項(xiàng)目經(jīng)理在前期物業(yè)管理介入中的職責(zé)和作用

項(xiàng)目經(jīng)理在前期物業(yè)管理介入中的職責(zé)和作用

文/吳憲生

前期物業(yè)管理的介入可以使項(xiàng)目經(jīng)理有更多的時間實(shí)地了解物業(yè)項(xiàng)目的情況，為制訂有效、系統(tǒng)、完整的物業(yè)管理服務(wù)方案和計劃打下良好的客觀基礎(chǔ)。因此，前期物業(yè)管理的介入對項(xiàng)目經(jīng)理安排日后的物業(yè)服務(wù)十分重要，具體表現(xiàn)在：

1、為業(yè)主入住后提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)做準(zhǔn)備。

通過前期介入，項(xiàng)目經(jīng)理可以對工程的質(zhì)量情況；設(shè)備的安裝情況；設(shè)施的配套情況；存在的問題做到心中有數(shù)，并根據(jù)實(shí)際情況向開發(fā)商提出改進(jìn)意見。例如，在對某小區(qū)前期介入時，我們發(fā)現(xiàn)管道施工中有許多隱蔽工程；小區(qū)水泵房設(shè)備由于施工方管理不善被水浸泡過；綠化單位將裝修垃圾填埋在綠地內(nèi)等等，這些都是日后的維修、管理、服務(wù)的隱患。我們及時通報甲方并提出了相應(yīng)的建議，如在隱蔽工程處預(yù)留檢修孔；浸水設(shè)備拍照備案，避免以后扯皮；綠地進(jìn)行返工等措施，為日后給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)打下了良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。

2、為后期降低物業(yè)管理服務(wù)成本做準(zhǔn)備。

由于開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的出發(fā)點(diǎn)和利益不同，看問題的角度也不同。開發(fā)商更多地考慮前期的物業(yè)銷售，很少考慮后期的物業(yè)管理成本。例如，在某小區(qū)前期介入時，我們發(fā)現(xiàn)一個單元的大堂（含電梯廳）就有100多盞各類照明燈具；大廈頂層設(shè)有消防泳箱，但生活供水卻采用管道衡壓供水系統(tǒng)，增大了日后物業(yè)管理服務(wù)中的能耗和維修成本。我們及時向甲方提出建議：在照明系統(tǒng)中增設(shè)多路控制開關(guān)；將單一消防水箱改為生活消防兩用水箱。只這兩項(xiàng)一年就節(jié)約電費(fèi)6~7萬元。

作為項(xiàng)目經(jīng)理要用專業(yè)化的眼光去看問題，例如某地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計征求意見時，我提出了“大社區(qū)管理，小社區(qū)服務(wù)”的想法，比如垃圾處理，我建議建一個大的垃圾中轉(zhuǎn)站（原來的設(shè)計中是每個組團(tuán)建一個，共有7個組團(tuán)，組團(tuán)之間用三輪車或微型汽車進(jìn)行中轉(zhuǎn)）?，F(xiàn)在的業(yè)主都不愿意垃圾站建在自己的住宅附近，建一個大垃圾站既環(huán)保衛(wèi)生，又可降低造價和管理成本，既優(yōu)化環(huán)境，又能贏得業(yè)主的滿意。又如管理用房，原設(shè)計中每個組團(tuán)中都有一個100平方米左右的物業(yè)管理辦公用房，我建議將各組團(tuán)的管理用房集中在一處（建一個物業(yè)辦公樓），各組團(tuán)只保留20平方米左右的服務(wù)中心用房。這樣既能提高辦公用房的使用率，又可降低管理成本，提高公司的知名度和形象。如果沒有物業(yè)前期介入就很難發(fā)現(xiàn)這些問題，就會給日后的物業(yè)服務(wù)帶來困難。

3、為提高公司的品牌知名度做準(zhǔn)備。

一個公司的品牌知名度是靠全體員工在日常工作中一點(diǎn)一滴鑄就的。物業(yè)管理前期介入中的一些細(xì)微的工作，可以使甲方感受到對方是一個有品牌、有實(shí)力、專業(yè)化的大公司，對提升公司的知名度大有好處。

例如，寫字樓一般采用高檔電腦控制的電梯，電腦板對室內(nèi)溫度的要求相對較高，溫度過高不但影響電梯的正常運(yùn)行，還容易造成電子元件的老化。在對某寫字樓前期介入時，我建議將中央空調(diào)風(fēng)管引入電梯機(jī)房。當(dāng)時電梯機(jī)房剛好與辦公用房在同一層樓，只要很少的投入就可以將中央空調(diào)引入機(jī)房，既降低了成本，又能保證設(shè)備在高溫高峰期的正常使用。又如，在某項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計中每層樓的總開關(guān)只有100A，按當(dāng)時的情況和面積是夠了，但是考慮到今后電腦和電器的大量使用，我們還是建議甲方增大線徑和開關(guān)容量，這些措施在日后的工作中都取得了良好和明顯的經(jīng)營服務(wù)效果。

在物業(yè)管理的前期介入中，作為項(xiàng)目經(jīng)理還必須有承受壓力的心理準(zhǔn)備和用心靈去溝通的良好心態(tài)。

1、承受壓力的心理準(zhǔn)備。

由于各自的利益出發(fā)點(diǎn)不同，在物業(yè)前期介入中，經(jīng)常會出現(xiàn)甲方誤解我們的事件。例如，某小區(qū)是精裝修物業(yè)，由于種種原因延誤了工期，甲方為了減少損失拼命趕工。我當(dāng)時出于對甲方負(fù)責(zé)的心態(tài)，向甲方提出裝修工程是個細(xì)活，趕工的結(jié)果肯定保證不了裝修的質(zhì)量，交房時會跟業(yè)主產(chǎn)生矛盾和沖突，建議甲方以質(zhì)量為重，哪怕是延期交房。話說出后，甲方怎么都接受不了。我當(dāng)時承受了很大的壓力，但還是做了相應(yīng)的準(zhǔn)備和措施，制定了快速反應(yīng)方案，要求大家在第一時間把業(yè)主的整改意見反饋給甲方，后來的實(shí)踐證明我們的意見是對的。通過這件事甲方對理解和認(rèn)可了物業(yè)的作用，在后來的工作中給了很大支持。

2、用心靈去溝通的心態(tài)。

每當(dāng)碰到矛盾和糾紛，一定要用換位思考的心態(tài)，站在對方的角度去審視問題。用心靈與人溝通，就能獲得別人的理解。

有一件事給我留下了深刻的印象：某城市規(guī)定，電梯驗(yàn)收使用當(dāng)年就要簽訂電梯維保合同（在很多地方第一年是免費(fèi)保養(yǎng)的）。當(dāng)時某小區(qū)是分期入伙的，如果第一年電梯就交維保費(fèi)，那么第一年的物業(yè)管理是必賠無疑的。施工方要我們接受他們介紹的一家電梯保養(yǎng)公司，一年的保養(yǎng)費(fèi)要10多萬元。出于對公司負(fù)責(zé)，我們另外找了幾家保養(yǎng)公司。由于招標(biāo)和簽訂合同需要一定的時間，甲方誤解我們是在故意拖延時間，使我承受了很大的心理壓力。面對壓力我要求自己一定要保持良好的心態(tài)，把整個事情的過程重新理了一遍，確認(rèn)自己的出發(fā)點(diǎn)對雙方都是有利的。接下來用心向?qū)Ψ浇忉?，爭取對方的理解，讓時間來檢驗(yàn)自己的正確。因此與合作方的溝通、了解、認(rèn)同，對前期物業(yè)管理介入工作能否做好至關(guān)重要，絕對不可輕視。

作者單位：深圳市金地物業(yè)管理公司