專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理亟待完善

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專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理亟待完善

文/柯偉 黃菁

“專(zhuān)項(xiàng)維修資金”（原稱(chēng)“專(zhuān)項(xiàng)維修基金”）是指法律規(guī)定由業(yè)主交納的，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金（見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條）。它對(duì)于保障房屋的安全使用，維持與提高其使用功能，確保物業(yè)的保值、增值等均有極其重要的意義。過(guò)去，該款項(xiàng)多由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司向業(yè)主們代收。但是，這筆重要的“住宅養(yǎng)老保險(xiǎn)金”卻常常被不法開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司挪作它用。據(jù)廣州市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2002年廣州專(zhuān)項(xiàng)維修資金與銀行實(shí)際存款之間存在著近1.4億元的缺口，專(zhuān)項(xiàng)維修基金被相關(guān)發(fā)展商或物業(yè)管理公司截留、挪用問(wèn)題相當(dāng)嚴(yán)重；而2003年全市專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集量?jī)H為1.95億元，缺口更高達(dá)6.5億元。為此，廣州一些樓盤(pán)的業(yè)主付出了沉重的代價(jià)：翠湖山莊業(yè)主通過(guò)法律途徑趕走舊管家后發(fā)現(xiàn)，544萬(wàn)元的專(zhuān)線(xiàn)維修資金被挪作它用，致使小區(qū)消防和監(jiān)控系統(tǒng)處于癱瘓狀態(tài)卻沒(méi)有資金維修；廣地花園約900萬(wàn)元的專(zhuān)項(xiàng)維修資金被挪用，業(yè)主房子漏水時(shí)物業(yè)管理公司卻稱(chēng)沒(méi)錢(qián)不愿意修。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定：“專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定?！倍壳坝嘘P(guān)這方面的文件，只有1998年建設(shè)部和財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（下稱(chēng)《管理辦法》）。它規(guī)定：（1）買(mǎi)賣(mài)商品房時(shí)，購(gòu)房者按購(gòu)房款2％～3％的比例向售房者繳交專(zhuān)項(xiàng)維修基金；（2）專(zhuān)項(xiàng)維修基金在當(dāng)?shù)劂y行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，嚴(yán)禁挪作他用；（3）業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，主管部門(mén)將專(zhuān)項(xiàng)維修基金交給物業(yè)管理公司代管，物業(yè)管理公司定期接受業(yè)主委員會(huì)檢查監(jiān)督；（4）業(yè)主委員會(huì)成立前，專(zhuān)項(xiàng)維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，由行政主管部門(mén)審核后劃撥；（5）各級(jí)房產(chǎn)、財(cái)政主管部門(mén)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修基金的管理和使用；應(yīng)制定使用計(jì)劃報(bào)批、財(cái)務(wù)預(yù)決算、審計(jì)監(jiān)督和業(yè)主查詢(xún)對(duì)賬制度。

但是在實(shí)際操作過(guò)程中，這些規(guī)定的合理性和可操作性都比較差，難以適應(yīng)新的形勢(shì)要求。比如：規(guī)定將專(zhuān)項(xiàng)維修資金交給物業(yè)管理公司代管，由行政主管部門(mén)審核劃撥，有未經(jīng)資金所有人――廣大業(yè)主的委托擅自處分他人財(cái)產(chǎn)之嫌；而業(yè)主委員會(huì)何時(shí)對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理進(jìn)行檢查監(jiān)督、如何進(jìn)行，以及業(yè)主們?nèi)绾尾樵?xún)對(duì)賬等具體操作程序又尚未明確。

所以，要使專(zhuān)項(xiàng)維修資金真正成為業(yè)主房屋的“養(yǎng)老保險(xiǎn)金”，原來(lái)的《管理辦法》必須在以下幾個(gè)方面進(jìn)行細(xì)化和完善。

一、確保開(kāi)發(fā)商履行商品房保修義務(wù)

根據(jù)國(guó)務(wù)院及建設(shè)部的相關(guān)規(guī)定，保修期內(nèi)的商品房維修由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)；保修費(fèi)用由造成質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)；業(yè)主交納的專(zhuān)項(xiàng)維修資金只有等保修期滿(mǎn)后才能動(dòng)用（一般來(lái)說(shuō)，房屋建筑工程的最低保修期限時(shí)限不一：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（可能達(dá)70年）；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為５年；電氣管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝為２年）。而《管理辦法》對(duì)于“共用部位和共用設(shè)施設(shè)備”的界定是：共用部位指建筑主體承重結(jié)構(gòu)部位、戶(hù)外墻面、樓梯間等；共用設(shè)施設(shè)備指共用的上下水管道、加壓水泵、電梯、供電線(xiàn)路、暖氣線(xiàn)路、煤氣線(xiàn)路、消防設(shè)施、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)等。

這樣，如果業(yè)主裝修一段時(shí)間后，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、電氣管線(xiàn)、給排水管道出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主、物業(yè)管理公司及開(kāi)發(fā)商都將各執(zhí)理?yè)?jù)，造成糾紛。若開(kāi)發(fā)商不履行保修責(zé)任甚至于賣(mài)完房屋后就解散公司，可憐的業(yè)主們將面臨無(wú)錢(qián)修繕的困境（因按規(guī)定，自存自用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金要到保修期后才使用）。因此，有必要在原來(lái)的《管理辦法》中訂立新的條款，確保開(kāi)發(fā)商及施工單位履行商品房保修義務(wù)。如要求開(kāi)發(fā)商先交部分維修資金等等，防止開(kāi)發(fā)商推卸、逃避保修期內(nèi)應(yīng)承擔(dān)的維修責(zé)任。

二、減少行政強(qiáng)制，促進(jìn)業(yè)主自治

原來(lái)《管理辦法》中的“業(yè)主委員會(huì)成立前，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，由行政主管部門(mén)審核后劃撥”等條款，侵犯了業(yè)主的正當(dāng)合法權(quán)益。本來(lái)，自繳自用的房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金是業(yè)主個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)。而由政府行政主管部門(mén)審核后劃撥售房單位或售房單位委托的管理單位的做法，從嚴(yán)格意義的法理上說(shuō)應(yīng)是一種侵權(quán)行為，非但不能有效地保護(hù)業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，并且容易產(chǎn)生“官商勾結(jié)”侵吞維修資金等腐敗行為，應(yīng)予重新修訂。

同樣地，房屋屬于業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，它的維修和保養(yǎng)問(wèn)題業(yè)主比誰(shuí)都更加關(guān)心。因此，在專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳交標(biāo)準(zhǔn)，以及如何使用和管理等問(wèn)題上，應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大業(yè)主的自治權(quán)力（筆者以為這些問(wèn)題本身就屬于個(gè)人私事的范疇），政府行政主管部門(mén)沒(méi)有必要制定一些強(qiáng)制的法令來(lái)規(guī)范其行為，但可以加強(qiáng)宣傳、教育和引導(dǎo)，同時(shí)制訂一些具體的指導(dǎo)意見(jiàn)供其選擇和參考。

三、加強(qiáng)管理，杜絕資金挪用現(xiàn)象

當(dāng)前，無(wú)論是建設(shè)行政主管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司，要管理好專(zhuān)項(xiàng)維修資金都有相當(dāng)大的難度。若由建設(shè)行政主管部門(mén)管理，數(shù)額巨大（如廣州市足額繳交的專(zhuān)項(xiàng)維修資金就高達(dá)十億元左右），專(zhuān)職從事物業(yè)行政管理的人員編制卻有限；若由業(yè)主委員會(huì)管理，其成員多為兼職，時(shí)間、精力不足；若由物業(yè)管理企業(yè)管理，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下企業(yè)追求最大利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)思想讓業(yè)主不寒而栗。

“群眾的眼睛是雪亮的”。筆者以為，應(yīng)當(dāng)在發(fā)揮上述三方作用的同時(shí)，調(diào)動(dòng)起每一個(gè)業(yè)主的積極性，讓業(yè)主各自監(jiān)管其繳交的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，從而加強(qiáng)對(duì)資金使用和管理的監(jiān)管力度。這方面可以參照廣州市的做法：對(duì)已建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金的樓盤(pán)或是已繳付維修基金的業(yè)主，應(yīng)使每位業(yè)主都有一張由指定銀行發(fā)出的、類(lèi)似公積金儲(chǔ)蓄卡的《專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用卡》。通過(guò)此卡，業(yè)主可以隨時(shí)在銀行柜員機(jī)上查詢(xún)、監(jiān)督自己名下的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳付和使用情況。

當(dāng)然，加強(qiáng)對(duì)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金行為的處罰力度也很關(guān)鍵。筆者建議，除了應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條的規(guī)定嚴(yán)厲處罰違法的開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司之外，對(duì)建設(shè)行政主管部門(mén)工作人員或業(yè)主委員會(huì)成員利用職務(wù)之便收受他人賄賂、不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)或發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的行為，也應(yīng)在新的《管理辦法》中予以明確，給予其必要的行政處分甚至于依法追究其刑事責(zé)任。另外，如果能夠?qū)⒏鞣N不當(dāng)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，致使業(yè)主利益受損的行為也列入處罰條款之內(nèi)，將更是一大進(jìn)步。

作者單位：中共廣東省委辦公廳督查室