日本高層住宅的物業(yè)管理

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日本高層住宅的物業(yè)管理

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　文/友光

　　日本的物業(yè)管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一兩個人負責管理一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、樓道、電梯等公用部分的清掃、安全和公用設備檢查等工作。負責社區(qū)安全主要是警察的工作，物業(yè)管理人員一般不參與。

　　隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市化的擴大，日本有限的土地資源已經(jīng)越來越不能滿足本國人一向崇尚獨門獨院住宅的奢望。尤其是在首都東京這樣的現(xiàn)代化大都市里，住進高樓大廈者日益增多。據(jù)日本國土交通省的統(tǒng)計，目前日本全國購買高層住宅的居民累計已超過1000萬，也就是說，幾乎有十分之一的日本人生活在自己購買的高層住宅中。因此，如何解決生活在高層住宅中的居民所面臨的各種必須解決的問題，己成為如今日本城市生活中面臨的一個重大課題。

　　日本人從世代的獨家小院住宅搬進共同居住的高樓大廈遇到了兩大問題。一是自己在共同住宅中必須具備的公共道德問題，二是作為高層住宅內(nèi)居民共有財產(chǎn)的管理問題。

　　為了解決這些問題，日本成立了高層住宅管理業(yè)協(xié)會，數(shù)量眾多的住宅大樓物業(yè)管理公司應運而生，逐步建立起了健全的共同住宅管理體制。

　　在日本，對于任何一家物業(yè)管理公司來說，它們所“管”樓房的居民就是它們的業(yè)主。物業(yè)管理公司向業(yè)主提供服務，而物業(yè)管理公司提供服務的內(nèi)容由業(yè)主事先同公司商定。日本的物業(yè)管理公司只是受雇于這些已為業(yè)主的居民。業(yè)主如果對所雇的物業(yè)管理公司的服務質(zhì)量或價格等不滿意，隨時可以辭退這家公司而雇用自己認為更合適的公司。

　　日本的一座住宅樓里往往有幾十戶到上百戶身為業(yè)主的居民，通常選出3至7名代表組成居民管理委員會，每居委員會任期2年，委員會的成員由所有業(yè)主輪流擔任。居民管理委員會負責了解業(yè)主的意見、要求，選雇物業(yè)管理公司，監(jiān)督、檢查物業(yè)管理公司的工作，同時設專人管理賬目。委員會所有成員的工作都是義務性質(zhì)，沒有報酬。日本的物業(yè)管理公司之間的競爭十分激烈，各公司都千方百計地提高服務質(zhì)量，降低服務價格。以日本人的一般收入計算，居民住房物業(yè)管理費用還是比較低的。物業(yè)管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一兩個人負責管理一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、主要是警察的工作，物業(yè)管理人員一般不參與。

　　一般的住宅樓的大門都是通過按自動號碼或呼叫鎖開啟，同時每家住戶都持有無須按號碼的開啟公用大門的鑰匙。物業(yè)人員不得隨意進入任何一戶居民的房門，也不得探聽居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發(fā)生故障，住戶可以直接向有關(guān)公司撥打電話，維修人員很快就會趕到予以修復。

日本的物業(yè)管理服務使絕大多數(shù)業(yè)主都感到滿意，不過也確實有極少數(shù)物業(yè)公司只知道收取物業(yè)管理費，而在承諾服務方面卻大打折扣。對于這樣的物業(yè)公司，業(yè)主們最容易的對付方法是拒付物業(yè)管理費。對于拒付管理費的住戶，物業(yè)管理公司方面不敢采取停水、停電等任何報復措施，因為水電之類不屬于物業(yè)公司管理。

日本各物業(yè)管理公司作為高層住宅管理業(yè)協(xié)會的會員，接受協(xié)會的管理、指導和監(jiān)督。高層住宅管理業(yè)協(xié)會每年定期舉行物業(yè)管理專業(yè)人員的知識、理論等考試，不合格者不能從事物業(yè)管理工作。

摘自：住宅與房地產(chǎn)雜志（05.10）