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十堰市住房專項維修基金的管理與使用
文/王世堂
為了加強我市住房維修基金管理，切實保障全體業(yè)主的合法權益，改善居民的居住環(huán)境，根據國家建設部、財政部建住房（1998）213號《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》和湖北省財政廳、建設廳鄂建（1999）136號《湖北省住宅共用部位共用設施維修基金管理實施細則》的文件規(guī)定，我們成立了機構，制定了各項管理制度，在全市下發(fā)了文件，在貫徹國家、省、市關于《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》有關規(guī)定的實際工作中，解決了許多矛盾，取得了很好的社會效益，受到了政府和廣大業(yè)主的好評，為文明城市建設和加強城市管理起到了巨大的作用。
經市編委批準，2001年2月，十堰市住房維修基金管理中心正式成立。在機構成立后，向全市下發(fā)了住房維修基金的歸集管理和使用規(guī)定性文件，制定了各項內部管理制度，設立了全市住房維修基金財政專戶，由財政部局、房管局兩家監(jiān)管。于2000年1月開始歸集房改房和商品房專項維修基金。公有住房出售單位按售房款的20%提取的，個人部分按購房款的2%繳交，商品房是由開發(fā)建設單位和購買方共同繳交，開發(fā)建設單位按投資額的1-1.5%提取，購買方按售房款的2%繳交。到2004年8月底，共歸集住房維修基金2.23億元。
一、維修基金的歸集措施
維修基金的繳交主體是買賣雙方，為了在歸集過程中做到有法可依、有章可尋，十堰市房地產管理局和十堰市財政局聯(lián)合下發(fā)了十房地字（2000）5號關于《十堰市城區(qū)住房維修基金繳存管理和使用審批的規(guī)定》文件，結合十堰城區(qū)的實際情況，分別制定了商品房和公有住房（房改房）維修基金繳存程序，并做好了與房地產交易中心、房屋產權監(jiān)理處和市房改辦的協(xié)調工作，使維修基金的征繳、歸集工作開展地健康有序。
（一）商品房維修基金的歸集程序：
1、房地產開發(fā)建設單位在辦理商品房《預售許可證》時，必須提交該項目的住房維修基金的繳交方案，并領取《十堰市城區(qū)商品房維修基金單位繳交申請表》和《十堰市城區(qū)商品房維修基金個人繳交申請表》。
2、項目竣工后，開發(fā)建設單位在辦理房屋產權初始登記的同時，應提交投資計劃任務書，住宅區(qū)平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體平面圖復印件，并將填寫的《商品房維修基金繳交申請表》交由維修基金管理中心進行核實審批。產權初始登記后三周內，開發(fā)建設單位按投資額的1-1.5%的比例將維修基金繳入住房維修基金管理專戶。
3、房屋建設項目總投資額的確定，2000年我們按市房改辦公室的房改房成本價的方式計算商品房每平方米建設面積的投資額。隨著近幾年，隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，土地、建筑材料等價格不斷變化，現在按照上年度房地產建設投資額的平均值來確定。
4、購房者個人繳交的維修基金，由開發(fā)建設單位與購房者簽定購房合同時，作為合同條款之一寫入合同，負責代收。在辦理產權登記手續(xù)前，開發(fā)建設單位將代收的維修基金總額，報維修基金管理中心審核后，繳入市住房維修基金財政專戶。
5、開發(fā)建設單位在辦理產權交易手續(xù)時，應提供經審批的單位和個人《維修基金繳交申請表》和維修基金繳交收據，否則，房屋產權監(jiān)理部門不得為其辦理《房屋所有權證》登記。
6、在房屋產權登記一條龍辦事大廳設有維修基金收費窗口，統(tǒng)一受理審檢。
（二）房改房維修基金歸集程序：
1、公房出售申報時，由出售公房的產權單位按棟（幢）填寫《十堰城區(qū)出售公有住房維修基金繳交申請表》和《十堰城區(qū)公有住房維修基金個人繳交明細表》
2、在公有住房出售的審批階段，由市房地產管理局會同房改辦對公有住房出售單位和購房者個人應繳交的維修基金金額進行審核，簽署審批意見。
3、在辦理房屋產權證時，售房單位按售房款的20%提取維修基金，購房者個人按售房款的2%繳交維修基金，一并統(tǒng)一繳入維修基金財政專戶，并由市住房維修基金管理中心出具統(tǒng)一維修基金專用收款收據。
4、在《房屋所有權證》辦理階段，除應提供規(guī)定的房改手續(xù)外，還應提供維修基金繳交審批單。在辦理產權登記時按繳交比例統(tǒng)一歸集到市住房維修基金管理中心，存入財政局指定的銀行財政專戶。
二、維修基金的管理使用情況
（一）為了加強住宅區(qū)共用部位共用設施設備維修基金的歸集和管理，保障房屋售后的維修管理，維護房屋產權人（業(yè)主）和使用人的共同利益，維修基金管理中心負責維修基金的歸集、明細帳戶的設置和管理，使用時的監(jiān)督、審批工作。市財政局具體負責維修基金繳存帳戶及票據的管理；并具體負責維修基金使用時的監(jiān)審以及業(yè)主委員會使用維修基金的財務監(jiān)督。
在基金管理過程中，十堰市房地產管理局和十堰市財政局嚴格按建住房[1998]213號和鄂建[1999]136號文件規(guī)定執(zhí)行，結合十堰市的實際情況，制定了十房地字（2000）5號《十堰市城區(qū)住房維修基金繳存、管理和使用審批的規(guī)定》文件，堅持作到?？顚Ｓ茫_保業(yè)主的合法權益，維護業(yè)主的根本利益，堅持做到維護人民政府的窗口形象，堅持做到權為民所用，利為民所謀；堅持做到維護好社會安定的政治局面。否則，未經批準，動用、挪用、使用維修基金和造成維修基金其他損失的，十堰市房地產管理局會同市財政局除責令賠償外，根據相關規(guī)定執(zhí)行處罰，并追究責任人員和領導人員的行政責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
為了提高辦事效率，方便業(yè)主查詢，開發(fā)了十堰市住房維修基金管理軟件，按樓棟和戶設立明細帳目。
(二)、住房專項維修基金的使用情況
自2002年開始起動使用住房維修基金以來，為充分發(fā)揮維修基金的作用，市住房維修基金中心在維修基金使用時嚴格把關，認真按照十堰市房地產管理局和十堰市財政局制定的維修基金使用審批程序進行。
1、已規(guī)范開展了物業(yè)管理的住宅小區(qū)（片區(qū)）使用維修基金的一般程序為：物業(yè)管理企業(yè)提出維修計劃，填寫《維修基金使用審批表》交小區(qū)業(yè)主委員會審定,報維修基金管理中心審核，審批確實無誤后報市財政局審批并通知銀行劃撥資金。
2、未規(guī)范開展物業(yè)管理的居民大院，成片住宅或零星住宅使用維修基金的一般程序為：原產權單位會同業(yè)主委員會或代表提出維修計劃,填寫《維修基金使用審批表》由業(yè)主委員會或代表審定并報房地產管理局住房維修基金管理中心審核，審核無誤后報市財政局審批并通知銀行劃撥資金。維修基金撥付后，從有關樓棟和住戶的維修基金明細帳中核減。
3、維修基金不敷使用時，維修基金管理中心應及時告知相關業(yè)主委員會。經業(yè)主委員會研究決定，報市房地產管理局審批后，可按業(yè)主占有住宅建筑面積比例，向業(yè)主續(xù)籌，續(xù)籌的維修基金按十房地字（2000）5號關于《十堰市城區(qū)住房維修基金繳存，管理和使用審批的規(guī)定》的有關條款管理。
4、對申請使用住房維修基金的單位，市住房維修基金管理中心會同財政部門嚴格按照國家、省市維修基金使用規(guī)定把好關。經過近幾年實際操作證明，是符合十堰市實際情況的，真正做到了為業(yè)主負責，為政府排憂。
三、相關建議
（一）國家建設部、財政部建住房（1998）213號《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》符合我市實際，貫徹落實的效果較好，建議新的專項維修資金管理辦法繼續(xù)保持213號文件的基本內容和管理方式。
（二）對213號文件出臺之前未歸集維修基金的房屋，再次歸集時比較困難，對維修基金余額不足的房屋進行續(xù)集時，也缺乏強制性的措施，建議制定新《辦法》中要有切實可行的強制性歸集措施。
（三）213號文件對維修基金的繳交對象，在文字上只局限于住宅房屋，多產權的商業(yè)建筑或位于住宅區(qū)內的商業(yè)建筑作為繳交對象，應在《辦法》中予以明確。
（四）建議對市政設施和住宅區(qū)的公用設施應在《辦法》中進行明確的界定。
（五）原老舊小區(qū)的公共配套設施老化，功能下降，造成業(yè)主生活困難，在維修時業(yè)主分攤費用過大，業(yè)主意見較大，建議明確由政府出資對老舊小區(qū)的公共配套設施進行改造。
在維修基金的歸集、管理和使用過程中，我們嚴格按照省市的有關規(guī)定的執(zhí)行，本著為群眾負責、為業(yè)主負責的原則，做到了嚴格把關、?？顚Ｓ?，確保了業(yè)主的合法權益，維護了政府部門的形象。在今后的工作中，我們將繼續(xù)堅持做到權為民所用，利為民所謀，以高度的責任心和嚴謹的工作態(tài)度，為十堰市房地產市場的健康、規(guī)范、有序地發(fā)展做出積極貢獻。
作者單位：十堰市房地產管理局