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日本物管企業(yè)如何提供服務(wù)
文/鐘宏萍
日本物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)許可登記
日本對物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)資格以及經(jīng)營內(nèi)容是有嚴(yán)格規(guī)定的。一般來說，需要進(jìn)行如下登記；公寓管理業(yè)者的登記由國土交通省頒發(fā)；警備業(yè)認(rèn)定由公司所在地的公安委員會認(rèn)定；建筑物環(huán)境衛(wèi)生一般管理業(yè)、建筑物儲水槽清掃業(yè)、建筑物鼠蟲防除業(yè)等經(jīng)營范圍的登記，由公司所在地的都、道、府一級政府頒發(fā)；凈化槽保守點(diǎn)檢業(yè)由衛(wèi)生部門頒發(fā)；消防設(shè)備業(yè)由地方消防廳管理；一般廢棄物收集搬運(yùn)業(yè)由所在城市頒發(fā)許可?？傊还芄緩氖履囊豁棙I(yè)務(wù)都必須到政府相關(guān)部門進(jìn)行登記，或得到主管部門的行業(yè)許可。
日本物業(yè)管理業(yè)從業(yè)人員資格
1、物業(yè)管理業(yè)務(wù)：由公寓管理士、管理業(yè)務(wù)主任者、區(qū)分所有管理士負(fù)責(zé)。
2、環(huán)境衛(wèi)生業(yè)務(wù)：由建筑物環(huán)境衛(wèi)生管理技術(shù)者、清掃作業(yè)監(jiān)督者、空氣環(huán)境測定實施者、儲水槽清掃作業(yè)監(jiān)督者、防除作業(yè)監(jiān)督者、大樓清掃技能士、凈化槽清掃技術(shù)者等負(fù)責(zé)。
3、設(shè)備管理業(yè)務(wù)：由電氣主任技術(shù)者、電氣工事士、特殊電氣工事資格者、電氣工事施工管理技師、冷凍機(jī)械責(zé)任者、冷凍空氣調(diào)和機(jī)器施工技能士、凈化槽管理士、凈化槽技術(shù)管理者、消防設(shè)備士、消防設(shè)備點(diǎn)檢資格者、危險物處理者、防火管理者、大樓設(shè)備管理技能士等負(fù)責(zé)。
4、建筑物、設(shè)備保全業(yè)務(wù)：由特殊建筑物調(diào)查資格者、建筑設(shè)備檢查資格者、管道工事施工管理技士負(fù)責(zé)。
5、保安警備業(yè)務(wù)：由保安警備員負(fù)責(zé)，警備員兼指導(dǎo)教育責(zé)任者。
日本物業(yè)管理企業(yè)加入的社會團(tuán)體
日本物業(yè)管理企業(yè)一般都會同時加入幾個社會團(tuán)體，如全國（或地方）大樓保持協(xié)會、全國（或地方）警備業(yè)協(xié)會、高層住宅管理業(yè)協(xié)會、高層住宅管理業(yè)協(xié)會保證機(jī)構(gòu)、全國（或地方）宅地建筑物交易業(yè)保證協(xié)會，等等。
日本物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系
1、管理組合（業(yè)主自治組織）與業(yè)主之間的法律關(guān)系。管理組合的權(quán)利來源于全體業(yè)主對小區(qū)共有部分的共有財產(chǎn)權(quán)力。在管理組合和業(yè)主之間存在著一種權(quán)利和義務(wù)的法律關(guān)系。管理組合作為小區(qū)全體業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，有代表小區(qū)全體業(yè)主行使對小區(qū)共有部分進(jìn)行維護(hù)管理和向業(yè)主收取管理費(fèi)的權(quán)利，也有接受業(yè)主監(jiān)督的義務(wù)。與之相對應(yīng)，業(yè)主作為管理組合的成員，在管理組合享有對重大問題決策的權(quán)利和對管理組合進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利，同時承擔(dān)向管理組合繳納管理費(fèi)和維修積立金（維修資金）的義務(wù)，以及遵守管理組合各種有關(guān)規(guī)定的義務(wù)。
2、管理組合與物業(yè)管理企業(yè)之間的法律關(guān)系。首先，管理組合和物業(yè)管理企業(yè)之間存在一種合同關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定，具有提供服務(wù)的義務(wù)，同時享有從管理組合獲得管理服務(wù)報酬的權(quán)利。管理組合享有獲得物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的管理服務(wù)的權(quán)利，同時也有義務(wù)按管理服務(wù)合同的規(guī)定向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。
其次，管理組合和物業(yè)管理企業(yè)之間存在一種代理與被代理的關(guān)系。因為，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)的過程中，必然要行使一些日常管理物業(yè)小區(qū)的權(quán)力，而這些權(quán)力都來源于管理組合的授權(quán)。物業(yè)管理合同中規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的范圍，也就是管理組合對物業(yè)管理企業(yè)的授權(quán)范圍。
3、管理組合與其他服務(wù)提供者之間的法律關(guān)系。小區(qū)的管理組合除了聘請物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行管理的專業(yè)服務(wù)之外，還要聘請一些其他的服務(wù)提供者提供其他的專業(yè)服務(wù)。例如，聘請律師提供法律服務(wù)，聘請專業(yè)的維修公司提供小區(qū)設(shè)施或設(shè)備的維修服務(wù)。管理組合與這些服務(wù)提供者之間的關(guān)系也是一種服務(wù)與被服務(wù)的合同關(guān)系。
日本物業(yè)管理企業(yè)可提供的服務(wù)
日本的物業(yè)管理企業(yè)有地產(chǎn)買賣公司系列、開發(fā)商系列以及獨(dú)立系列的物業(yè)管理企業(yè)等類型。日本的物業(yè)管理企業(yè)一般提供以下服務(wù)：
1、住宅管理服務(wù)。在日本，由于業(yè)主工作繁忙或人口老齡化等原因，很多業(yè)主無法承擔(dān)管理組合的工作，因此部分小區(qū)就會出現(xiàn)管理組合缺少人手，或者是由于小區(qū)業(yè)主戶數(shù)過少而無法成立管理組合等情況，這就引發(fā)了許多住宅物業(yè)管理方面的問題。日本的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)上述這情況不斷調(diào)整他們的經(jīng)營業(yè)務(wù)，將住宅管理服務(wù)區(qū)分為住宅管理的基本事務(wù)、日常管理業(yè)務(wù)以及輔助管理組合運(yùn)作業(yè)務(wù)。穩(wěn)中有降類業(yè)主的主要服務(wù)內(nèi)容如下：
住宅管理的基本事務(wù)，包括管理費(fèi)的收到、管理組合會計的收入/支出管理、維修工程的計劃與實施等。
日常管理業(yè)務(wù)，包括管理員業(yè)務(wù)、清掃業(yè)務(wù)、日常檢查、綠化、管理費(fèi)欠費(fèi)管理與追繳等。
輔助管理組合運(yùn)作業(yè)務(wù)，包括管理公約、細(xì)則的制定與變更，長期維修計劃的制定、攸，維修檔案的記錄、保存，管理組合全體大會、委員會議事檔案的整理與保管，小區(qū)內(nèi)公告的制作等。
2、咨詢業(yè)務(wù)。在日本，管理組合作為小區(qū)的管理主體，通常也會遇到一些使他們感到困惑的問題，例如全體決議時參加人數(shù)過半了是否有效，田徑賽的理事長根據(jù)自大的意愿在有關(guān)文件上蓋章是否生效等。因此，合計管委會一能源字書會根據(jù)需要給予管理組合以專業(yè)的建議。這些建議包括：
管理組合的運(yùn)作診斷。對全體業(yè)主會議的召開、理事會的運(yùn)作等有關(guān)管理組合的運(yùn)作進(jìn)行全盤的診斷。
維修計劃的診斷。對全體業(yè)主會議的召開、理事會的運(yùn)作等有關(guān)管理組合的運(yùn)作進(jìn)行全盤的診斷。
派遣管理者。管理縱使理事長位置空缺的情況下代行部分管理者的業(yè)務(wù)。
3、技術(shù)支持服務(wù)。有關(guān)公寓建筑物、設(shè)備的實修、維修等計劃的制定與實施是需要一定的專業(yè)知識的，而管理組合的委員會成品一般都缺乏的專業(yè)知識，這就會在建筑物、設(shè)備維修的品質(zhì)以及金額等方面引起許多困擾。管理組合如果與物業(yè)管理企業(yè)之間建立了相互依賴的關(guān)系，就可心從專業(yè)人員那里得到很好的建議。物業(yè)管理企業(yè)通常給予的建議包括：建筑物以及設(shè)備的診斷、維修計劃的設(shè)計、專業(yè)施工公司的挑選以及建筑物以及設(shè)備的日常檢查、生字檢查記錄的保管與整理等。
4、促使監(jiān)控服務(wù)。促使是指通過設(shè)立保安、門衛(wèi)等形式，防止小區(qū)發(fā)生偷盜、火災(zāi)等事故。此外，有的物業(yè)管理企業(yè)也對小區(qū)的電氣、給排水設(shè)備和消防設(shè)備等異常情況以及住戶的異常聲響等進(jìn)行24小時的全天修好監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)異常，也會及時派員處理或向有關(guān)部門通報。
5、其他服務(wù)。有些規(guī)模大的物業(yè)管理企業(yè)還可以為業(yè)主提供共用部位的維修管理、業(yè)主志有部分的更新維修、房屋租賃買賣等業(yè)務(wù)。
文章來源：《住宅與房地產(chǎn)"物業(yè)管理》