打破物業(yè)管理區(qū)域水電問題困局
讓物業(yè)管理企業(yè)輕裝上路
黃櫟
物業(yè)管理行業(yè)引進(jìn)國內(nèi)已經(jīng)有近二十年時間，由于是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的外延行業(yè)，隨著房地產(chǎn)開發(fā)潮的興起，物業(yè)管理行業(yè)猶如“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”般，在我國蓬勃發(fā)展起來了。這種爆發(fā)似的產(chǎn)生、發(fā)展過程在物業(yè)管理引入的初期以興盛的發(fā)展掩蓋了一些矛盾和問題，如物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)跟不上形勢的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)當(dāng)中的不規(guī)范行為，物業(yè)管理區(qū)域與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)單位的矛盾等等。隨著物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，這些被掩蓋的，或者說是被忽略的矛盾逐步凸現(xiàn)，其中，物業(yè)管理區(qū)域與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)單位的矛盾尤為特殊，它既牽涉到物管企業(yè)和業(yè)主，又與社會上為物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的單位密切相關(guān)。這當(dāng)中最有代表性的，就是我們經(jīng)?？梢钥吹降奈飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)因欠水電費(fèi)被停水、停電而引發(fā)物業(yè)管理糾紛的事情。
這兩年，在我市先后有12個物業(yè)管理區(qū)域因水電費(fèi)問題引發(fā)不同程度的物業(yè)管理糾紛。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，引發(fā)物業(yè)管理糾紛的水電欠費(fèi)問題主要有幾種原因：一是業(yè)主欠費(fèi)，這種原因占80%；二是物業(yè)管理企業(yè)代收水電費(fèi)后挪作他用，沒有及時繳納的，這種原因占5%；三是物業(yè)管理企業(yè)未能及時向業(yè)主收取水電費(fèi)并繳交水電部門的，這種原因占15%。原因雖然不盡相同，但結(jié)果是一樣的，收不到費(fèi)用的供水供電部門態(tài)度堅決――停止供應(yīng)水電！為解決問題，各方各顯神通：一方面供水供電企業(yè)頻頻向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出催款通知，要求物業(yè)管理企業(yè)代墊水電費(fèi)，另一方面，業(yè)主因停水停電生活不便向政府部門投訴物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生不滿進(jìn)而解聘物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)原本為業(yè)主及供水供電企業(yè)代收、代交水電費(fèi)用，做的是一件“好事”，但由于種種原因，變成了“壞事”，物業(yè)管理企業(yè)夾在中間，兩頭受氣，被極大地挫傷了積極性。根據(jù)2004年4月對我市65家物業(yè)管理企業(yè)的水電費(fèi)收繳情況的調(diào)查顯示，我市的物業(yè)管理企業(yè)每年為物業(yè)管理區(qū)域代墊水電費(fèi)近1716.5萬元，年度虧損近418 .7 萬元。這種情況已成為困擾企業(yè)發(fā)展一大難題。經(jīng)過近幾年來國家政策和行業(yè)內(nèi)部的調(diào)整，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營利潤已經(jīng)很低甚至是在虧損經(jīng)營，而水電問題的困擾對物業(yè)管理企業(yè)來說是一個沉重的打擊，生存都成為問題，更談何發(fā)展？！
鑒于近幾年來物業(yè)管理方面存在的問題，國務(wù)院頒布了修訂后的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）?！稐l例》為解決水電難題對物業(yè)管理各方的權(quán)利、義務(wù)予以了明確，通過國家行政法規(guī)的形式做出了保障。但《條例》于2003年9月1日正式實(shí)施后，矛盾糾紛仍未能遏止――我市在《條例》頒布后至今依然發(fā)生了3起因水電問題引發(fā)的物業(yè)管理糾紛?？磥?，即使有法規(guī)的保障是遠(yuǎn)不能解決這一難題的。
物業(yè)管理區(qū)域水電問題的成因分析
是什么樣的原因造成了這些問題呢？《條例》作為調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系的規(guī)范性文件，應(yīng)該說是一部比較全面、完善的行政法規(guī)，它對物業(yè)管理各方以及涉及物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)、部門的權(quán)益邊界進(jìn)行了界定，物業(yè)管理參與的各方應(yīng)當(dāng)能夠在此基礎(chǔ)上對權(quán)力進(jìn)行再分配，平衡各方的利益。是《條例》執(zhí)行的問題嗎？看來，問題沒有這么簡單。
要解決因水電費(fèi)的收繳問題在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生的矛盾糾紛，必須先認(rèn)識供、用水電關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)、供水、供電部門有清楚的認(rèn)識，做到知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆：
1、關(guān)于供、用水電關(guān)系，其實(shí)是一種買賣關(guān)系，供水供電企業(yè)作為水、電這一產(chǎn)品的經(jīng)銷商將產(chǎn)品賣給需要的用戶，由用戶向供水供電企業(yè)支付有關(guān)費(fèi)用。供水電企業(yè)擁有收費(fèi)的權(quán)利，而用戶應(yīng)履行交費(fèi)的義務(wù)。
2、關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)：（1）物業(yè)管理企業(yè)是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供服務(wù)的；（2）物業(yè)管理企業(yè)是自主經(jīng)營的獨(dú)立法人，沒有任何法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)必須要代收代繳水電費(fèi)。（3）物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用水電，充其量也只是用戶之一。
3、關(guān)于供水供電企業(yè)：（1）供水、電企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)一樣是自主經(jīng)營的獨(dú)立法人，兩者在法律上是平等的民事主體；（2）供水供電企業(yè)是根據(jù)國家供水、供電有關(guān)法規(guī)在物業(yè)管理區(qū)域從事經(jīng)營活動；（3）《物業(yè)管理條例》第45條中明確規(guī)定：“供水、電企業(yè)應(yīng)當(dāng)向最終用戶收費(fèi)”。
從以上水電供應(yīng)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和水電供應(yīng)關(guān)系的分析，筆者認(rèn)為，問題的根本原因在于水電供應(yīng)企業(yè)的供應(yīng)機(jī)制落后，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理模式跟不上形勢發(fā)展，社會對物業(yè)管理區(qū)域水電問題的錯誤認(rèn)識三個方面。
一、當(dāng)前水電供應(yīng)企業(yè)落后的水電供應(yīng)機(jī)制是物業(yè)管理區(qū)域水電問題的根本原因。
供水、供電企業(yè)脫胎于計劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政事業(yè)單位，當(dāng)前我國正處于經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型階段，水電供應(yīng)部門正由行政管理向企業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)變。由于沒有徹底地轉(zhuǎn)型成為真正的企業(yè)，不可避免的對水電商品的終端用戶造成影響。
首先，在市場經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，水電供應(yīng)企業(yè)提供的水和電是一種商品，它們和其他的商品并沒有不同。因此，作為商品的水電就必須要在社會上尋找最終消費(fèi)者，以實(shí)現(xiàn)他們的價值。在物業(yè)管理區(qū)域中，業(yè)主是水電商品的最終消費(fèi)者，他們應(yīng)當(dāng)交付水電費(fèi)用。但是，在過去計劃經(jīng)濟(jì)的影響下，水電供應(yīng)企業(yè)沒有直接去面對最終的消費(fèi)者，而是著眼于區(qū)域的管理單位，從以前是居住者的工作單位演變到現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)收繳水電費(fèi)的責(zé)任。這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險、二次收繳的方式得不到業(yè)主的理解，最終是業(yè)主欠費(fèi)――物業(yè)管理企業(yè)墊付欠費(fèi)直至無法承受――水電供應(yīng)企業(yè)停水停電的惡性循環(huán)。
其次，當(dāng)前我國的水電供應(yīng)企業(yè)是一種自然壟斷企業(yè)，缺乏市場競爭機(jī)制，難以對客戶需求和市場變化做出快速反應(yīng)。企業(yè)的內(nèi)在要求――通過提高服務(wù)或商品的質(zhì)量尋求生存和發(fā)展――在水電供應(yīng)企業(yè)身上無法體現(xiàn)。目前我國的大部分物業(yè)管理區(qū)域建成年代較早，水電管網(wǎng)的漏損比較嚴(yán)重，但水電供應(yīng)企業(yè)沒有積極地面對問題，維修、改造（一戶一表）管網(wǎng)，而是將這些損耗通過水電費(fèi)轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上。這樣業(yè)主不免對質(zhì)次價高的商品敬而遠(yuǎn)之，欠費(fèi)現(xiàn)象也就自然而然地出現(xiàn)了。
另外，市場經(jīng)濟(jì)社會是契約社會，社會中各平等主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系要靠契約來維持。水電供應(yīng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與水電商品的使用者簽訂供（用）水、供（用）電合同，以明確雙方的權(quán)利義務(wù)。這樣在發(fā)生水電糾紛的時候，就能夠在法律的框架內(nèi)解決雙方的問題，而沒有必要將無關(guān)的第三者――物業(yè)管理企業(yè)牽扯進(jìn)來，把簡單的問題復(fù)雜化了。
二、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營思想及經(jīng)營模式的落后是物業(yè)管理區(qū)域水電問題的直接原因。
近年來，物業(yè)管理雖然逐步引入了競爭機(jī)制，積極推行招投標(biāo)，但物業(yè)管理委托基本上是由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理公司協(xié)商，很大部分新建住宅小區(qū)是由開發(fā)企業(yè)自建自管，房改房和企業(yè)、事業(yè)單位物業(yè)管理多數(shù)由后勤部門轉(zhuǎn)制的企業(yè)包攬，企業(yè)管理運(yùn)作方式落后，技術(shù)操作不夠規(guī)范，受長期“低租金、福利制”房屋管理體制的影響，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)保本運(yùn)營，物業(yè)管理市場競爭環(huán)境沒有形成，物業(yè)管理雙向選擇機(jī)制尚未建立，對具備條件的物業(yè)管理項目也沒有完全實(shí)行公開的招投標(biāo)。為了得到物業(yè)管理項目，我們的物業(yè)管理企業(yè)不切實(shí)際、無條件地承諾各種超出物業(yè)管理服務(wù)范圍的事項，特別是在物業(yè)管理發(fā)展的初期階段，物管企業(yè)為了從開發(fā)商那里得到物管項目，同意把用水用電的戶名過戶到了自己名下；其次，為了取得業(yè)主的信任和歡心，替業(yè)主包辦大量事務(wù)，無償代收代繳水電費(fèi)就是其中的一項。
部分物業(yè)管理企業(yè)不按物業(yè)服務(wù)合同約定提供質(zhì)價相符的服務(wù)，在一定程度上存在“多收費(fèi)，少服務(wù)，甚至只收費(fèi)，不服務(wù)”的現(xiàn)象，侵犯了業(yè)主的權(quán)益；甚至有個別物業(yè)管理企業(yè)由于不能從物業(yè)管理服務(wù)中獲得盈利，從而通過挪用代收的水電費(fèi)用維持運(yùn)轉(zhuǎn)，殊不知這些做法為自己埋下了禍根，不僅沒有討到好，還把責(zé)任攬到了自己身上，供水供電部門收不上費(fèi)就找物業(yè)管理公司，業(yè)主被停水停電也找物業(yè)管理公司，物業(yè)管理企業(yè)使自己成為矛盾的焦點(diǎn)。這樣的做法嚴(yán)重地?fù)p害了物業(yè)管理行業(yè)的社會形象。
三、社會對物業(yè)管理區(qū)域水電收費(fèi)的錯誤認(rèn)識是物業(yè)管理區(qū)域水電問題的思想根源。
在房產(chǎn)作為商品初次在市場上可以自由交易的時候，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的關(guān)系一度被定義為“主人”和“傭人”關(guān)系，這與房產(chǎn)改革之初的市場頗為一致，并不成熟，只是為了滿足購房者的主人心理，激勵需求者購買。隨著市場的逐漸成熟，這種并不成熟的關(guān)系所造成的不良影響也就凸顯。應(yīng)該指出，“主人”和“傭人”關(guān)系，歪曲了實(shí)質(zhì)上應(yīng)該是雙方雙向選擇的平等關(guān)系，造成物業(yè)管理發(fā)展畸形，從而導(dǎo)致物業(yè)管理公司服務(wù)費(fèi)用收取的艱難，把部分物業(yè)管理公司攤上了保本微利，甚至賠本勉強(qiáng)維持的艱難道路，更談不上發(fā)展。
在國內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展早期階段，物業(yè)管理被認(rèn)為是應(yīng)該包治百病，不切實(shí)際地拓寬物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵，把社會治安、計劃生育、勞動就業(yè)、福利救助、環(huán)境治理等通通加到物業(yè)管理頭上。在小區(qū)里搞小政府，不僅壓得物業(yè)管理企業(yè)喘不過氣來，而且混淆了各種社會角色及其關(guān)系，使物業(yè)管理朝不正確的方向發(fā)展。另一方面，又將物業(yè)管理視為蛋糕，很多部門與物業(yè)管理企業(yè)爭地盤，把屬于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為混同于政府行為，或變相侵占業(yè)主、企業(yè)權(quán)益。
再者，由于對物業(yè)管理概念不清和立法滯后，社會對物業(yè)管理公司的責(zé)任要求超出了合理范圍，認(rèn)為物業(yè)管理公司只要收了錢，就應(yīng)對業(yè)主或使用人的一切損失（包括人身傷害和財產(chǎn)損毀丟失）承擔(dān)責(zé)任。這是一種社會責(zé)任混亂和恃強(qiáng)凌弱權(quán)力群體的意識，另外也與物業(yè)管理公司以“管理者”自居意識及政府、社會推卸責(zé)任意識有很大關(guān)系。
物業(yè)管理企業(yè)的對策
社會對物業(yè)管理行業(yè)的錯誤認(rèn)識的糾正需要一個長期的過程。當(dāng)前的水電供應(yīng)機(jī)制的改革也需要一定的時間，這也有賴于整個社會市場經(jīng)濟(jì)制度的完全確立和水電供應(yīng)企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的調(diào)整。這些都需要整個物業(yè)管理行業(yè)外部環(huán)境的改善。在這里，我們暫且把這兩個問題放下，從物業(yè)管理行業(yè)的內(nèi)部來探討解決問題的對策與辦法。
我認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該變被動為主動，從自身著手，改變目前的不利局面：
一、從現(xiàn)在起，物業(yè)管理企業(yè)要量力而行，不要大包大攬。
過去，我們的企業(yè)為了得到一個物業(yè)管理項目，開發(fā)商、業(yè)主提出的各種要求，企業(yè)都一一允諾，不僅如此，還不斷地拓展和延伸物業(yè)管理的內(nèi)容，卻不考慮自己能否做到，這種作法不僅讓業(yè)主理所當(dāng)然認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該包辦一切，還讓物業(yè)管理企業(yè)背上了“主業(yè)做不好，副業(yè)做不了”的罵名。就拿物業(yè)管理區(qū)域的水電用戶名和代收代繳水電費(fèi)的問題來說吧，物業(yè)管理區(qū)域在開發(fā)建設(shè)時期因僅有開發(fā)商需要用水用電，因而用戶名為開發(fā)商是天經(jīng)地義的事，到了區(qū)域交付使用后，業(yè)主們成為真正的用戶，但物業(yè)管理企業(yè)不是用戶或僅是用戶之一，卻要將總戶名冠在物業(yè)管理企業(yè)頭上那樣就沒有道理了，物業(yè)管理企業(yè)如果同意這種做法，就是自討苦吃，之所以物業(yè)管理企業(yè)要代墊水電費(fèi)根源就在于此。而代收繳水電費(fèi)則無形中把原本應(yīng)該屬于供水供電企業(yè)與用戶之間的矛盾引到了自己身上，物業(yè)管理企業(yè)雖然可以通過委托得到收費(fèi)的權(quán)利，但物業(yè)管理企業(yè)并沒有對欠費(fèi)用戶的處罰權(quán)，也就是停水、電的權(quán)利，這就使物業(yè)管理企業(yè)面對業(yè)主欠水電費(fèi)時束手無策，如果最終導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)因欠費(fèi)被停水停電，就會引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，因為業(yè)主只會認(rèn)為是由于你收費(fèi)不利造成的。所以，我們說物業(yè)管理企業(yè)要量力而行，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時，對于代收代繳水電費(fèi)的服務(wù)要謹(jǐn)慎對待。
二、認(rèn)真做好宣傳和解釋工作，尋求業(yè)主的理解和支持，減少來自業(yè)主方面的壓力。
一方面，雖然《條例》已經(jīng)明確了水電費(fèi)應(yīng)當(dāng)由供水供電企業(yè)向最終用戶收費(fèi)，但由于長期以來物業(yè)管理企業(yè)代收代繳服務(wù)使業(yè)主在思想上產(chǎn)生依賴性，無論是收費(fèi)、繳費(fèi)都是你應(yīng)該做的，但如因欠費(fèi)導(dǎo)致停水停電，就是你的責(zé)任了。從業(yè)主方面來說，業(yè)主尚未意識到收費(fèi)權(quán)主體在供水供電企業(yè)，也沒有意識到對于部分業(yè)主惡意欠費(fèi)物管理企業(yè)毫無辦法的問題，更沒有意識到部分業(yè)主惡意欠費(fèi)是對已交費(fèi)業(yè)主權(quán)益的損害，他們更關(guān)心的是水電能否正常保證供應(yīng)，因此當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域因欠費(fèi)而被停水、電時，物業(yè)管理企業(yè)就成了業(yè)主的出氣筒，因此供水電企業(yè)手持停水停電的王牌來迫使物業(yè)管理企業(yè)為他們追討欠費(fèi)或達(dá)到墊付目的，他們是通過業(yè)主來達(dá)到欺侮物業(yè)管理企業(yè)的目的。
另一方面，通過媒體的宣傳，引起政府領(lǐng)導(dǎo)及各有關(guān)部門的重視，爭取他們的支持，要讓他們明白，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)為供水供電部門和業(yè)主在水電費(fèi)的收繳上做了大量的工作，但物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)益并沒有得到保護(hù)，如果不能好好地解決這些問題，一旦物業(yè)管理企業(yè)不堪忍受，不再為業(yè)主代收繳水電費(fèi)，小區(qū)就會隨時面臨停水停電的危險，勢必會影響社會的穩(wěn)定。同時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該知道其實(shí)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用也并不放心，雖然物業(yè)管理企業(yè)是義務(wù)服務(wù)，但業(yè)主并不這樣想，他們總認(rèn)為物管企業(yè)代收費(fèi)肯定是有利可圖，特別是在公用水電費(fèi)的分?jǐn)倖栴}上爭議最大，因此我們應(yīng)該充分利用業(yè)主不放心的心理，將《條例》的相關(guān)條款進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，讓他們知道供水供電企業(yè)負(fù)有上門收費(fèi)的義務(wù)，只有供水供電部門才能對欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行處罰，才能對業(yè)主的欠費(fèi)進(jìn)行追繳，相信業(yè)主會逐漸轉(zhuǎn)變觀念，不希望物業(yè)管理企業(yè)再代收繳水電費(fèi)了。
三、物業(yè)管理企業(yè)要注重維護(hù)自身權(quán)利，不能忍氣吞聲。
據(jù)調(diào)查，目前我市物業(yè)管理企業(yè)與供水供電部門的關(guān)系存在有以下三種情況：
1、物業(yè)管理企業(yè)本身是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用水用電戶之一；它與供水供電企業(yè)形成買賣關(guān)系；
2、供水供電企業(yè)基于物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)管理區(qū)域水電總表的用戶，以及業(yè)主“代言人”的認(rèn)識，要求物業(yè)管理企業(yè)簽訂《委托銀行結(jié)算水（電）費(fèi)協(xié)議書》，供水供電企業(yè)通過銀行劃扣的方式從物業(yè)管理企業(yè)賬戶上取得物業(yè)管理區(qū)域的水電費(fèi)。
3、物業(yè)管理企業(yè)沒有與供水供電企業(yè)簽訂有關(guān)水電費(fèi)收取的任何協(xié)議，但物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同里約定有代收代繳水電費(fèi)的服務(wù)內(nèi)容。也就是業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)代其繳費(fèi)。
上述三種情況中，第1種情況只要物管企業(yè)交納自用部分的水電費(fèi)和參與公用水電費(fèi)的分?jǐn)偩托辛耍坏?種情況就麻煩了，物業(yè)管理企業(yè)被套上了沉重的枷鎖，無論你是否是實(shí)質(zhì)用戶，無論你是否收得上費(fèi)，你都要交清區(qū)域內(nèi)總表所產(chǎn)生的水電費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)不僅要代收水電費(fèi)，還被迫代墊水電費(fèi)；而第3種情況雖然看起來是在幫業(yè)主交費(fèi)，但實(shí)質(zhì)上也是在代供水電企業(yè)收費(fèi)，而供水電企業(yè)目前只認(rèn)總表不認(rèn)分表的計費(fèi)方式，無形中讓第3種情況演變成第2種情況了。
根據(jù)我們前面分析的物業(yè)管理企業(yè)與水電供應(yīng)企業(yè)發(fā)生關(guān)系的三種情況，無論是哪一種情況我們都可以去改變：
1、如果物業(yè)管理企業(yè)被冠名成物業(yè)管理區(qū)域的水電總用戶，我們可以主動申請撤銷戶名，因為物業(yè)管理企業(yè)既然不是區(qū)域內(nèi)的實(shí)際用戶，就沒有道理將總表用戶名冠在物業(yè)管理企業(yè)身上，只要撤銷了戶名，供水供電企業(yè)所認(rèn)定的“最終用戶就是總表戶名的說法”就不攻自破，就不能再要求物業(yè)管理企業(yè)墊付水電費(fèi)了，否則，供水供電企業(yè)就是侵權(quán)。
2、如果物業(yè)管理企業(yè)沒有與供水供電部門簽訂任何代收水電費(fèi)的協(xié)議，就算物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定有代收代繳水電費(fèi)的內(nèi)容，企業(yè)也只需做到實(shí)收實(shí)繳，也就是收到業(yè)主交來多少水電費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就繳交多少給供水供電企業(yè)，水電供應(yīng)企業(yè)也不能要求物業(yè)管理企業(yè)為欠費(fèi)業(yè)主墊付，否則也是侵害了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)益。過去，我們怕業(yè)主“炒魷魚”，為了避免物業(yè)管理區(qū)域被停水停電，竟不計后果地代墊水電費(fèi)，這種作法不僅沒有得到業(yè)主的理解，混淆了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、供水供電企業(yè)三者的關(guān)系，還助長了業(yè)主惡意欠費(fèi)的歪風(fēng)邪氣，同時，在物業(yè)管理企業(yè)受損的情況下卻使供水供電企業(yè)從中得利。這都是企業(yè)自身沒有重視維權(quán)，委曲求全的結(jié)果。如果我們的企業(yè)拿起法律武器來維權(quán)，又何懼供水供電企業(yè)利用業(yè)主來威脅我們呢。
四、尊重現(xiàn)實(shí)，主動出擊，尋求與供水供電企業(yè)的合作方式。
雖然我們希望能從代收水電費(fèi)的問題上脫身，但我們不可能一下子就能改變劣勢局面，一方面無論是與供水供電企業(yè)的代收合同還是與業(yè)主的服務(wù)協(xié)議在合同未到期的情況下還需繼續(xù)履行；另一方面，供水供電企業(yè)現(xiàn)在以及將來很長的一段時間仍然無法做到向最終用戶收費(fèi)。也就是說，供水供電企業(yè)仍然得求助于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代收水電費(fèi)。因此，我們應(yīng)該借此做為合作的籌碼，要求供水供電企業(yè)對物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)服務(wù)支付勞務(wù)費(fèi)，重新確定雙方在收取水電費(fèi)上的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。俗話說沒有永遠(yuǎn)的敵人，只有永遠(yuǎn)的利益?？梢哉f在現(xiàn)階段尋求與供水供電企業(yè)的合作問題上，由于供水供電企業(yè)掌握著絕對的權(quán)力，這就需要我們不能僅僅站在物管企業(yè)的立場上看問題，我們不難看出，供水供電企業(yè)無非是要花最小的成本來達(dá)到水電費(fèi)的回收，而物業(yè)管理企業(yè)如目前無法從水電收費(fèi)中脫身的情況下，則是想分清水電收費(fèi)上的責(zé)任，避免與業(yè)主在水電收費(fèi)問題上產(chǎn)生矛盾，實(shí)現(xiàn)因代收水電費(fèi)所發(fā)生成本的回收。在這場權(quán)力一邊倒的較量中，我們的所有合作方案都需以考慮供水供電部門利益為前提，也就意味著物業(yè)管理企業(yè)要在此合作基礎(chǔ)上去尋求合作方式，否則雙方將無法達(dá)成合作意向。
五、團(tuán)結(jié)一心，形成合力。
作為一個物業(yè)管理企業(yè)，要面對處于絕對強(qiáng)勢地位的供水供電企業(yè)和成千上萬的業(yè)主，他的力量和聲音都是非常微弱的，但如果團(tuán)結(jié)起來，它的力量就不可小視。物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)該成為合力的核心，它作為物業(yè)管理企業(yè)的娘家人應(yīng)當(dāng)積極地幫助企業(yè)解決問題，出謀獻(xiàn)策，可以從以下幾個方面著手：
1、對物業(yè)管理企業(yè)代收代繳水電費(fèi)情況進(jìn)行摸底調(diào)查，掌握基本情況。
2、收集先進(jìn)地區(qū)或已解決關(guān)于水電收費(fèi)問題的成功經(jīng)驗。
3、召開專家論證會，請有關(guān)法律、物業(yè)管理方面的專家對本地區(qū)的供、用水電關(guān)系進(jìn)行分析，找出癥結(jié)所在，提出解決辦法。
4、對行業(yè)內(nèi)處理相關(guān)問題較為成功的企業(yè)經(jīng)驗予以推廣，將專家論證會上的結(jié)果交由物業(yè)管理企業(yè)探討，掌握物業(yè)管理企業(yè)對成功企業(yè)經(jīng)驗的認(rèn)同和對專家論證的傾向。
5、請法律專家指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何維權(quán)，如何規(guī)避風(fēng)險；
6、宣傳造勢，進(jìn)行輿論引導(dǎo)，以期達(dá)到業(yè)主理解，政府重視的目的。
7、參與企業(yè)與供水供電企業(yè)的交涉、談判或是訴訟，作企業(yè)的堅強(qiáng)后盾。
路漫漫其修遠(yuǎn)兮，應(yīng)該說每個新生事物的發(fā)展，都會碰到許多難解的矛盾，而所有的事物又將在解決矛盾中得以發(fā)展。相信在不久的將來，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電收費(fèi)這一困擾行業(yè)多年的問題將會得到解決。