是個(gè)很棘手的問題。
一、業(yè)主、業(yè)委會(huì)、開發(fā)商、物業(yè)公司之間的關(guān)系
(一)業(yè)主與業(yè)委會(huì)的關(guān)系
業(yè)主在物業(yè)管理的權(quán)利問題上類似于股份公司的股東。所謂"業(yè)主委員會(huì)類似于董事會(huì)，是指業(yè)主們完全可以參照我國公司法規(guī)定的股份公司的運(yùn)作方式去運(yùn)作，它是種被各國實(shí)踐檢驗(yàn)了的最民主、最科學(xué)的方式。業(yè)主委員會(huì)委員參照公司法董事會(huì)產(chǎn)生的程序產(chǎn)生和運(yùn)作，代表所有業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生合同關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)主任由占整個(gè)物業(yè)所有權(quán)定比例的大業(yè)主或其推選的代表擔(dān)任，重大事項(xiàng)由業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)討論和民主投票決定。
業(yè)主大會(huì)作為自治管理團(tuán)休，就只是業(yè)主行事管理權(quán)的種方式。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)的方式?jīng)Q定關(guān)系到業(yè)主共同利益的重大事務(wù)。業(yè)主大會(huì)的決定委托由其產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行。盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)，但是對于一個(gè)具體的住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)來講，這種職權(quán)不是法律賦予的，而是來源于業(yè)主的信托，非經(jīng)業(yè)主按照程序選舉，業(yè)主委員會(huì)"就沒有權(quán)利代表業(yè)主行事。
但是，業(yè)主大會(huì)對業(yè)主委員會(huì)的委托，不同于一般的民事或商事委托，其近似于公司股東對董事的信托，有如下特點(diǎn)：(1)基于信任關(guān)系――沒有業(yè)主對業(yè)主委員會(huì)委員個(gè)人的信任，就不會(huì)有這種委托，(2)以受托人自己名義――業(yè)主委員會(huì)對外簽訂物業(yè)管理服務(wù)臺(tái)同時(shí)以自己的名義進(jìn)行，而不是以業(yè)主個(gè)人或業(yè)主大會(huì)的名義，(3)財(cái)產(chǎn)獨(dú)立業(yè)主委員會(huì)管理的財(cái)產(chǎn)如維修資金、公共設(shè)施收益等以業(yè)主委員會(huì)的名義占有，處分，但是該財(cái)產(chǎn)既獨(dú)立于業(yè)主，也獨(dú)立于業(yè)主委員會(huì)本身，即不歸業(yè)主委員會(huì)所有，收益分配也不歸為任何業(yè)主個(gè)人所有，(4)業(yè)主委員會(huì)不是注入單位，也不是合伙組織，只是按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，由業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人團(tuán)體。以上這些特點(diǎn)符合信托關(guān)系中"受托人可以是受益人，但不得是同一信托的惟一受益人的法律特征，至于業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)規(guī)程等文件，都是契約性文件，對業(yè)主具有約束力。
(二)業(yè)委會(huì)和房產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系
業(yè)主人住小區(qū)之后，并未結(jié)束與房產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系。
1、合同關(guān)系。這是指房產(chǎn)開發(fā)商在售樓合同(包括合同的附件、樓書等)中存在模糊的條款和承諾未兌現(xiàn)。比如業(yè)主賣房是支付了配套費(fèi)的，也許作為生活配套重要內(nèi)容的幼兒園還未兌現(xiàn)，至少在第一期里沒有兌現(xiàn)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開發(fā)商必須提供給業(yè)主的商業(yè)用房，但建造時(shí)沒有考慮到，因此，此房產(chǎn)根本不具備商用性質(zhì)。另外還有建筑質(zhì)量和小區(qū)綠化景觀、會(huì)所建造等不完善的問題。這里算不算開發(fā)商的違約問題，部分配套費(fèi)是否要退還？
2、利益關(guān)系。作為開發(fā)商，不僅要注意塑造其知名品牌，更重要的是追求經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，所以開發(fā)商會(huì)在早期的房產(chǎn)投入更多的資源！而在后期的投入沒有預(yù)期的多，甚至有些吝嗇。如有的小區(qū)的綠化只種小灌木和草皮，不種樹，尤其是大樹。業(yè)主會(huì)很強(qiáng)烈地要求在小區(qū)中種植大樹，因?yàn)榇髽涞年帥瞿芨纳菩^(qū)內(nèi)的居住環(huán)境，優(yōu)化小區(qū)空氣，提高居住的舒適度。然而，開發(fā)商認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)只宜種植小樹，這樣顯得開闊――開發(fā)商考慮更多的是建筑美。從上述利益關(guān)系中可發(fā)現(xiàn)，廣大業(yè)主與開發(fā)商在利益相同和一致的情況下，也會(huì)有理念上的差異。比如，開發(fā)商特別在意建筑方面的造型，卻對創(chuàng)建綠色和星級社區(qū)不善關(guān)心，沒有實(shí)質(zhì)性的投入。這可能是狹隘的短期的商業(yè)利益行為使然。何況還存在許多業(yè)主與開發(fā)商的國標(biāo)和利益不一致的地方呢？
3、制約關(guān)系。由于不少物業(yè)公司是開發(fā)商的子公司，因此，物業(yè)公司雖然受聘于業(yè)委會(huì)，但在執(zhí)行業(yè)委會(huì)決議時(shí)，卻才之能不考慮開發(fā)商的意見。如果物業(yè)公司落實(shí)的是基礎(chǔ)性的建設(shè)，那么盡管是在業(yè)委會(huì)做出決議后，也必須得到開發(fā)商的同意才能建起來。這一制約關(guān)系使業(yè)委會(huì)的許多決議得不到及時(shí)、有效地執(zhí)行。當(dāng)然。也有另外面，就是開發(fā)商有可能還承擔(dān)著物業(yè)的部分虧損，因此，它無法關(guān)心小區(qū)的管理和建設(shè)。
(三)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司的關(guān)系
業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司的關(guān)系是聘用合同所確認(rèn)的法律關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)在聘用合同中己十分明確。但我們不能不注意到，有不少物業(yè)公司是開發(fā)商的子公司，或者與開發(fā)商有千絲萬縷的關(guān)系，這是其特殊性。方面，物業(yè)公司受聘于業(yè)委會(huì)，在，l，委會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)對小區(qū)進(jìn)行專業(yè)管理，當(dāng)業(yè)主與房產(chǎn)商出現(xiàn)矛盾的時(shí)候，業(yè)主就以拒交管理費(fèi)來制約開發(fā)商，另一方面，官與開發(fā)商尚未脫鉤，在行使管理職權(quán)時(shí)，不得不考慮開發(fā)商的意見和利益。
習(xí)慣的思維將業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司看成是天然的對手。其實(shí)，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司不是對手，也不是盟友，而是平等的合作伙伴。委托物業(yè)公司專業(yè)管理和業(yè)委會(huì)自治管理相結(jié)合，是業(yè)委會(huì)工作的另重要原則，這要避免兩種傾向：一是放棄業(yè)委會(huì)的責(zé)任，將小區(qū)的管理和建設(shè)全部依靠物管公司，二是過分強(qiáng)調(diào)業(yè)委會(huì)對物業(yè)管理的監(jiān)督作用，事事過問，大包大攬，干涉物管公司的具體業(yè)務(wù)或者代替物管公司行使某些管理職能。
三、業(yè)主與業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、開發(fā)商之間的博弈
國務(wù)院2003年6月8日頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》(下稱《條例》)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。但作為單個(gè)或多個(gè)獨(dú)立于業(yè)主大會(huì)的個(gè)體，業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間并無上下隸屬的關(guān)系，仍屬于平等主體關(guān)系。
我國城市居民的住宅，其建造形態(tài)基本上是集合式的。業(yè)主對其房屋享有的權(quán)利，包括可界定邊界的房屋的單獨(dú)所有權(quán)，和不可單獨(dú)界定邊界的房屋公共空間、共有設(shè)施的共同所有權(quán)以及土地的共同使用權(quán)。這也決定了業(yè)主行使所有權(quán)會(huì)影響關(guān)聯(lián)業(yè)主的權(quán)利，受到相鄰業(yè)主權(quán)利的制約。
設(shè)立業(yè)主大會(huì)的本意是建立業(yè)主之間的協(xié)商。對于人數(shù)較多的業(yè)主組合，沒有業(yè)主大會(huì)這種民主協(xié)商的機(jī)制，要就共同利益形成致意見顯然是不可能的。但在人數(shù)較少的業(yè)主組合，其共同利益可以直接協(xié)商取得一致，并非必須由業(yè)主大會(huì)的形式進(jìn)行磋商。
在業(yè)主大會(huì)中，所有業(yè)主是平等的。但是，這平等是用何種標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)現(xiàn)的？平等可以表現(xiàn)為數(shù)量上的平等和以價(jià)值而定的平等兩種標(biāo)準(zhǔn)。如果采用以價(jià)值而定的平等標(biāo)準(zhǔn)，即占有房屋面積大的業(yè)主擁有的投票權(quán)數(shù)量也多，從形式上是維護(hù)了財(cái)產(chǎn)聯(lián)系和財(cái)產(chǎn)權(quán)組合這種組織結(jié)構(gòu)中的平等。但是，單一的財(cái)產(chǎn)決定標(biāo)準(zhǔn)不可避免地會(huì)使利益均衡機(jī)制的杠桿向富裕者傾斜，在人數(shù)上占多數(shù)、而在財(cái)產(chǎn)比例上占少數(shù)的，業(yè)主的利益可能得不到體現(xiàn)。如果采用數(shù)量上的平等標(biāo)準(zhǔn)，即以絕對的業(yè)主單位作為投票的基準(zhǔn)值，從行為人的角度維護(hù)了業(yè)主之間的平等，但業(yè)主大會(huì)這一組合畢竟是以共同財(cái)產(chǎn)的管理為紐帶的，以單一的業(yè)主單位為標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)產(chǎn)權(quán)完全被摒棄，則會(huì)使某些業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到損害。本著業(yè)主自我管理財(cái)產(chǎn)民主協(xié)商的原則，條例規(guī)定投票權(quán)的確定方式由業(yè)主在業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則中去規(guī)定。但通過業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則時(shí)本身就需要明確投票權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，這就產(chǎn)生了關(guān)于初始規(guī)則成立的方式問題，故而《條例》規(guī)定，在確定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的首次業(yè)主大會(huì)上，投票權(quán)根據(jù)業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積和住宅套數(shù)等因素確定，將數(shù)量上的平等和價(jià)值上的平等結(jié)合起來。
小區(qū)業(yè)主有權(quán)利和義務(wù)關(guān)心、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)，從而更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。《條例》明確了業(yè)主有權(quán)“監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作”，“對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)”，并有權(quán)“監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用”。但實(shí)際操作起來較難，政府部門沒有出臺(tái)可操作性的實(shí)施辦法以及將有關(guān)條款細(xì)化。如某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在成立章程中規(guī)定"業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來源、為維修基金的利息和公益活動(dòng)的盈余。業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用受業(yè)主代表大會(huì)的監(jiān)督，并向全體業(yè)主公布。"從中可以看出，業(yè)委會(huì)章程的規(guī)定只是籠統(tǒng)地規(guī)定業(yè)委會(huì)的決定不得損害公共利益和業(yè)主利益，業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用受業(yè)主代表大會(huì)監(jiān)督，并向全體業(yè)主公布等，但是缺乏業(yè)主、業(yè)主代表大會(huì)對業(yè)委會(huì)實(shí)施監(jiān)督和制約的具體措施。
《條例》規(guī)定，業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)！但對于如何行使投票權(quán)，如何監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，如何監(jiān)督物業(yè)管理公司，以及當(dāng)業(yè)主的知情權(quán)受到侵害后如何獲得救濟(jì)等這些關(guān)系到業(yè)主切身利益的實(shí)際問題，卻沒有寫進(jìn)《條例》中――業(yè)主監(jiān)督的事項(xiàng)須細(xì)化。業(yè)委會(huì)是由廣大業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治管理組織，理應(yīng)嚴(yán)格按協(xié)議及有關(guān)規(guī)定使用好維修資金，更好地維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的利益，但由于業(yè)委會(huì)工作的不規(guī)范，業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)幾乎喪失。誰來監(jiān)督業(yè)委會(huì)？但如果業(yè)主對業(yè)委會(huì)的賬目有異議，除了要求業(yè)委會(huì)提供相關(guān)發(fā)票原件及費(fèi)用清單進(jìn)行核對之外，還能否采取什么進(jìn)步的補(bǔ)救措施呢？還有出現(xiàn)這樣的一個(gè)實(shí)例，某住宅區(qū)一位神通廣大的業(yè)主，看中小區(qū)物業(yè)管理發(fā)包權(quán)和小區(qū)維修資金的支配權(quán)，打著為廣大業(yè)主熱情服務(wù)的旗號(hào)，不惜推翻現(xiàn)有的業(yè)委會(huì)，拉選票重新成立新的業(yè)委會(huì)，炒掉原來的物業(yè)公司l利用職權(quán)新招物業(yè)公司。由于原物業(yè)公司的合約沒有到期，或原來的投入沒有收回不愿離場，所以糾紛不斷。
一個(gè)住宅區(qū)里公共秩序的維護(hù)，是所有業(yè)主共同關(guān)心的，也是購房的業(yè)主對居住環(huán)境期望的組成部分。在物業(yè)銷售時(shí)，開發(fā)商尚是主要的業(yè)主，盡管其并不真正居住在住宅區(qū)里，此時(shí)由潛在的、不確定的"全體業(yè)主"制定個(gè)業(yè)主公約，在事實(shí)上是不可操作的，因此，由開發(fā)商制定業(yè)主公約是必要的。為了區(qū)別于業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約，條例將開發(fā)商制定的業(yè)主公約命名為《業(yè)主臨時(shí)公約》；為了避免《業(yè)主臨時(shí)公約》制定者的利益傾向損害消費(fèi)者的利益，條例把《業(yè)主臨時(shí)公約》不得侵害物業(yè)實(shí)受人的合法權(quán)益作為《業(yè)主臨時(shí)公約》成立的必要條件，同時(shí)，在程序上，條例規(guī)定臨時(shí)公約必須明示，供銷費(fèi)者在買房的時(shí)候判斷其是否公正、公平。
在住房的正常使用期內(nèi)，一次性買房的支出與后期所要支付的物業(yè)管理費(fèi)一樣多，也就是說，買房僅僅是住房消費(fèi)的部分，買了房，住房消費(fèi)才剛剛開始。對購房者來講，物業(yè)管理具有兩大作用第一，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以便房屋保值、增值；第二，良好的物業(yè)管理能夠?yàn)榫幼∪颂峁┣鍧?、?yōu)美舒適、安全的生活和工作環(huán)境。但是，物管畢竟還是個(gè)新生事物，物業(yè)管理政策有待于進(jìn)一步完善，物業(yè)管理企業(yè)的水平也參差不齊，加土商品房建設(shè)與管理的脫節(jié)等原因，購房者購房后的物業(yè)管理糾紛日益增多。歸納起來，有四類物業(yè)管理糾紛一是收費(fèi)糾紛，有的開發(fā)商賣房時(shí)承諾了很低的物業(yè)管理費(fèi)，購房者入住后發(fā)現(xiàn)管理費(fèi)漲了；二是具體管理市，度上的糾紛，如有的小區(qū)管理制度規(guī)定，裝修時(shí)才之得拆改某些設(shè)施、住戶不得在小區(qū)里遛狗、自行車不得上電梯等，住戶不理解也不執(zhí)行，雙方也會(huì)發(fā)生糾紛，二是住戶對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的整休印象不佳，雙方也容易在多方面發(fā)生糾紛；四是有的開發(fā)商在銷售時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)或延遲兌現(xiàn)，而物業(yè)管理企業(yè)又是開發(fā)商的子公司的話，某些業(yè)主以拒交物業(yè)管理費(fèi)來對抗開發(fā)育。
如果將物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)作市場，作為市場的主體業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理處、開發(fā)商之間，由于利益的原因存在博弈，這種博弈會(huì)因?yàn)槭袌龅陌l(fā)育程度的不高和法規(guī)的缺失愈演愈烈。(未完待續(xù))