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物業(yè)管理步入法制化發(fā)展階段亟待解決的問題
文/李健輝
國務(wù)院頒布并已實(shí)施一年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，為我國物業(yè)管理行業(yè)指明了發(fā)展的方向，同時(shí)又提出了許多現(xiàn)階段亟待研究解決的新課題。
一、構(gòu)建適合我國國情的物業(yè)管理體制。
行業(yè)的管理體制取決于國家的經(jīng)濟(jì)體制。改革開放后，我國已逐步建立社會主義的市場經(jīng)濟(jì)體制，隨著住房制度的進(jìn)一步深化改革，構(gòu)建適合我國國情的物業(yè)管理體制，是《條例》頒布實(shí)施后面臨的首要課題，也是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。
1、轉(zhuǎn)變政府職能。政府的主要任務(wù)是為物業(yè)管理活動提供和維護(hù)正常運(yùn)作所需的平等競爭的市場環(huán)境，培育和完善發(fā)達(dá)的物業(yè)管理市場制度體系，只有當(dāng)出現(xiàn)市場缺陷、不正當(dāng)競爭和危機(jī)時(shí)才進(jìn)行直接的干預(yù)。
2、構(gòu)建完善的行業(yè)自律機(jī)制。首先是要理順行業(yè)協(xié)會與政府的關(guān)系。早期的行業(yè)協(xié)會基本由政府派生出來，具有“二政府”或“準(zhǔn)政府”的特征?，F(xiàn)階段行業(yè)協(xié)會必須真正轉(zhuǎn)變角色，從對政府的完全“依賴”轉(zhuǎn)化到“依托”的地位，改變過去行政部門無事不理、無所不包的格局，切實(shí)使協(xié)會背靠企業(yè)、面向政府，成為真正的企業(yè)自律組織。在構(gòu)建完善的行業(yè)自律機(jī)制過程中，理順行業(yè)協(xié)會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是前提，強(qiáng)化行規(guī)行約是重點(diǎn)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的職能作用是關(guān)鍵。
3、構(gòu)建完善的業(yè)主自律機(jī)制。業(yè)主公約顯然是業(yè)主自治自律最重要的合約性文件，因此，完善業(yè)主自律機(jī)制的重點(diǎn)，在于規(guī)范業(yè)主公約的制定、實(shí)施、以及違反公約的處理等問題。其一，在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)制定業(yè)主臨時(shí)公約，雖然《條例》明確規(guī)定業(yè)主臨時(shí)公約不能損害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，但是，業(yè)主臨時(shí)公約畢竟由建設(shè)單位一方制訂，是否需要審查？由誰審查？其二，目前我國法律、法規(guī)并沒有賦予任何機(jī)構(gòu)對違反業(yè)主公約的業(yè)主或物業(yè)使用人予以追究其責(zé)任的權(quán)利。其三，要解決物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人“不對稱”的問題。簽約的業(yè)主委員會沒有獨(dú)立的法律人格，而具獨(dú)立的法律人格的業(yè)主并不簽約。這就產(chǎn)生了合同當(dāng)事人“不對稱”矛盾，若物業(yè)管理企業(yè)違約，要承擔(dān)民事責(zé)任很容易，而業(yè)主違約，卻不能認(rèn)定為業(yè)主委員會違約，也不能認(rèn)定為業(yè)主大會違約，只能追究違約的業(yè)主個人，實(shí)際上物業(yè)管理企業(yè)面對的是眾多的業(yè)主個體，這里的權(quán)利義務(wù)存在著明顯的不對等。
二、進(jìn)一步完善物業(yè)管理經(jīng)營機(jī)制。
深入貫徹《條例》，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，必須進(jìn)一步完善物業(yè)管理經(jīng)營機(jī)制，主要是市場準(zhǔn)入機(jī)制、競爭機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制。
1、完善市場準(zhǔn)入機(jī)制?！稐l例》第32條對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)設(shè)置了兩道門檻：第一道門檻是要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須具有獨(dú)立法人資格，這是市場準(zhǔn)入最基本的要求。第二道門檻是對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，不同資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，只能在相應(yīng)的地域范圍和相應(yīng)的物業(yè)規(guī)模內(nèi)從事物業(yè)管理活動。
優(yōu)勝劣汰，進(jìn)退自如是一個行業(yè)成熟的重要標(biāo)志，因此完整的市場準(zhǔn)入機(jī)制應(yīng)包括市場準(zhǔn)入和市場退出兩方面的制度。目前物業(yè)管理行業(yè)重點(diǎn)是加強(qiáng)市場退出制度的建設(shè)。第一，要切實(shí)貫徹《條例》第32條的規(guī)定，對尚不具備獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理組織進(jìn)行清理，限期完成公司化改組，這對于徹底解決“建管不分”的老大難問題也具有重要的意義；第二，完善業(yè)主大會的運(yùn)作，落實(shí)業(yè)主大會依法選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利；第三，繼續(xù)完善物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理，每年進(jìn)行資質(zhì)年審，每兩年進(jìn)行資質(zhì)評定，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)審核，資質(zhì)等級該升則升、該降則降；第四，建立完整的監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮行政監(jiān)督、行業(yè)監(jiān)督、社會監(jiān)督、司法監(jiān)督、業(yè)主監(jiān)督職能，出現(xiàn)法定降級條件或清退條件的及時(shí)降級或清退。
2、完善物業(yè)管理市場競爭機(jī)制競爭是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征，競爭的最大優(yōu)點(diǎn)是可以最大限度地實(shí)現(xiàn)社會資源的優(yōu)化配置。引入市場競爭機(jī)制最重要的是完善和落實(shí)物業(yè)管理招投標(biāo)，從物業(yè)管理市場招投標(biāo)的現(xiàn)狀看，我國的物業(yè)管理招投標(biāo)制度仍需繼續(xù)深化和完善。首先，目前大多數(shù)住宅小區(qū)均由開發(fā)建設(shè)單位下屬的物業(yè)管理企業(yè)管理，成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的寥寥無幾，如何貫徹落實(shí)《條例》第24條尚有大量的工作可做；其次，對物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)要納入行業(yè)管理，并對物業(yè)管理招投標(biāo)的每個環(huán)節(jié)，如信息公布公正、公平、公開的市場競爭環(huán)境，大力整頓物業(yè)管理招投標(biāo)中的“黑箱作業(yè)”和其他方物業(yè)管理協(xié)會，在政府主管部門的指導(dǎo)下，完全有能力承擔(dān)起物業(yè)管理招投標(biāo)代理的職能，所建立的專家評委庫的專家，也能承擔(dān)起專業(yè)技術(shù)評定的工作；最后，要切實(shí)發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和招投標(biāo)專家評委的作用。
3、完善物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制。我國目前正處在社會主義社會的初級階段，已經(jīng)建立起來的廣義的法律監(jiān)督體制，是一個多系統(tǒng)、多層次、多結(jié)構(gòu)的監(jiān)督體系。它由法律監(jiān)督、紀(jì)律監(jiān)督、社會監(jiān)督三個子系統(tǒng)組成，從結(jié)構(gòu)上可分為三大類九個要素，即政黨的監(jiān)督、國家監(jiān)督（包括各級人大及其常委會的監(jiān)督）、行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督、檢察機(jī)關(guān)的監(jiān)督、審判機(jī)關(guān)的監(jiān)督、民主黨派的監(jiān)督、社會團(tuán)體的監(jiān)督、社會輿論的監(jiān)督和人民群眾的監(jiān)督。
物業(yè)管理法律監(jiān)督體制的結(jié)構(gòu)也應(yīng)該包括上述三大類九個要素，只是在社會團(tuán)體的監(jiān)督中更突出業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、居民委員會、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和消費(fèi)者協(xié)會的監(jiān)督作用；在人民群眾的監(jiān)督中更突出業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)員工的監(jiān)督作用；在行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督中明確了政府房地產(chǎn)行政主管部門的歸口管理和監(jiān)督作用。
三、亟待理順物業(yè)管理的各種接口問題。
物業(yè)管理活動涉及的法律關(guān)系較其他民事活動更為復(fù)雜，理順這些關(guān)系是一個龐大的系統(tǒng)工程，也是保證物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的必由之路。
1、理順商品房銷售與物業(yè)管理的銜接。
首先，要采取有效措施避免建設(shè)單位制訂《業(yè)主臨時(shí)公約》時(shí)侵犯物業(yè)買受人的合法權(quán)益；其次，要明確《前期物業(yè)服務(wù)合同》的備案制度；再次，要制定切實(shí)可行的措施，確保物業(yè)買賣合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。《條例》第21條并未強(qiáng)制性地要求建設(shè)單位在物業(yè)銷售前必須選聘物業(yè)管理企業(yè)，如果沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，物業(yè)買賣合同則無法包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，這將不利于保護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益；最后，要具體明確建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將《業(yè)主臨時(shí)公約》向物業(yè)買受人明示的方式以及物業(yè)買受人對《業(yè)主臨時(shí)公約》予以承諾的方式，如果把《業(yè)主臨時(shí)公約》納入到物業(yè)買賣合同中的話，則必須修改物業(yè)買賣合同范本。
2、理順公共事業(yè)單位與物業(yè)管理的銜接。
物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公共事業(yè)單位關(guān)系密切，理順和解決物業(yè)管理與這些公共事業(yè)單位的關(guān)系，是擺在我們面前很現(xiàn)實(shí)的課題。通常情況下，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)為全體業(yè)主共有，但物業(yè)內(nèi)也有部分共用設(shè)施（主要是市政設(shè)施）為國家所有。區(qū)分共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)對物業(yè)管理活動有著重要的意義，不僅可以劃分國有資產(chǎn)的界限，同時(shí)也能劃清管理職責(zé)。目前我國法律對供電設(shè)施、煤氣管道、自來水管道、電信管線、供暖管線等的界定不清，這就使操作上碰到困難，不僅容易引起糾紛，也加重了物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
3、理順物業(yè)管理行業(yè)自身的法律規(guī)范體系。
在《條例》頒行以前，各地的物業(yè)管理立法很不一致，甚至互相矛盾?！稐l例》頒行以后，各地應(yīng)該以《條例》為準(zhǔn)則，對不適應(yīng)或與《條例》規(guī)定相矛盾的部門規(guī)章、地方法規(guī)和地方規(guī)章進(jìn)行全面的修改，并對《條例》授權(quán)的事項(xiàng)予以明確，形成以我國民事法律和《條例》為中心的物業(yè)管理法律規(guī)范體系。
4、開展物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)的研究。
對于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，向來眾說紛紜，尤以“委托合同”為主流。但是，如果適用《合同法》關(guān)于委托合同的規(guī)定，將不難發(fā)現(xiàn)，受托人（物業(yè)管理企業(yè)）需以委托人的名義從事委托事務(wù)，受托人在委托范圍內(nèi)的所有行為的后果將由委托人自己來承受，同時(shí)，委托人可以就相同的事項(xiàng)再委托其他人處理。這些都不符合物業(yè)管理行業(yè)的實(shí)際情況。很明顯，物業(yè)服務(wù)合同不是委托性質(zhì)，不能適用《合同法》關(guān)于委托合同的規(guī)定。因此，物業(yè)服務(wù)合同如何適用我國《合同法》，值得深入研究。
5、開展業(yè)主委員會性質(zhì)及法律地位的研究。
這個問題在行業(yè)內(nèi)曾經(jīng)和正在進(jìn)行深入的討論，業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位的不清晰，將直接影響到業(yè)主自治自律機(jī)制的建立和物業(yè)管理活動的正常進(jìn)行。
6、理順共用場地、設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)問題。
建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題是物權(quán)法討論中的難點(diǎn)問題和由此派生的關(guān)于專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和監(jiān)管的主體應(yīng)如何明確的問題都屬于物權(quán)法要解決的問題，在物權(quán)法還未出臺之前，物業(yè)管理行業(yè)如何處理，確實(shí)值得我們?nèi)ド钊胙芯俊?/p>
作者系廣州粵華物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理