關(guān)于專項維修資金的幾點(diǎn)看法

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關(guān)于專項維修資金的幾點(diǎn)看法

文 / 謝家瑾

在這期雜志上，有不少文章對物業(yè)管理專項維修資金的收取、管理、使用進(jìn)行了討論，文章的作者有地方物業(yè)管理主管部門的行政管理人員和物業(yè)管理協(xié)會的工作人員，有物業(yè)管理經(jīng)理人，有業(yè)主委員會主任，還有律師、大學(xué)教授。而在剛剛閉幕的全國人民代表大會上，也有代表就加強(qiáng)專項維修資金管理發(fā)表了意見并提交了提案。從社會各界對專項維修資金的關(guān)注，足以可見它的重要性?？戳烁鞣矫娴奈恼?，發(fā)現(xiàn)在對專項維修資金由誰交、誰管、誰決定使用等方面都存在截然相反的意見。鑒于專項維修資金管理辦法尚在制定之中，僅借卷首語，談?wù)剛€人的意見，供大家參改。

一、關(guān)于專項維修資金的繳交主體?！段飿I(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十四條明確規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金?！憋@然，繳交主體是業(yè)主而不是有些文章中說的開發(fā)商，這是由專項維修資金的性質(zhì)決定的?！稐l例》明確了“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！睒I(yè)主購買了房屋在依法擁有房屋所有權(quán)的同時，也擁有了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造責(zé)任，這部分資金的支出應(yīng)由購房業(yè)主承擔(dān)，而不應(yīng)由已售房屋的開發(fā)商承擔(dān)。

二、關(guān)于專項維修資金的交納時間。從道理上講，專項維修資金可以采用一次性交納，也可采用隨物業(yè)管理費(fèi)用按月收取專戶儲存，或需要維修、更新、改造時向業(yè)主隨時收取的做法，這些做法分別在不同國家實行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業(yè)主責(zé)任意識尚不到位，在一些地方物業(yè)管理收費(fèi)拖欠現(xiàn)象還嚴(yán)重存在等因素，目前我國專項維修資金的制度設(shè)計宜采用主要在購房時一次性交納，待物業(yè)使用到一定年限，維修資金不敷使用時再向業(yè)主續(xù)籌。

三、關(guān)于專項維修資金的交納數(shù)量。因為專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，所以收取時主要應(yīng)考慮在一般情況下，物業(yè)使用到一定年限內(nèi)所需的資金量，可考慮按購房款的2~3%，或物業(yè)單體建安造價的一定比例。比較來看，按建安造價一定比例較為科學(xué)，但鑒于建安造價基數(shù)較購房款小得多，若采用建安造價為基數(shù)，則應(yīng)適當(dāng)提高交納比例。此外，還可以在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益主要用于補(bǔ)充專項維修資金，以減輕今后續(xù)籌資金的壓力。

四、關(guān)于專項維修資金的管理。專項維修資金屬業(yè)主所有，管理的主權(quán)應(yīng)歸業(yè)主。但是，一個物業(yè)區(qū)域由多個業(yè)主組成，因此，業(yè)主的管理主權(quán)主要體現(xiàn)在對使用的決策上?！稐l例》規(guī)定，“專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過”，而對維修資金的存儲等具體管理，顯然不可以由業(yè)主大會承擔(dān)。業(yè)主委員會本身不是法人，加之部分業(yè)主委員會運(yùn)作尚不規(guī)范，少數(shù)業(yè)主委員會成員濫用權(quán)利、以權(quán)謀私等問題的存在，也難以承擔(dān)較大數(shù)額的維修資金專項管理責(zé)任，而物業(yè)管理企業(yè)是按合同內(nèi)向業(yè)主提供服務(wù)，同時又是維修資金具體使用者，作為受聘一定年限的服務(wù)企業(yè)，也難以承擔(dān)專項維修資金長期管理任務(wù)。這次有好幾篇文章提到應(yīng)由政府主管部門實施管理，包括對使用申報、工程決算、施工質(zhì)量認(rèn)定、資金分?jǐn)倢徍思氨匾獣r的實地驗收等，這樣做顯然有越位和錯位之嫌，也不符合政府職能的轉(zhuǎn)變。《條例》對政府主管部門的定位在對物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)管，對挪用專項維修資金的處罰等，因此，我比較主張將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項維修資金存儲在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T開設(shè)和指定的專戶上，經(jīng)業(yè)主大會同意使用后，加蓋業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)兩個圖章，方可使用。政府的監(jiān)管方式是此項工作的難點(diǎn)，還需進(jìn)一步研究。