歐美國家設(shè)施管理的主要發(fā)展趨勢
The Primary Trends of Development for Management of Facilities in American and European Countries
鄧如山/文
設(shè)施管理的存在和發(fā)展是基于以下的事實：一幢建筑在其生命周期的費(fèi)用消耗中，大約有80%的部分是發(fā)生在它的使用階段，其中主要的費(fèi)用構(gòu)成因素有：抵押貸款的利息支出、租金、重新使用的投入、保險、稅金、能源消耗、服務(wù)費(fèi)用、維修、建筑維護(hù)和清潔等等。在平均建筑物的使用年限達(dá)到7年以后，這些使用階段發(fā)生的費(fèi)用就會超過該建筑物最初的建筑安裝的造價，然后，這些費(fèi)用總額就以一種不均勻的抬高比例增長，在一幢建筑物的使用年限達(dá)到50年以后，建筑物的造價和使用階段的總的維護(hù)費(fèi)用這兩者之間的比例可以達(dá)到10%：90%。職業(yè)化的設(shè)施設(shè)備管理可以有效地節(jié)省總的使用階段維護(hù)費(fèi)用的30%。這些管理措施包括：進(jìn)行服務(wù)和維護(hù)體系的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，利用外部的專業(yè)設(shè)施運(yùn)作維護(hù)的資源和戰(zhàn)略性服務(wù)措施，設(shè)施管理的價值在于：使工業(yè)廠區(qū)、展覽中心、公用事業(yè)、酒店賓館、醫(yī)院學(xué)校等有不同建筑物和固定設(shè)施――即有生產(chǎn)、工作活動場所的部門能夠盡可能地把有限的資源和工作時間投入到核心的業(yè)務(wù)活動中，而與核心業(yè)務(wù)密切相關(guān)的非核心的業(yè)務(wù)部分則主要由廣義概念的物業(yè)管理――設(shè)施管理公司來完成，目前歐美設(shè)施管理行業(yè)在提高設(shè)施運(yùn)行效率，提升設(shè)施資產(chǎn)價值的前提下出現(xiàn)了以下的發(fā)展趨勢：
歐美設(shè)施管理的發(fā)展趨勢之一是日益加快的全球化進(jìn)程
2004年5月19日，歐洲設(shè)施管理聯(lián)盟（EuroFM）與國際設(shè)施管理協(xié)會（IFMA）簽署一份合作協(xié)議，雙方同意2005年在歐洲召開第一屆年度設(shè)施管理大會。歐洲設(shè)施管理聯(lián)盟2004年5月14日在哥本哈根召開的大會上宣布了這一決定，而德國的設(shè)施管理協(xié)會（GEFMA）獲得了將于2005年4月19日在法蘭克福舉辦的第→屆橫跨歐美兩大洲的設(shè)施管理大會的舉辦權(quán)。
這次會議的召開將成為設(shè)施管理領(lǐng)域世界一體化進(jìn)程的一個重要的標(biāo)志，它將提供一個重要的國際性的論壇，把主要的職業(yè)團(tuán)體、公司，把從事設(shè)施管理的專業(yè)人士、學(xué)者聚合在一起，連接不同的大陸、國家和文化，共同交流設(shè)施管理的理念、經(jīng)驗，促進(jìn)技術(shù)成果的使用，探討發(fā)展的趨勢和協(xié)作的可能性等問題。
國際設(shè)施管理領(lǐng)域的另一個主要的事件是：2004年3月31日，在英國的劍橋大學(xué)，國際設(shè)施管理協(xié)會、英國設(shè)施管理協(xié)會（BIFM）和澳大利亞設(shè)施管理協(xié)會（FMA）簽署了一份旨在提高設(shè)施管理國際合作的諒解備忘錄，這份協(xié)議包括了：聯(lián)合會議，成員互惠，提高設(shè)施管理的指導(dǎo)原則和建議，教育和培訓(xùn)，研究和創(chuàng)新，標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量管理，職業(yè)化和優(yōu)秀管理的實踐，財務(wù)指標(biāo)體系的設(shè)計等方面，目的在于分享知識的成果，提升全球范圍內(nèi)行業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)秀實踐的指導(dǎo)原則，這三個組織機(jī)構(gòu)還將建立一個國際性的設(shè)施管理小組來評估和報告全世界范圍內(nèi)的設(shè)施管理的現(xiàn)狀，共同確認(rèn)以全球為背景的需要強(qiáng)調(diào)的主要事務(wù)，圍繞這些關(guān)鍵的事務(wù)制定相應(yīng)的行動方案，這些關(guān)鍵問題的提出將與設(shè)施管理的概念、定義、標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)秀實踐的準(zhǔn)則相關(guān)。
國際設(shè)施管理協(xié)會總部位于美國德克薩斯州休斯頓市，是一個職業(yè)性的設(shè)施管理協(xié)會，有會員近l7，000個，建立了l27個分會（其中包括香港設(shè)施管理協(xié)會），17個委員會和一個專門的工作小組，覆蓋了世界上55個國家和地區(qū)。
歐洲設(shè)施管理聯(lián)盟是由l5個歐洲國家的超過60多個組織機(jī)構(gòu)組成的洲立性的協(xié)會，目的是在歐洲國家提高設(shè)施管理的知識水準(zhǔn)，推廣知識和技術(shù)的交流成果在實踐中的應(yīng)用，在教育、研究經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域開展合作。澳大利亞設(shè)施管理協(xié)會則是在l990年成立的代表設(shè)施管理經(jīng)理人和設(shè)施產(chǎn)業(yè)發(fā)展國家利益的一個行業(yè)組織，在澳大利亞的各個州建立有分會，發(fā)展顯著，目前有會員1300個。
三個組織機(jī)構(gòu)簽署的合作協(xié)議表明了：設(shè)施管理的行業(yè)發(fā)展已經(jīng)跨越了國界線，朝著共同目標(biāo)和一致的準(zhǔn)則方向發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化過程同樣對設(shè)施管理行業(yè)產(chǎn)生了日益深遠(yuǎn)的影響。在國際設(shè)施管理協(xié)會2004年5月進(jìn)行的一項調(diào)查中，也證實了全球化進(jìn)程是未來深刻影響設(shè)施管理行業(yè)的最主要的因素。中國與國際設(shè)施管理協(xié)會的交流和合作己經(jīng)有了良好的開端，今后在這方面的工作應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步得到加強(qiáng)，考慮到中國已經(jīng)成為亞洲經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動機(jī)，在一個長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)階段，固定資產(chǎn)的投資將保持相當(dāng)?shù)囊?guī)模，設(shè)施管理的理念推廣和實踐也會有一個廣闊發(fā)展的空間。
歐美設(shè)施管理的發(fā)展趨勢之二是預(yù)算平衡的壓力增加
整體上看來，預(yù)算費(fèi)用只有小幅度的增長趨勢。國際設(shè)施管理協(xié)會2004年5月進(jìn)行的一項調(diào)查表明：被調(diào)查者（設(shè)施管理經(jīng)理人）認(rèn)為，預(yù)算的緊張、管理經(jīng)費(fèi)不足是他們主要關(guān)注的問題，有26%的經(jīng)理人回答說，在過去的一年，預(yù)算經(jīng)費(fèi)削減了1%~l0%有26%的經(jīng)理人回答說，預(yù)算經(jīng)費(fèi)與過去相比沒有變化；有37%的職業(yè)經(jīng)理說，經(jīng)費(fèi)增加了1%～10%，整體上看，設(shè)施管理的預(yù)算經(jīng)費(fèi)在最近幾年只有小幅度的增長趨勢。預(yù)算平衡的壓力增大主要是由以下幾項因素造成的：
l.薪酬的過快增長
在過去的5年時間里，估計設(shè)施管理職業(yè)人員的薪金增長了21%，在美國，平均的報酬在1998年時是60000美元，而在2003年抽樣統(tǒng)計的平均報酬上升到了72500美元。從業(yè)人員擁有學(xué)位和設(shè)施管理資格證書的情形也會對他們的收入產(chǎn)生顯著的影響，設(shè)施經(jīng)理人獲得了職業(yè)資格證書（CFM）一項可以增加3313美元的收入，而擁有MBA學(xué)位的經(jīng)理人可以增加24000美元的報酬。2003年的抽樣統(tǒng)計表明：不同層級的技術(shù)和管理人員的基礎(chǔ)薪金每年大體為40000到l50000美元，幾乎所有級別工作崗位的職業(yè)人員在過去的5年時間里有了21%的增長，同時，獎金的數(shù)量也在增加，特別是低級別的工作崗位的職業(yè)人員薪金增長得更快。
2.安全開支的上升
以美國為例，在l994年，平均每平方英尺的設(shè)施安全的開支為96美分，現(xiàn)在則上升到每平方英尺1.16美元，這主要是由于“911”恐怖襲擊事件以后，在工作場地加強(qiáng)了安全設(shè)施和補(bǔ)充了安全保衛(wèi)人員所引起的安全費(fèi)用的上升。在不同的設(shè)施和產(chǎn)業(yè)類型中，博物館列入了安全費(fèi)用花費(fèi)最大的建筑設(shè)施，為每平方英尺2.30美元：其次是電話服務(wù)中心，為1.73美元，排名第三的是計算機(jī)中心，為1.66美元。公司和機(jī)構(gòu)總部排列在中間的位置，每平方英尺的安全費(fèi)用為87美分，從產(chǎn)業(yè)形態(tài)來看，聯(lián)邦政府的設(shè)施列為最高的，每平方英尺為2.09美元，而宗教設(shè)施是最低的，每平方英尺的安全開支為32美分。
其他的費(fèi)用增加還來自于計算機(jī)輔助技術(shù)的應(yīng)用，能源價格的上漲，舊的設(shè)施維護(hù)的滯后帶來費(fèi)用增加等等。
降低設(shè)施管理的成本是減輕預(yù)算壓力的一種方式，裁減冗員和增加經(jīng)理人的管理面積就是這樣的選擇。國際設(shè)施協(xié)會的調(diào)查顯示：26%的經(jīng)理人管理的設(shè)施面積超過了一百萬平方英尺，l/4的設(shè)施項目中管理服務(wù)的雇員超過2500人。由于行業(yè)分工的發(fā)展，工作環(huán)境的變化帶來了工作崗位職能的新的描述，設(shè)施管理行業(yè)就如同物業(yè)管理一樣（實際上設(shè)施管理可以看成是從物業(yè)管理中分離出來）發(fā)生了進(jìn)一步的行業(yè)分工，歐美國家設(shè)施管理專業(yè)化的發(fā)展趨勢表明：可以建立一種總承包商和分包商的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，把更多專業(yè)性的設(shè)施管理工作外包給服務(wù)供應(yīng)商去做，最大限度地發(fā)揮社會資源的效用，這樣一來，歐美的職業(yè)經(jīng)理人在承擔(dān)了傳統(tǒng)的工作職能之外，往往要承擔(dān)新的工作職能，由于沒有增加新的管理人員，因而經(jīng)理人員經(jīng)常抱怨的一個話題是工作壓力大，沒有充足的時間和精力去完成設(shè)施管理工作中的某一項計劃和內(nèi)容。
歐美設(shè)施管理的發(fā)展趨勢之三是在技術(shù)設(shè)施管理的基礎(chǔ)上著重客戶服務(wù)管理，在使用功能管理的基礎(chǔ)上著重設(shè)施資產(chǎn)價值的管理從設(shè)施管理強(qiáng)調(diào)的滿足客戶需求的服務(wù)質(zhì)量，最大化地使用創(chuàng)新的手段，最大化地實現(xiàn)價值的優(yōu)化組合，最大化地達(dá)到設(shè)施運(yùn)作的效率，從而完成資產(chǎn)投入的回報來看，可以說現(xiàn)代的設(shè)施管理就是資產(chǎn)價值的管理，因而需要經(jīng)濟(jì)學(xué)中生命周期的價值分析、價值工程理論、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)等等。
現(xiàn)代設(shè)施管理的核心競爭力來自于技術(shù)（在設(shè)施管理產(chǎn)業(yè)中技術(shù)始終是實現(xiàn)高水準(zhǔn)管理的一項主要的推動力）、通訊交流、財務(wù)能力、人力資源和環(huán)境因素、領(lǐng)導(dǎo)才能和管理、運(yùn)作和維護(hù)、計劃和項目管理、質(zhì)量控制和創(chuàng)新理念等，可以說現(xiàn)代的設(shè)施管理就是以客戶的需求為目標(biāo)的服務(wù)過程的管理。
從技術(shù)層面上分析，從處理簡單的更換一支電燈泡的維護(hù)工作到復(fù)雜的智能化的建筑物設(shè)施，如何使現(xiàn)代化的廠房、大樓平穩(wěn)、整潔、安全而高效地運(yùn)轉(zhuǎn)，這需要一支有豐富經(jīng)驗的工程師和技術(shù)員團(tuán)隊，歐美的設(shè)施管理傳統(tǒng)上還是包括以下的領(lǐng)域：暖氣、通風(fēng)、制冷、衛(wèi)生系統(tǒng)、樓宇自動化、電力設(shè)施、通訊、電梯系統(tǒng)、環(huán)境技術(shù)、安全設(shè)施等等，信息化、智能化無疑是技術(shù)性設(shè)施管理的趨勢，在這樣的意義上，可以認(rèn)為現(xiàn)代設(shè)施管理就是我們理解的物業(yè)工程管理。
從客戶服務(wù)和資產(chǎn)價值的層面上分析，歐美的現(xiàn)代設(shè)施管理的概念延伸到了商業(yè)的設(shè)施管理，包括：合同管理、保險、租金調(diào)整、物業(yè)賬簿登記和財務(wù)報告、成本計劃和控制，物業(yè)空間和庫存管理等：延伸到了基礎(chǔ)項目的設(shè)施管理范圍，包括：衛(wèi)生清潔服務(wù)，園林藝術(shù)，垃圾處理，接待和安全服務(wù)，餐飲，車輛管理，檔案和文印服務(wù)等：延伸到了過程支持和支持管理的新的服務(wù)領(lǐng)域，包括：廢水，廢氣，廢物的處理利用，緊急備用電源的提供，能源節(jié)省的方案等等，在這樣的意義上，可以認(rèn)為現(xiàn)代設(shè)施管理已經(jīng)超越了我們理解的物業(yè)服務(wù)管理，有些設(shè)施管理公司甚至把生產(chǎn)活動賴以存在的物流支持系統(tǒng)列入了其設(shè)施服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍。
現(xiàn)代歐美的設(shè)施經(jīng)理人不僅要重視技術(shù)層面的管理，更為重要的是掌握客戶服務(wù)的技能，做到“一專多能”，工作的目標(biāo)就不僅僅是要提高設(shè)施設(shè)備的完好率和使用壽命，更重要的是要從客戶的需求出發(fā)，為客戶的生產(chǎn)活動，工作活動提供一種全方位的過程支持服務(wù)，因此，從發(fā)展趨勢上看，設(shè)施經(jīng)理人就會承擔(dān)不同的工作職能，如：戰(zhàn)略計劃制定，合同管理，施工管理，能源管理等，甚至?xí)袚?dān)災(zāi)難應(yīng)急計劃的制定和災(zāi)后恢復(fù)重建以及計算機(jī)輔助技術(shù)在設(shè)施管理中的應(yīng)用等項新描述的工作職能。
注：數(shù)據(jù)主要來源于國際設(shè)施管理協(xié)會《歷史調(diào)查報告-2004年5月》