談物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主安裝太陽(yáng)能熱水器的管理

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　是越位還是錯(cuò)位

　　　　　　　　　　　　　　　――談物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主安裝太陽(yáng)能熱水器的管理

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　謝家瑾

　　近段時(shí)間，北京、上海、西安由于業(yè)主安裝太陽(yáng)能熱水器帶來(lái)的爭(zhēng)議不斷見(jiàn)諸報(bào)端。尤其是北京某物業(yè)管理公司阻撓某業(yè)主安裝太陽(yáng)能熱水器、因業(yè)主不服管理而把業(yè)主告上法庭的報(bào)導(dǎo)，在報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)上引起廣泛爭(zhēng)議。部分意見(jiàn)認(rèn)為，安裝太陽(yáng)能熱水器可以節(jié)約能源，屬業(yè)主個(gè)人行為，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權(quán)干涉。某報(bào)以“太陽(yáng)能多好，可物業(yè)偏不讓用”為題作出評(píng)論，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)阻撓安裝已成為太陽(yáng)能利用的最大瓶頸。很多評(píng)論還把物業(yè)管理企業(yè)對(duì)太陽(yáng)能熱水器安裝的限制提到扼殺可再生能源利用，對(duì)抗節(jié)能型社會(huì)建設(shè)的高度。

　　看了這些報(bào)導(dǎo)，心理很不是滋味?？偟母杏X(jué)是在已經(jīng)建成使用的住宅上能否安裝太陽(yáng)能熱水器，其管理的職能不應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。在這個(gè)問(wèn)題的處理上，物業(yè)管理企業(yè)不是越位就是錯(cuò)位，才走到了矛盾的風(fēng)口浪尖。

應(yīng)該承認(rèn),在建成使用的住宅上安裝太陽(yáng)能熱水器確實(shí)存在一些問(wèn)題。首先，在樓頂安裝太陽(yáng)能熱水器時(shí)須使用特殊螺絲在樓頂層面上打孔，容易破壞防水層而導(dǎo)致屋面滲漏，而且輸水管從衛(wèi)生間排風(fēng)孔走，安裝不好易造成排風(fēng)孔堵塞。放置過(guò)多的熱水器，增加樓體和樓頂承重，如果在住宅設(shè)計(jì)時(shí)未考慮安裝太陽(yáng)能熱水器的荷載，將埋下安全隱患。安裝不當(dāng)，還可能破壞樓頂?shù)谋芾紫到y(tǒng)；其次，在住戶陽(yáng)臺(tái)上安裝太陽(yáng)能熱水器，既會(huì)影響建筑物立面，也會(huì)影響下一層住戶的采光。因此，安裝太陽(yáng)能熱水器，涉及到三個(gè)問(wèn)題：一是房屋設(shè)備完好和使用安全，二是建筑物立面改變，三是相鄰住戶關(guān)系。對(duì)住戶安裝太陽(yáng)能熱水器應(yīng)該實(shí)施管理，關(guān)鍵是該由誰(shuí)管。

　　討論這個(gè)問(wèn)題，首先要進(jìn)一步明確物業(yè)管理的定位。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理與政府有關(guān)行政部門的管理有本質(zhì)的區(qū)別。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理，是在業(yè)主授權(quán)之下為提供公共產(chǎn)品服務(wù)所采取的準(zhǔn)強(qiáng)制性措施；而政府行政部門的管理，是基于全體公民的授權(quán)，依照行政法規(guī)，為實(shí)現(xiàn)社會(huì)公共利益所采取的強(qiáng)制性措施，兩者的權(quán)利來(lái)源、主體、強(qiáng)制力、普遍性等，都有明顯的不同。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或依法處理”。房屋規(guī)劃管理、安全管理、異產(chǎn)毗連房屋管理等都屬于行政管理范疇，其管理職能在政府主管部門，不在物業(yè)管理企業(yè)。因此，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)這類問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)在制止的同時(shí)，向相關(guān)行政主管部門反映，不宜直接行使行政權(quán)利。

　　其次，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系，是一種典型的民事行為。因此，對(duì)于部分業(yè)主涉及到安全，影響相鄰業(yè)主權(quán)益和物業(yè)正常使用行為的約束，應(yīng)當(dāng)在《業(yè)主公約》里予以明確（《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》第十八條）。未約定的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把個(gè)別業(yè)主的相應(yīng)行為提交業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)組織全體業(yè)主討論，采取少數(shù)服從多數(shù)原則，對(duì)相應(yīng)行為提出處理意見(jiàn)。在一定條件下，如果個(gè)別業(yè)主的行為侵害了公共利益，物業(yè)管理企業(yè)可依照全體業(yè)主的授權(quán)，行使約束個(gè)別業(yè)主不當(dāng)行為的管理權(quán)。但是當(dāng)個(gè)別業(yè)主違反《業(yè)主公約》或不服從業(yè)主委員會(huì)意見(jiàn)的，可依照《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》第三十二條，由相關(guān)業(yè)主提出訴訟，而不宜由物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主告上法庭。