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對深圳市完善房屋專項(xiàng)維修基金管理機(jī)制的思考
文/岳鵬飛 富全
深圳是中國改革開放的試驗(yàn)田，20世紀(jì)90年代前后，深圳的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理模式成為全國的典范，深圳在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理方面的立法也走在了同行業(yè)的前列。本文重點(diǎn)探討深圳市在房屋專項(xiàng)維修基金收繳、管理和使用機(jī)制的若干問題。
一、深圳市“住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金”和“房屋本體維修基金”的收繳及使用情況。
1、住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的收繳情況。
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金”。但由于政府管理體制等原因，絕大多數(shù)開發(fā)建設(shè)單位根本沒交這項(xiàng)費(fèi)用，原市住宅主管部門也沒能采取有力措施催繳，因此，這項(xiàng)資金收繳到位率很低，更談不上使用?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中的規(guī)定也形同虛設(shè)。
2、房屋本體維修基金的收繳使用情況。
1997年3月深圳市住宅局頒布《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》后，按規(guī)定向業(yè)主收繳該基金的到位率比較高，業(yè)主一般能隨物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一起繳納本體維修基金。
本體維修基金的使用，大致有以下兩種情況：
一是，已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，本體維修基金的使用基本能按照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》中的要求使用、管理；
二是，未成立業(yè)主委員會的老住宅區(qū)，本體維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)說了算，業(yè)主只管交錢，不能通過有效途徑監(jiān)管使用情況，帳目多半是糊涂賬，存在流失本體維修基金的情況。
二、關(guān)于加強(qiáng)深圳市房屋專項(xiàng)維修基金收繳的幾點(diǎn)建議。
1、關(guān)于“公用設(shè)施專用基金”的收繳。
一是新開發(fā)的商品房，由開發(fā)建設(shè)單位繳納的“公用設(shè)施專用基金”必須足額到位，另外《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》還規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位在房屋交付使用后另按該房屋總造價(jià)或按該房屋的實(shí)際銷售額的一定比例支付一筆公用設(shè)施專用基金給業(yè)主，這樣可以保證開發(fā)建設(shè)單位銷售的商品房的主體結(jié)構(gòu)及其主要配套設(shè)施設(shè)備，其有效使用年限都能達(dá)到七十年。
為了計(jì)算和收繳方便，筆者建議國家在修訂《專項(xiàng)維修基金管理規(guī)定》時(shí)，實(shí)行在開發(fā)商銷售商品住宅小區(qū)的前期（總銷售面積的1/3時(shí)），按“小區(qū)可售總面積滓咽勖婊鈉驕ゼ圩1.5%”的公式先征后返，待整個(gè)項(xiàng)目辦理工程決算后，再按小區(qū)工程總造價(jià)2%的標(biāo)準(zhǔn)多退少補(bǔ)。
二是已交付使用多年的商品房，沒有收繳到位的“公用設(shè)施專用基金”，原開發(fā)商沒有破產(chǎn)或未注銷登記的，按其開發(fā)的小區(qū)總造價(jià)的1.5%收繳或按已登記銷售合同的平均單價(jià)贅瞇∏目墑圩苊婊1%收繳。原開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)或注銷登記的，建議由政府部門從土地開發(fā)基金中提取一定比例的資金，按上述標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足。
2、“房屋本體維修基金”的收繳。
仍按《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》中的要求收繳，隨物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一起交給物業(yè)管理企業(yè)。由于業(yè)主容易配合，收繳容易到位，在此不再討論。
三、“專項(xiàng)維修基金”的管理和使用應(yīng)實(shí)行“業(yè)主所有、專戶存儲、政府監(jiān)管、規(guī)范使用”的管理模式。
1、“公用設(shè)施專用基金”的管理。建議由政府房屋主管部門監(jiān)管，在收到開發(fā)建設(shè)單位支付給該小區(qū)“公用設(shè)施專用基金”的總款項(xiàng)后，在該小區(qū)的業(yè)主委員會成立后一個(gè)月內(nèi)，政府房屋主管部門把該款項(xiàng)轉(zhuǎn)存入該小區(qū)業(yè)主委員會的帳戶內(nèi)，其帳戶由雙方出具的財(cái)務(wù)公章在政府主管部門指定的銀行開設(shè)，共同監(jiān)管，防止政府主管部門濫用職權(quán)挪用，也防止業(yè)主委員會超前使用或違規(guī)使用。
2、“房屋本體維修基金”的管理。建議該基金由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取后，實(shí)行分級管理的原則，即取得國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，基金收取后，專戶存取。使用時(shí)須征得業(yè)主委員會的同意，并按照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》的要求，向業(yè)主委員會報(bào)告，經(jīng)業(yè)主委員會或請會計(jì)師事務(wù)所審核。未取得國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，基金收取后，轉(zhuǎn)存入業(yè)主委員會的賬戶內(nèi)。原因是非國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，其注冊資金少，信譽(yù)相對較低，而本體維修基金長年累月的積累，數(shù)額較大，存放在信譽(yù)較低的物業(yè)管理企業(yè)戶頭下，萬一該企業(yè)經(jīng)營不善，甚至虧損挪用了本體維修基金，對業(yè)主而言，風(fēng)險(xiǎn)較大。
3、“公用設(shè)施專用基金”和“房屋本體維修基金”的使用。這兩項(xiàng)基金的使用應(yīng)有一個(gè)分工和定位。建議“公用設(shè)施專用基金”側(cè)重于支付住宅區(qū)公用部位和共用設(shè)施設(shè)備的更新和改造所需的資金，“房屋本體維修基金”側(cè)重于支付房屋本體維修所需的資金?！胺课荼倔w維修基金”可按照現(xiàn)行的《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》，本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護(hù)工程（含新增和改造工程）。用于中修以上維護(hù)工程時(shí)，須經(jīng)業(yè)主委員會的書面同意，不足部分可在該棟房屋面積在“公用設(shè)施專用基金”所占的比例份額中補(bǔ)充，該份額仍不能補(bǔ)足的，可經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主同意，按該棟各業(yè)主的住房面積分?jǐn)偦I集。
四、加強(qiáng)“專項(xiàng)維修基金”管理的若干措施。
1、明確業(yè)主委員會的法律地位問題，明確業(yè)主委員會的民事主體資格。業(yè)主委員會是業(yè)主代表大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可憑業(yè)主大會的決議和政府主管部門簽署的確認(rèn)書到國家民政部門登記注冊，其性質(zhì)可歸并到其它組織類，可以業(yè)主代表大會的“實(shí)體”來承擔(dān)該小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)的民事責(zé)任，具有民事主體資格。其日常經(jīng)費(fèi)可按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的3%另行收繳，存入業(yè)主委員會的專用帳戶內(nèi)。該款項(xiàng)可作為業(yè)主委員會成員及其秘書的津貼費(fèi)、活動費(fèi)和為維護(hù)業(yè)主權(quán)益而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其開支的帳目每季度向小區(qū)全體業(yè)主公布一次，每年末向業(yè)主代表大會提交書面財(cái)務(wù)報(bào)告。這樣，業(yè)主委員會有一定的經(jīng)費(fèi)保障，在維護(hù)業(yè)主權(quán)益方面的付出有所補(bǔ)償，其成員的工作才能做得扎扎實(shí)實(shí)。
2、強(qiáng)化科技投入。專項(xiàng)維修基金的管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，每一環(huán)節(jié)既相互獨(dú)立又相互聯(lián)系，在業(yè)務(wù)辦理中需查詢大量的資料和數(shù)據(jù)，若沿用過去的管理方法和手段已不能適應(yīng)新時(shí)期對該基金管理的客觀需要，運(yùn)用新的管理模式和管理系統(tǒng)已成為歷史的必然要求。為此要加緊研制各地設(shè)計(jì)先進(jìn)、結(jié)構(gòu)合理、功能全面的“物業(yè)專項(xiàng)維修基金管理系統(tǒng)”軟件，提高科技管理水平。
3、基金實(shí)行扎口歸集。為保證專項(xiàng)維修基金管理形成規(guī)范、合理、高效的運(yùn)作機(jī)制，避免機(jī)構(gòu)重疊、多頭管理、手續(xù)繁雜、流程緩慢的現(xiàn)象發(fā)生，筆者認(rèn)為應(yīng)集中統(tǒng)一收繳管理全市房改房、商品房的“住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金”，并規(guī)定不論房改房、商品房均在辦理產(chǎn)權(quán)登記或交易過戶手續(xù)之前，按標(biāo)準(zhǔn)足額繳交，并在市房地產(chǎn)交易大廳設(shè)立專項(xiàng)維修基金繳存窗口，統(tǒng)一扎口歸集，以后凡新建商品房、存量房、房改房的“住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金”均按標(biāo)準(zhǔn)全部歸集到位，再按相關(guān)規(guī)定管理和使用。
4、制定操作性強(qiáng)的使用標(biāo)準(zhǔn)。為實(shí)現(xiàn)科學(xué)、合理、規(guī)范使用基金的目標(biāo)，應(yīng)組織專業(yè)人員進(jìn)行調(diào)研論證，并在充分征求開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，就基金歸集范圍、繳交標(biāo)準(zhǔn)、繳交方式、使用范圍、使用條件及程序、分?jǐn)偦I措辦法等方面召開聽證會，使基金的收繳、管理和使用做到政策明確，有章可循，標(biāo)準(zhǔn)公開，對號入座。
5、科學(xué)監(jiān)管。在基金管理上建議實(shí)行兩級管理模式，一級是業(yè)主委員會，基金存在業(yè)主委員會名下，動用基金必須征得法定比例的業(yè)主同意，這是基金性質(zhì)所決定的，也是業(yè)主自律、民主理財(cái)?shù)木唧w表現(xiàn)；一級是主管部門，對使用基金情況進(jìn)行監(jiān)管。監(jiān)管的內(nèi)容主要是基金使用標(biāo)準(zhǔn)及范圍是否符合規(guī)定。在物業(yè)管理市場機(jī)制尚未培育成熟時(shí)，適度的政府干預(yù)、統(tǒng)一監(jiān)管是十分必要的。它的作用主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是政府信譽(yù)高，使基金的安全性、穩(wěn)定性大大增強(qiáng)，避免因使用基金不當(dāng)而引發(fā)居住安全問題；二是有利于使用標(biāo)準(zhǔn)一致性，防止執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)尺度不嚴(yán)，造成業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)不對等；三是有利于規(guī)范使用范圍，使有限的資金用在刀刃上，充分發(fā)揮基金的保障功能。
作者單位：深圳市華僑城物業(yè)管理有限公司