維修基金使用難系列報道之一

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　維修基金使用難系列報道之一

　　按照“五年中修，十年大修”的時間表，在2000年之前入住的小區(qū)都到了應(yīng)該中修的時候。北京市建委的通報情況顯示，自2000年2月開始，北京市共歸集商品住宅維修基金43.35億元，加上房改房的27.99億元共70多億元。但目前只有三個小區(qū)因為情況緊急破例動用了公共維修基金，總金額不到50萬元。

　　從9月初至10月7日，市建委制定的《北京市住宅專項維修資金使用管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱新《辦法》)在網(wǎng)上征求意見。在《辦法》正式出臺之前，仍有許多問題懸而未決。

維修基金使用難

　　有買房經(jīng)驗的人都知道，除交購房款之外，還需交納多項稅費。其中，數(shù)額最大的一筆當數(shù)占總房款項2%的公共維修基金。這筆錢少則數(shù)千元，多則數(shù)萬元。按照北京市建委的通報情況顯示，自2000年2月開始，北京市共歸集商品住宅維修基金43.35億元，加上房改房的27.99億元共70多億元。如此龐大的一筆維修基金到目前為止只有三個小區(qū)因情況緊急在今年8月份破例動用了不到50萬元。是什么擋住了維修基金使用之路呢？

　　了解到維修基金使用難的一個主要原因是目前北京大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會。已經(jīng)成立業(yè)主委員會的小區(qū)不過200個左右，只占住宅項目總數(shù)的10%，業(yè)主自治機構(gòu)的缺位使得維修基金無法使用。在今年8月份，由于情況緊急影響業(yè)主安全，市建委小區(qū)辦在維修基金使用細則沒有出臺的情況下，破例批準三個小區(qū)使用維修基金。而這三個小區(qū)均沒有成立業(yè)主委員會。

　　另外一些已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，盡管業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司共同申請使用維修基金，但終因沒有詳細的指導(dǎo)性政策出臺而沒有得到批準。盛世嘉園、美林花園等2000年前后入住的小區(qū)都到了需要運用公共維修基金進行中修的時候。據(jù)盛世嘉園物業(yè)管理服務(wù)中心宋主任介紹，盛世嘉園在2000入住，到目前已有五年時間。經(jīng)過五年的風雨侵蝕，當年光彩照人的住宅樓外立面，目前已成了“黃面婆”。樓梯間的墻壁也需要進行重新粉刷。另外，一些公共部分設(shè)施設(shè)備等已經(jīng)過了保修期，也需要進行檢修。而這部分開支的費用是不包含在物業(yè)管理費中的。美林花園也是2000年入住的小區(qū)，據(jù)其物業(yè)公司王經(jīng)理介紹，一些使用頻率比較高的公共設(shè)施設(shè)備已出現(xiàn)了老化跡象，一些部件需要進行維修，有些部件需要更換。如不及時維修會給業(yè)主生活帶來隱患。前年，其業(yè)主委員會向市小區(qū)辦發(fā)出正式申請，與盛世嘉園一樣沒有得到批準。

　　當向市建委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)詢問為何這些已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，為什么不能動用維修基金時，得到的答案是要等到政策正式出臺之后指導(dǎo)使用。從9月初至10月7日，市建委制定的《北京市住宅專項維修資金使用管理辦法(征求意見稿)》在網(wǎng)上征求意見。但指導(dǎo)維修基金具體使用的該《辦法》沒有正式出臺之前，本屬于業(yè)主的這筆錢還是無法動用。

維修基金保值難

　　許多業(yè)主都會有這樣的疑問:已經(jīng)入住小區(qū)幾年了，維修基金沒有動用過，就算存在銀行里也應(yīng)該有利息吧。面對目前每年百分之三到四的通貨膨脹率，三年時間就面臨著10%以上的貶值。等到了需要動用維修基金時，這筆錢還能支付當時的開支嗎?

　　以一個可售面積10萬平方米的住宅社區(qū)為例，如果每平方米售5000元，則整個小區(qū)的住宅維修資金將達到1000萬元。按照目前的情況，業(yè)主的這筆錢不僅沒有任何收益，而且三年之后將面臨貶值100萬的風險。如何讓維修基金保值也成了一個難題。

　　房屋公共維修資金存儲期間可否升值？升值部分如何使用?市建委相關(guān)負責人認為，用該資金購買國債等“金邊債券”是一種相對安全和增值的辦法。而購買股票或者將該資金委托出去進行期貨、外匯、股票等買賣，則風險巨大，不宜采用。而無論采用什么方式，都是基金所有人自己(即業(yè)主大會)的決策。因此，業(yè)主們自己的素質(zhì)和能力則是該資金能否安全升值的必要條件。

　　資金總額如果有任何合法的增加，其利益都應(yīng)該按份歸全體業(yè)主共同擁有，也應(yīng)該由其決定如何使用。一般可以選擇的有:仍然作為基金存入基金賬戶，或以物業(yè)管理費的名義交給物業(yè)管理者而沖抵、減免業(yè)主應(yīng)交納的相應(yīng)金額的物業(yè)管理費，或業(yè)主大會決議的其他用途。

　　銀楓家園的業(yè)委會成員北野曾任該小區(qū)業(yè)委會主任，他表示，處理現(xiàn)金問題是最棘手的?！拔疫€沒涉及到現(xiàn)金問題時，業(yè)委會主任已經(jīng)干不下去了。如果要業(yè)主來面對維修資金的理財問題可想而知會出現(xiàn)怎樣的混亂局面。”

■鏈接

　　北京市住宅專項維修資金使用管理辦法(征求意見稿)第五條（資金用途）維修資金專項用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程。

本辦法所稱住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備是指住宅樓房內(nèi)或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有且使用的房屋的有關(guān)部位及設(shè)施設(shè)備。住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程是指除日常運行維修養(yǎng)護范圍以外的中修、大修及更新、改造工程。

文章來源：《北京青年報》