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關于物業(yè)維修基金的幾個問題
文/郭利欽
2007年初，珠海市物業(yè)管理處文件稱，由于相關法規(guī)重新修訂等原因，暫停一切有關本市物業(yè)維修基金的收繳工作。作為業(yè)內人士，也不妨就物業(yè)維修基金問題談幾點看法，以求與同仁共同探討、一起提高。
1998年建設部和財政部聯合出臺的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，標志著我國住房專項維修基金制度的建立。2003年國務院出臺的《國家物業(yè)管理條例》將這一專項維修基金制度上升到行政法規(guī)高度。至此，各地對維修基金的收繳、管理、使用等，更多的是依靠行政于段，實行“統(tǒng)一繳存、專戶專儲、業(yè)主決策、?？顚Ｓ谩⒔y(tǒng)籌監(jiān)管”。這也是在當前法制環(huán)境下的最好選擇，無疑為我國住宅事業(yè)的健康發(fā)展，起到積極的指導和推進作用，但同時也不斷暴露出維修基金在籌集、管理、使用中的一些亟待解決的問題。
一、維修基金的籌集問題及解決辦法
隨著物業(yè)管理的不斷深入開展，維修基金籌集難的問題日益突出，以珠海為例，市內住宅小區(qū)(大廈)建立維修基金的寥寥無幾。如何確保維修基金的有效籌集昵?維修基金的建立，涉及到法規(guī)制度的合理健全，涉及到房地產行政主管部門、開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主代表組織等。
1、健全相關法規(guī)制度
通過立法明確規(guī)定，一是房屋和維修基金是同屬于一個不可分割的主體；二是由房地產行政主管部門牽頭、指導、監(jiān)督、建立“物業(yè)維修基金管理中心”，統(tǒng)一負責收繳、管理、發(fā)放使用維修基金；三是開發(fā)商建房的同時依法按照“物業(yè)維修基金管理中心”指定的銀行設立區(qū)域專戶，預存相當于開發(fā)面積所需的全部物業(yè)維修基金數額。力求在預售前由開發(fā)商全部預繳，預售后再由買受人繳納，然后由物業(yè)維修基金管理中心、開發(fā)商、買受人三方確認無誤后，(即確認開發(fā)商、買受人都已經分別到“物業(yè)維修基金管理中心”足額繳齊所開發(fā)物業(yè)、所購物業(yè)應繳的物業(yè)維修管理基金后)，“物業(yè)維修基金管理中心”再審批返還開發(fā)商已售出部分物業(yè)等額的預存維修基金；對于開發(fā)商還未售出的物業(yè)部分，“物業(yè)維修基金管理中基金返還開發(fā)商，直到開發(fā)商把全部物業(yè)售罄，并且在相對區(qū)域(或單位)內的所有物業(yè)買受人也都已經繳清所購物業(yè)的等額維修基金為止。這樣不但可以確保開發(fā)商一旦有部分物業(yè)沒有售出，就沒有人繳納維修基金的怪現象，而且可以確保所有物業(yè)的維修基金全部籌集到位。
2、與行政手段相結合在開發(fā)商辦理相關開發(fā)許可證時、小業(yè)主在辦理房產證時，分別進行捆綁限制，以確?！爸灰蟹看嬖?，就要有維修基金存在”的基本原則。
3、明確二手房交易時維修基金的繳納問題對于二手房交易時，原小業(yè)主“所繳納的維修基金和擁有的相關物業(yè)”，依法視為一個不可分割的主體，在交易時必須一起過戶到新的小業(yè)主；對于原小業(yè)主物業(yè)，但還未繳納維修基金，過戶交易時依然由原小業(yè)主補充繳納，如果原小業(yè)主和新小業(yè)主之間有另行約定的除外。
二、開發(fā)商代收維修基金期間的挪用問題及解決辦法
開發(fā)商代收的物業(yè)維修基金，雖然按規(guī)定是應該及時上繳到房管部門的，但是開發(fā)商在實際操作中，往往都是要等待很長一段時間才把這筆資金交上去；如果能在辦理房產證之前上繳就不錯了，因為他們會在這個時間差內利用維修基金進行投資以獲取可觀利益。如果物業(yè)維修基金能全部及時到賬的話，將是一筆巨額資金，單是存在銀行里都會產生一筆豐厚的利息，這筆利息應該是廣大業(yè)主的收益。這筆巨額資金的延遲上繳或被開發(fā)商挪用投資的情況一旦發(fā)生，那將是對業(yè)主權利的極大侵犯。
可喜可賀的是，珠海已于今年初暫停了開發(fā)商代收代繳的做法；更值得一提的是，也有其他個別城市不但叫停了開發(fā)商代收代繳的做法，而且還規(guī)定業(yè)主可以到政府部門指定的銀行設立的維修基金網點，自行辦理繳納手續(xù)。
至此，要做到專項維修基金由開發(fā)商代收代繳制度全面壽終正寢，還需盡快出臺相關法規(guī)制度，否則名不正，言不順。
三、物管企業(yè)代管維修基金期間的挪用問題及解決辦法
《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第十條規(guī)定，業(yè)主委員會成立后，經業(yè)主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。
孰不知，這筆巨大的資金，往往被不法物業(yè)管理企業(yè)挪用，尤其是那些與開發(fā)商有著“父子”關系的物業(yè)管理企業(yè)，挪用的現象更是時有發(fā)生。根據媒體報道的眾多案例，以及本人所從事職業(yè)的便利等綜合分析，物業(yè)管理企業(yè)截留或挪用的原因主要有:一是由于業(yè)主欠交物業(yè)管理費，公司截留作抵扣用；二是開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)是“父子關系”，“父”由于資金周轉困難，挪用掌握在“子”手里的看似閑置的巨額資金，三是物業(yè)管理企業(yè)有意截留挪用。
筆者以為，迫切需要重修相關法規(guī)制度，取消原來規(guī)定的由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)代管物業(yè)維修基金的制度；重新建立，自始至終由房地產行政主管部門增設的“物業(yè)專項維修基金管理中心”全權負責收繳、管理、審批等工作，同時由業(yè)主決策，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主申請使用的制度。具體做法，可以二個小區(qū)或者一幢樓為單位建立一個維修基金賬戶，一戶一張查詢卡，方便業(yè)主隨時查詢一個小區(qū)、一幢樓以及個人賬戶的維修基金的余額情況。確保了廣大業(yè)主的物業(yè)養(yǎng)老錢萬無一失地保存在保險箱內，有效杜絕了挪用問題。
四、如何使用物業(yè)維修基金
《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第十一條規(guī)定，業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經由業(yè)主委員會審定后實施。
值得指出的是，物業(yè)維修基金使用前雖然有業(yè)主委員會的審查關，但由于業(yè)主代表組織成員往往不具有專業(yè)性，大多都是業(yè)余的，而他們承擔的卻是專業(yè)性極強的工作任務。維修基金的使用審核涉及到政策法規(guī)、工程技術、維修成本核算等等多方面知識，這一切都不是一些非專業(yè)人士所能容易弄明白的。
還有，關于物業(yè)維修工程如何定性的問題，即到底哪些情況是屬于物業(yè)管理企業(yè)的責任，哪些維修工程是需要動用維修基金的工程，如何甄別、界定？關于物業(yè)維修工程如何定量的問題，即到底是該大修，還是中修、小修，它的標準是什么？這一系列問題都不是非專業(yè)的業(yè)主代表們所能夠解答的，他們的審查工作也是不能勝任的。更有甚者，若有物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會主要成員有不正當的相互貓膩關系，維修基金使用的合理性就更沒有保障了。因此，所謂的“業(yè)主委員會審定后實施”幾乎是一句空話。
所以，應該盡快完善相關法規(guī)制度。通過地方立法，做到在大原則合理化的同時，還要做到法規(guī)細化，便于對號入座，便于操作使用；在動用維修基金超過一定數額時，不但要接受業(yè)主委員會審查，政府審批、指引，還需要接受社會上的專業(yè)機構年度審計，這都是十分必要的。
綜上所述，依法規(guī)定由房地產行政主管部門增設“物業(yè)專項維修基金管理中心”，負責統(tǒng)一管理、監(jiān)督、審批，業(yè)主申請使用，社會專業(yè)機構審計的物業(yè)維修基金管理制度，不失為一個良策。不但確保了物業(yè)維修基金全部籌集有效，而且確保了不被挪用，確保了有效、合理使用。
作者單位系珠?；涁敿偃瘴飿I(yè)管理有限公司
文章來源：珠海物業(yè)