北歐三國之行的收獲

北歐三國之行的收獲

2003年3月9日至3月24日，應芬蘭JB建筑有限公司的邀請，世界銀行“中國住房維修管理體制研究”項目課題組的部分同志，在建設部副總經(jīng)濟師、房地產(chǎn)業(yè)司司長，世界銀行研究項目協(xié)調(diào)委員會中方主任謝家瑾女士的帶領下，訪問了芬蘭、愛沙尼亞、立陶宛三國，就三國的住房維修管理體系、老舊房屋改造、住房社會保障等方面進行了考察?？疾爝^程中，芬蘭的物業(yè)管理經(jīng)理培訓、住房公司的組織形式，愛沙尼亞的住宅合作社協(xié)會、老舊住房的改造與管理形式，立陶宛的住房改造與節(jié)能等等，給考察團留下了深刻的印象。經(jīng)過10余天的會議座談、實地考察，考察團的同志認為這次北歐之行收獲頗豐，北歐三國在住房建設和管理方面的很多做法，對我們具有借鑒意義。

芬蘭的物業(yè)管理的培訓體系比較嚴格和健全。芬蘭的物業(yè)管理培訓分成4個層次和階段。在每一個階段的課程不一樣，考試的難度也不一樣，由低層次向高層次，課程難度增加，考試的難度也增加。物業(yè)管理從業(yè)人員在一般情況下應從低級階段學期，完成全部的課程學習與考試，共要完成200個單元的學習，大約要花4年左右的時間。學習課程的設置，體現(xiàn)出較強的綜合性，反映出物業(yè)管理的職業(yè)需要。例如，在第4層次的學習中，學員要學習的課程包括工程維修、公共關系、經(jīng)營管理、財務會計等等方面的課程。在學習結(jié)束時，學員們還需要結(jié)合具體的管理項目，撰寫論文。嚴格的物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓與考試，保證了物業(yè)管理的質(zhì)量。

設立法定房屋所有人的組織機構(gòu)是北歐三國房屋管理的基本形式。住房公司是芬蘭主要的住房建設和管理組織形式。芬蘭的開發(fā)商每出售一套住房，盡管在實物形式上出售的是住房，但是在產(chǎn)權(quán)形式上卻是出售住房項目公司的股份。購房人在買房時，在實物形式上擁有住房的使用權(quán)，但是在產(chǎn)權(quán)形式上是擁有住房項目公司相應的股份。在開發(fā)商將住宅樓單元全部賣出后，住房公司的股東就全部是購房人了。業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其住宅時，也是通過轉(zhuǎn)讓公司股份的形式實現(xiàn)的。住房的管理就由公司的股東或董事會決定。一個住房項目公司的大小，決定于住房項目的大小。在我們參觀的項目中，既有一棟樓的住房公司，也有數(shù)棟樓組成的住房公司。所以，住房公司就是一種房屋所有權(quán)人的權(quán)益共同體，其英文“HOUSING COMPANY”中的COMPANY， 不應譯成公司，而應譯成合伙人或類似的意思。在愛沙尼亞、立陶宛，其住房管理的法定業(yè)主組織形式分別稱為住宅合作社、多住戶社團。無論是住房公司，還是住宅合作社、多住戶社團，以及我國的業(yè)主大會、業(yè)主委員會，在本質(zhì)上是一樣的，都是反映業(yè)主權(quán)益，業(yè)主行使管理決策權(quán)的組織形式。

在參觀過程中，我們發(fā)現(xiàn)北歐三國的業(yè)主管理組織的規(guī)模均比較小。無論是住房公司，還是住宅合作社、多住戶社團，大的管兩三棟住宅樓，小的就是管一棟樓。愛沙尼亞的總?cè)丝谑?37萬，有住宅合作社6364個，合作住宅約30萬套。我們考察的一家住宅合作社協(xié)會共有830個會員，平均每個會員單位有合作住宅40套。因為管理的樓房規(guī)模小，所以業(yè)主的管理、決策過程就比較簡單。在愛沙尼亞我們參觀的一個住宅合作社，就是一棟樓的合作社。合作社聘請了一位管理人員負責全面的管理事務，有關的專業(yè)維修工作、保潔保安工作均有管理員負責安排。樓房周圍的環(huán)境，由政府負責管理。

重視舊房改造與管理，保持古城建筑風貌。愛沙尼亞的塔林、立陶宛的維而紐斯均是有著悠久歷史的城市。在前蘇聯(lián)時期，由于房屋的維修管理得不到重視，這兩個城市的古老城區(qū)非常破敗。脫離前蘇聯(lián)后，老城區(qū)的維修管理受到了高度的重視。這兩個城市的老城區(qū)改造，主要的形式是在保持原有建筑風貌的基礎上，對建筑進行結(jié)構(gòu)加固、內(nèi)部裝修，達到讓傳統(tǒng)建筑適應現(xiàn)代化生活需要的目的。現(xiàn)在這兩個老城區(qū)的大部分都得到了改造利用，成為歐洲旅游的重點地區(qū)。

將節(jié)能與舊房改造結(jié)合起來，是愛沙尼亞、立陶宛舊房改造工作的一大特色。愛沙尼亞、立陶宛均屬于北歐波羅的海國家，冬天比較寒冷，建筑物的保溫節(jié)能是政府的工作重點之一。在舊房改造過程中，節(jié)能工作被放在重要的位置。很多老舊住房的改造，主要是改造供暖系統(tǒng)和保溫系統(tǒng)。節(jié)能的費用采取國家、個人共同負擔的政策。國家向接受節(jié)能改造的住戶提供貸款以及貸款的利息補貼，緩解居民的負擔。