對物業(yè)管理經(jīng)理人制度的一些建議

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　對物業(yè)管理經(jīng)理人制度的一些建議

　　　　　　　　　　　文/ 張家寧

　　在規(guī)范物業(yè)管理市場過程中，決定物業(yè)管理企業(yè)能否長期穩(wěn)定發(fā)展的一個很重要的因素就是企業(yè)的帶頭人。物業(yè)管理經(jīng)理人制度的出臺，將在這方面起到積極的作用：

　　首先，物業(yè)管理經(jīng)理人是獲得行業(yè)最高主管部門認可并獲得注冊的專業(yè)人員，而且可與中級職稱相對接，這就肯定了物業(yè)管理經(jīng)理人的社會影響和地位，比過去的企業(yè)經(jīng)理上崗證書大大進了一步。

　　其次，物業(yè)管理經(jīng)理人在注冊前首先要通過全國的統(tǒng)一考試，并取得資格證書方可得以注冊，這樣的過程可以充分保證物業(yè)管理經(jīng)理人從事專業(yè)化管理所需的基本知識結構和專業(yè)水平能符合市場的需要，從而也保證了物業(yè)管理經(jīng)理人隊伍的高素質。

　　第三，物業(yè)管理經(jīng)理人的注冊、變更、延續(xù)注冊、注銷等規(guī)定，便于行政主管部門及時了解物業(yè)管理經(jīng)理人的從業(yè)情況，并加以市場約束和監(jiān)管，有利于物業(yè)管理經(jīng)理人隊伍的健康發(fā)展。

　　但根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的實際情況，還有些方面值得商榷：

　　1、在暫行規(guī)定中，申請參加資格考試人員的學歷與從事物業(yè)管理活動的年限是成反比的，即學歷高的，從事物業(yè)管理活動的時間則短。雖然這樣有利于吸收高學歷的人員加入到物業(yè)管理行業(yè)隊伍中來，但專業(yè)年限過短，對經(jīng)理人今后所從事的全面物業(yè)管理工作并不利。建議在從事物業(yè)管理活動的實踐上，增加對專業(yè)任職年限的要求，以保證物業(yè)管理經(jīng)理人今后在專業(yè)管理方面更具全面和適應性。

　　2、物業(yè)管理工作是屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，對管理人員的體能有一定的要求；且由于物業(yè)管理的涉及面較廣，如果沒有一定的社會閱歷，處理實際問題就會有較大難度。在暫行規(guī)定中對物業(yè)管理經(jīng)理人的年齡上沒有明確要求，建議給予考慮。

　　3、暫行規(guī)定中對考試和注冊人員的資格有明確的規(guī)定，但由于我國的物業(yè)管理實踐已有20多年的歷史，有些物業(yè)管理人員長期從事物業(yè)管理實踐，管理成績卓越，市場聲譽良好，但在學歷上卻達不到規(guī)定的要求，這些人中不少都是全國或者地方上物業(yè)管理的主流人物，對這些人如何處置，將直接影響到新的政策出臺后的具體實施效果，建議能以附加條款的方式對此加以考慮。

　　4、暫行規(guī)定中明確：“取得《資格證書》的人員，用人單位可以根據(jù)工作需要聘任中級技術職稱職務”。在暫行規(guī)定出臺前，我國勞動部門和人事部門已聯(lián)合出臺了物業(yè)管理師制度，有相當?shù)奈飿I(yè)管理從業(yè)人員已經(jīng)通過學習取得了相關的等級證書，暫行規(guī)定出臺后，那些證書怎么辦？建議在暫行規(guī)定中對此問題如何銜接能給予考慮。

5、暫行規(guī)定中要求，物業(yè)管理項目管理中的關鍵性文件，必須由物業(yè)管理經(jīng)理人簽字，并承擔相應的法律責任。這種授權對提高物業(yè)管理經(jīng)理人的責任心和推進行業(yè)發(fā)展都是很有必要的，但什么是關鍵性文件？建議能以附件的形式加以細化，以便更具可操作性。

　　6、在房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈中，物業(yè)管理處于末端，相對于開發(fā)企業(yè)來說，物業(yè)管理企業(yè)絕對處于弱勢。因此，如何保障物業(yè)管理經(jīng)理人的合法權益，維護其從業(yè)尊嚴和職業(yè)聲譽，也應納入暫行規(guī)定要考慮的范圍。建議增加物業(yè)管理經(jīng)理人的專業(yè)申訴和聽證機制，讓物業(yè)管理經(jīng)理人能夠有一個發(fā)表和堅持自己意見的機會，其結果對推動房地產(chǎn)開發(fā)鏈的良性發(fā)展將會產(chǎn)生積極的影響。

　　7、在暫行規(guī)定中，沒有體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的作用。而在實際運作中，行業(yè)協(xié)會的作用是不可低估的，通過行業(yè)協(xié)會的一線協(xié)調和監(jiān)管，可以解決大量的矛盾和沖突，提高物業(yè)管理企業(yè)的自律性，而且強化協(xié)會的作用，符合我國長期以來提倡的政企分開的原則，因此，建議能增加這方面的授權。

作者單位：南京凌云物業(yè)顧問服務有限公司