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物業(yè)管理經營概論
文/王荷
一直以來，物業(yè)管理行業(yè)始終籠罩在大面積虧損的陰影里，且不論其真實情況如何，但最起碼說明了一個問題:物業(yè)管理的確是微利行業(yè)，稍有閃失就會虧損。
虧損或微利帶來了一系列問題:首先是企業(yè)的行為。因為企業(yè)的本質是追逐利益最大化，當不能通過正常途徑獲得資本增值的最大化時，它或者減少對物業(yè)管理的投入，或者轉移資本到其他行業(yè):這兩種行為都會對物業(yè)管理的健康發(fā)展造成傷害。而當上述兩種行為暫時無法實施時，再加之對利益追求的本能，它只能變相甚至直接損害業(yè)主的權益。
對業(yè)主而言，花最少的錢享受最多最好的服務，這種心理人所共有無可厚非:也就是說，物業(yè)管理企業(yè)只有隨時滿足業(yè)主不斷增長和變化著的需求才能達成兩者的平衡。但形成這種境界的前提是企業(yè)必須有足夠的資金支持，而這恰恰是物業(yè)管理的“軟肋”!
解脫物業(yè)管理的困境最終還得借助資本的強大力量?？可唐妨闶燮鸺业奈譅柆斈芪涣惺澜缲敻恢?，而直接服務于億萬消費者的物業(yè)管理真的就不能夠發(fā)大財嗎?筆者以為，這個答案是肯定的，但關鍵要看經營者的思維和魄力。比如說物業(yè)管理顧問咨詢服務，如果只關注該項業(yè)務本身，會感覺這條暴利通道越來越狹窄:但變換一下角度看問題，將顧問咨詢視為物業(yè)管理教育培訓的一種形式，則視野和空間迅速廣闊。這只是極簡單的內部業(yè)務的一個例子。所以說，物業(yè)管理完全具備成就財富巔峰的潛力，就看誰來攫取和怎么挖掘了。
物業(yè)管理是一個資源的海洋，是一座儲滿鉆石和黃金的富礦，是阿里巴巴的山洞，是尚未開墾的財富處女地，是21世紀初最有價值的投資領域之一:它完全可以實現(xiàn)物業(yè)管理才智之士的財富夢想。
物業(yè)管理作為中國市場經濟活動中的一項產物，必然帶有經營的色彩。據(jù)2003年底國家統(tǒng)計局“全國物業(yè)管理企業(yè)抽樣調查各地區(qū)匯總數(shù)據(jù)”資料表明，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展滯后于國民經濟整體發(fā)展水平，將近99%的企業(yè)處于不贏利或虧損狀態(tài)。物業(yè)管理在經營上所取得的成就遠遠落后于其他行業(yè)。因此，必須提高對物業(yè)管理經營的認識，并在實踐中科學對待。良好的物業(yè)管理經營，將使“保本微利”的物業(yè)管理獲取巨大的財富。
物業(yè)管理經營的概念
在市場經濟中，“經營”是指企業(yè)為實現(xiàn)最大限度資本增值目標，對可以支配的資源和生產要素進行籌劃和管理的行為，是自然人、法人或其他組織為取得或擴大財產效益而圍繞市場展開的各項活動。經營的初級階段是產品經營，產品進入市場流通時，即開始商品經營，產品經營和商品經營都涵蓋在資本經營之中;資本經營是目前經營的最高級形態(tài)。資本經營面對的不再是單一的產品或者單一的商品，也不再局限于一個行業(yè)一個地區(qū)，而是把企業(yè)放到包含所有行業(yè)在內的整個市場中去，以使資本最快最大增值。
物業(yè)管理經營，就是把物業(yè)管理活動中所能涉及到的所有社會資源和生產要素，包括人、財、物、有形資產、無形資產等，都作為可以經營的價值，通過對這些價值的綜合運營，達到資本的最大限度增值。目前，物業(yè)管理已從產品(服務產品)經營階段步入商品（把物業(yè)管理作為商品出售)經營階段，產品具備了商品的屬性。21世紀以來，部分企業(yè)進行了資本經營的探索，但還處在初級階段。
認識誤區(qū)
1、物業(yè)管理企業(yè)的認識誤區(qū)。物業(yè)管理從業(yè)人員的普遍認識是物業(yè)管理是“微利保本”的行業(yè)，既然“微利保本”，也就沒有多少經營可談。企業(yè)囿于服務費收入，對經營采取了漠視態(tài)度，喪失了經營的主動性!弱化了經營意識，也因此沒有建立相應的規(guī)則，企業(yè)在處理經營問題時采取的是隨意性極強的經驗做法，埋下了短期行為的禍根。
2、業(yè)主的認識誤區(qū)。業(yè)主們一般習慣性地推定，物業(yè)管理公司既然是企業(yè)就一定要賺錢，
就會采用各種手段“剝奪”自己的利益，必將占有本屬于業(yè)主的資源，或無謂地增加業(yè)主的負擔，或擾亂業(yè)主的正常工作與生活，背離物業(yè)管理的服務宗旨和目的。這種認識造成了一個矛盾的現(xiàn)實兩個物業(yè)管理的主體因經營問題而導致對立，加劇了行業(yè)矛盾。
3、房地產業(yè)的認識誤區(qū)。物業(yè)管理是房地產的關聯(lián)行業(yè)，且在很大程度上受制于房地產業(yè)，使物業(yè)管理對自身的價值認識要附從于房地產的認識。而房地產業(yè)對價值的認識很大程度上取決于房地產項目的銷售業(yè)績，因此，有可能忽略物業(yè)管理本身巨大的價值體現(xiàn)。
4、社會環(huán)境的認識誤區(qū)。例如資金方面，人們普遍認為，物業(yè)管理是一個“無本”行業(yè)，其維持正常運行的資金是由業(yè)主的交費來源源不斷地供應，不再需要更多的資金支持。至于技術方面，更是認為物業(yè)管理沒有技術，只要會站崗、掃地.修水龍頭就可以了。總之，種種人為的、客觀的、主觀的、歷史的、現(xiàn)實的因素，阻礙了物業(yè)管理經營的發(fā)展。
關注要素
影響物業(yè)管理經營發(fā)展及效果的因素，有企業(yè)自身、行業(yè)、物業(yè)、科技、經濟發(fā)展、社會文明、法制建設、關聯(lián)行業(yè)等。在此擇要介紹幾個緊密的因素。
1、物業(yè)管理與房地產業(yè)的關系。房地產業(yè)既是項目的開發(fā)建設者，又是前期物業(yè)管理的責任者和產權代表者，也是物業(yè)項目的質量責任者。在物業(yè)管理市場中，房地產是第一個要素，是物業(yè)管理經營所面對的第一個對象。物業(yè)管理必須了解房地產市場，并盡可能地介入其設計、開發(fā)、銷售的各個環(huán)節(jié)，通過房地產業(yè)的配合為后續(xù)經營提供條件。物業(yè)管理與房地產保持一種平等的主體關系是作好市場經營的心理素質要求。
2、科技化、專業(yè)化與集約化發(fā)展的影響。隨著科技和建筑業(yè)的飛速發(fā)展，以信息化和智能化為主要特征的物業(yè)大量出現(xiàn)，為物業(yè)管理展示了經營的空間。專業(yè)化分工使各項服務內容趨于極致，并使成本費用降至最低，物業(yè)管理應共同培育“專、精、特、新”的專業(yè)公司市場。集約化能有效提高效率與效益，但并非所有的集合都能產生最大的能量，而是有一個適應企業(yè)實際的度量值，如不能有效把握，反而可能加速企業(yè)的衰亡。
3、物業(yè)管理經營的風險性。有人認為物業(yè)管理雖然收益很低，但風險也很小，是一個穩(wěn)賺不賠的行業(yè)。這種認識違背了市場規(guī)律，使企業(yè)的目光短淺，失去做大做強的動力。物業(yè)管理其實軋藏著巨大的隱性風險，經營稍有不慎，就會給企業(yè)帶來巨大的損失。
4、積極的市場觀念。企業(yè)必須通過多種途徑和方法主動培養(yǎng)市場。一是培養(yǎng)消費群體。既要培養(yǎng)欠發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理消費欲望，亦須將物業(yè)管理項目的類型從住宅、寫字樓、機關、學校醫(yī)院、工業(yè)區(qū)等領域，向更廣闊的空間發(fā)展。同時，要培養(yǎng)業(yè)主的消費觀念，增加更多的消費內容。二是培養(yǎng)企業(yè)的市場競爭力。企業(yè)要全面提升自身素質，培養(yǎng)成熟的市場觀念，積極研究消費者心理，隨時更新服務內涵，善于借鑒其他行業(yè)的經營優(yōu)勢，以彌補不足和缺陷。
經營6原則
1、追求利潤最大化。這是任何行業(yè)任何企業(yè)進行經營的根本目的。為此，要將企業(yè)的資本和各種資源有效調度、合理配置，以期產生最大收益。
2、遵守游戲規(guī)則。市場游戲規(guī)則包括如下幾部分：一是法律法規(guī);二是市場規(guī)律，這是不以人的意志為轉移的，不能逆規(guī)律而經營;三是行規(guī)行約，以此規(guī)范行業(yè)的自我管理行為，四是企業(yè)的自我約束，也即在經營過程中形成的企業(yè)文化。
3、尊重業(yè)主權益。物業(yè)管理經營中的關鍵利益主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。企業(yè)保護自己的權益是一種本能，而且處在優(yōu)勢地位，而業(yè)主的權益常被忽略。企業(yè)和業(yè)主任何一方受損都將導致市場天平的失衡。
4、物業(yè)管理主業(yè)是經營之本。既然是物業(yè)管理經營，那么就首先要有物業(yè)管理然后才有經營;經營決不能以損害主業(yè)為前提，竭澤而漁的做法是愚蠢的。
5、肩負行業(yè)發(fā)展責任。每一個企業(yè)都要關心愛護自己的生存環(huán)境，那種只看到自己的利益而不關心行業(yè)的行為要堅決摒棄。
6、維護社會整體利益。將企業(yè)個體融入到社會、民族和國家的命運之中，激勵企業(yè)不斷奮斗，最終實現(xiàn)企業(yè)的價值與民族社會價值的統(tǒng)一。
經營7要素
1.經營意識。如何實現(xiàn)效益最大化，如何創(chuàng)造出最大的經濟價值，應是每一位物業(yè)管理從業(yè)人員尤其是企業(yè)的決策人員時常思考的問題。
2.創(chuàng)新思維。創(chuàng)新思維要關注規(guī)模化經營和多元化經營;要不斷創(chuàng)新服務的模式和內容;要經常推陳出新，讓思想引導行動。
3.物業(yè)管理資源。所謂物業(yè)管理資源，簡單描述為由物業(yè)管理所帶來的一切有形或無形的物質。有了物業(yè)管理資源才有了物業(yè)管理經營的對象。這種資源有大小多少以及是否可供利用之分，可開發(fā)利用的資源愈豐厚，經營并獲利的空間也就越大。
4.經營人才。優(yōu)秀的經營人才和一支優(yōu)良和諧的團隊是經營活動的核心關鍵。對人才問題關注的程度深淺，決定著經營成功的可能性的大小。
5.資本投入。一般認為物業(yè)管理不需投入或者投入很少這是初級階段物業(yè)管理的特征。進行到經營層次，資本的投入就是必不可少的因素。這種投入可以是企業(yè)自身的資本，也可以組合社會資本或通過多種形式籌措資金。
6企業(yè)體制。建立全面的符合企業(yè)實際的現(xiàn)代企業(yè)制度，切實執(zhí)行而不可流之于形式，在執(zhí)行過程中不斷修正、學習、充實。
7.企業(yè)文化。企業(yè)文化是企業(yè)持續(xù)經營的保證。它既是有形的，也是無形的;它一旦成熟并發(fā)揮作用，對企業(yè)經營的影響巨大而深遠。
物業(yè)管理經營的分類
分類的方法和依據(jù)多種多樣。下面的分類是依人們對物業(yè)管理的普通理解及物業(yè)管理資源的屬性進行劃分的。
1.物業(yè)管理常規(guī)經營。所謂常規(guī)經營，亦即人們對物業(yè)管理含義的基本認識。按照對《物業(yè)管理條例》的定義理解，物業(yè)管理常規(guī)經營就是指物業(yè)管理企業(yè)在合同約定范圍內，通過向業(yè)主提供管理和服務收取服務酬金。
2.物業(yè)管理公司資源經營。物業(yè)管理公司的財產、人員、物資、組織、經營場所、信息、品牌、商標、專利等資源，都可以通過經營創(chuàng)造奇形的價值，所掌握的客戶資源及社會資源也可經營，但這些資源的開發(fā)主動權并沒有完全掌握在企業(yè)手中。
3.物業(yè)資源經營。物業(yè)是指把建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)及其包括的內容只要可供經營，都是物業(yè)資源。絕大部分物業(yè)資源的所有權屬于全體業(yè)主所有，這是進行物業(yè)資源經營的首要認識前提。
4.業(yè)主資源經營。通過整合社會資源對業(yè)主的可供經營的物業(yè)、知識、需求等資源進行經營。業(yè)主資源完全為業(yè)主所擁有.經營中必須切實保護所有人的權益，且不得與物業(yè)管理主業(yè)相背離。
5.物業(yè)管理文化資源經營。文化產業(yè)是指從事文化產品與文化服務的生產經營活動以及為這種生產和經營提供相關服務的產業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)中也蘊含著大量與文化有關的資源，對其開發(fā)經營將是物業(yè)管理財富的亮點所在。
6.物業(yè)管理公司資本經營。資本經營的廣義范疇包括企業(yè)的一切經營活動，狹義的理解是買賣債券、股票，貨幣信貸，以及收購和出讓產權等行為。物業(yè)管理資本經營，指將資本投入到可以獲得更多收益的經營活動中，以及對公司資本進行合理的控制和理財。
文章摘自：《物業(yè)管理"住宅與房地產》