建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度是物管行業(yè)發(fā)展的必然趨勢

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　　　　　　　　　　　　　　建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度是物管行業(yè)發(fā)展的必然趨勢

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文 / 曾祥榮

　　物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度在經(jīng)過了長達幾年時間的醞釀后，現(xiàn)已基本成熟并即將付諸實施。實施物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，是我國物業(yè)管理行業(yè)中的一件大事，它將給物業(yè)管理行業(yè)帶來革命性的變化，并且將有力地促進物業(yè)管理行業(yè)的健康、規(guī)范、有序發(fā)展。

　　物業(yè)管理在我國經(jīng)過20多年來的探索和實踐，無論從理論上還是在實踐經(jīng)驗上都有了很大的發(fā)展，形成了一整套完善的、自成體系的、行之有效的物業(yè)管理辦法。但是，物業(yè)管理的一些基本矛盾仍然存在，如專業(yè)化、規(guī)范化程度低、公信力缺失、管理不規(guī)范、服務(wù)不到位、群從投訴呈上升趨勢、物業(yè)服務(wù)合同糾紛時有發(fā)生影響社區(qū)安定等。解決這些問題不能完全依靠市場，還需要科學(xué)地進行監(jiān)管。建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，就是一種科學(xué)監(jiān)管的措施，是一種有效解決物業(yè)管理矛盾糾紛的辦法。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度的實施不僅是物業(yè)管理市場的需要，也是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要，更是城市管理的需要。

　　一、物業(yè)管理市場對職業(yè)經(jīng)理人制度的需要

　　物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》的約定而展開的管理服務(wù)活動，前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同都屬于委托――代理合同，只是前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的委托人有所區(qū)別而已。前者是由開發(fā)建設(shè)單位通過招投票方式選聘的物業(yè)管理公司，并與其簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)管理公司接受開發(fā)建設(shè)單位的委托，從事物業(yè)管理活動；后者則是由物業(yè)的所有權(quán)人――業(yè)主選聘的物業(yè)管理公司，并與業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，從事物業(yè)管理服務(wù)活動。物業(yè)服務(wù)合同除具有委托――代理的法律特征以外，還有其自身的行業(yè)特征，主要表現(xiàn)在四個方面：

　　一是物業(yè)服務(wù)合同的長期性?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過三年，也就是說前期物業(yè)服務(wù)合同期限在三年以內(nèi)（含三年）都是有效的；《物業(yè)管理條例》沒有對物業(yè)服務(wù)合同的期限做出規(guī)定，業(yè)主選聘物管公司其服務(wù)期限可以更長。三年乃至更長的合同期限，足以說明物業(yè)服務(wù)合同的長期性。

　　二是連環(huán)性。物業(yè)服務(wù)是一個多元連環(huán)合同，與房地產(chǎn)開發(fā)商、政府行政主管部門、業(yè)主委員會及水、電、氣等職能部門密切相關(guān)，其踐約的風(fēng)險性較大。

　　三是可變性。物業(yè)服務(wù)合同在履行過程中可變性較大，這與房屋所有權(quán)人的素質(zhì)密切相關(guān)，尤其是與業(yè)主委員會委員們的素質(zhì)更是緊密相關(guān)。

　　四是風(fēng)險性。物業(yè)服務(wù)合同期限長，不確定因素多，不確定因素包括人的因素和物的因素兩個方面。人的因素表現(xiàn)在房屋所有權(quán)人的素質(zhì)，主要是業(yè)主委員會委員的素質(zhì)；物的因素則主要是房屋質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量、地下管理網(wǎng)質(zhì)量及其經(jīng)隱蔽工程質(zhì)量。這些不確定因素的存在，使物業(yè)服務(wù)合同具有一定的風(fēng)險性。

　　由于物業(yè)服務(wù)合同是一個委托――代理合同，加上合同的長期性、連環(huán)性、可變性、風(fēng)險性的特點，要持續(xù)不斷地履行好物業(yè)服務(wù)合同，對于受委托方原物業(yè)管理企業(yè)來說難度是相當(dāng)大的。正是由于這個“難度”的存在，在委托方與受委托方之間的合同糾紛時有發(fā)生，既影響合同雙方的利益，又給社會增加了不穩(wěn)定因素。用什么來確保合同的持續(xù)履行？用什么來保障房屋所有權(quán)人的資產(chǎn)保值增值？用什么來保證物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益？那就是物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度。

　　二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對職業(yè)經(jīng)理人制度的需要

　　隨著社會的進步和人們生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境的要求也越來越高。一個干凈整潔、綠樹成蔭、小橋流水、鳥語花香、治安防范嚴密、文化活動豐富、鄰里關(guān)系和睦的社區(qū)是人們對居住環(huán)境的最基本的要求，就需要有一批綜合素質(zhì)高的物業(yè)管理人才，實施物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，能夠造就和滿足綜合素質(zhì)高的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人才，從而滿足服務(wù)對象的需要。

　　現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)不斷引入房屋建筑，使物業(yè)管理的技術(shù)含量不斷提高，推動了物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)技術(shù)儲含量的不斷提高需要有專業(yè)知識和經(jīng)營管理并舉的職業(yè)經(jīng)理人才。

　　物業(yè)管理的市場競爭需要物業(yè)管理的職業(yè)經(jīng)理人才。在物業(yè)管理行業(yè)中，企業(yè)與企業(yè)之間的競爭說到底是人才的競爭，誰擁有高素質(zhì)的人才，誰就能成為物業(yè)管理市場競爭的強者，就能擴大物業(yè)管理的市場占有率，加快企業(yè)的發(fā)展。

　　物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中最能體現(xiàn)競爭實力的是品牌，即產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌。而品牌是通過企業(yè)最具活力的“人”來樹立的，沒有高素質(zhì)的人才就不可能樹立產(chǎn)品品牌，沒有產(chǎn)品品牌，企業(yè)品牌就無從樹立。而物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品品牌最直接的反映是業(yè)主、住戶對物業(yè)管理的滿意程度，是業(yè)主住戶的口碑，是社會對物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的認可度。物業(yè)管理企業(yè)只有樹立起自己的品牌才能有效的參與市場競爭，而要實現(xiàn)這一切，人才是關(guān)鍵。

　　三、城市管理對物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度的需要

　　物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，其組成部分包括兩個方面，一是促進城市環(huán)境的改善；二是促進城市精神文明的建設(shè)。物業(yè)管理雖然是對小區(qū)、大廈以內(nèi)的環(huán)境進行管理，但是小區(qū)大廈建筑是城市的重要組成部分，所有小區(qū)大廈的環(huán)境搞好了，城市環(huán)境管理也就得到了提升。除此之外，小區(qū)開展精神文明建設(shè)也是城市管理的需要。人的一生中有70%―80%的時間是在住宅區(qū)內(nèi)渡過，物業(yè)管理企業(yè)務(wù)必要在住宅區(qū)管理中營造一個祥和的氣氛、整潔的環(huán)境和正常的生活秩序。開展形式多樣的、豐富多彩的社區(qū)文化活動，以潛移默化、寓教于樂的形式開展小區(qū)精神文明建設(shè)活動，使居民安居樂業(yè)。要實現(xiàn)這個目標非物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人莫屬。

文章摘自：《珠海物業(yè)》