文 / 宋安成（中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策專業(yè)委員會副秘書長、上海市錦天城律師事務所高級合伙人）
業(yè)主大會表決小區(qū)公共事務時，作為有產(chǎn)權(quán)登記的地下車庫業(yè)主是否具備依法行使投票權(quán)的資格，并按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條，人數(shù)與面積“雙參與”“雙同意”的規(guī)定參與業(yè)主大會表決？對于這個問題，目前法律法規(guī)并無明確規(guī)定，導致在實踐中也出現(xiàn)不同的司法裁決結(jié)果。本文通過對比分析實務中同案不同判的情況，深入探討其中存在的疑難問題，以期為司法實踐提供一些參考和啟示。
案情簡述
2022年3月15日，上海市某小區(qū)業(yè)委會發(fā)布公告，公布召開業(yè)主大會并以書面方式征集全體業(yè)主關(guān)于選聘物業(yè)服務企業(yè)的意見。小區(qū)業(yè)主人數(shù)共1,152人，專有部分建筑物總面積124,799.30平方米，表決票回收905張，占業(yè)主人數(shù)78.56%；專有部分建筑物面積93,449.08平方米，占專有部分建筑物面積74.88%。78.56％和74.88%均超過民法典規(guī)定的三分之二業(yè)主參與，故業(yè)主大會會議召開程序合規(guī)。其中，邀請招標并提升物業(yè)費的方案也獲得參與表決業(yè)主總?cè)藬?shù)65.08％（占專有部分面積65.99％）的選擇，故方案二“邀請招標并提升物業(yè)費標準”表決通過。
方案二通過后，部分業(yè)主在修改物業(yè)費標準中發(fā)現(xiàn)存在業(yè)委會成員與物業(yè)服務企業(yè)聯(lián)合的嫌疑，導致其作出了錯誤的意思表示，故向法院提起訴訟請求撤銷業(yè)主大會作出的決議。而作為提起撤銷權(quán)糾紛的一個核心理由，部分業(yè)主提出表決程序未將地下車庫的專有部分計算在內(nèi)，認為小區(qū)業(yè)委會的投票權(quán)數(shù)公告和表決結(jié)果公告未將地下車位的產(chǎn)權(quán)面積計算在內(nèi)，統(tǒng)計數(shù)據(jù)有誤，故請求法院予以撤銷。
針對地下車位投票權(quán)的計算問題，小區(qū)業(yè)委會辯稱理由主要如下：首先，本次投票表決事項為選聘物業(yè)，不涉及車位問題，無需將車位面積計入表決部分；其次，在以往業(yè)主大會召開過程中，參與表決的專有面積亦不包含產(chǎn)權(quán)車位面積，小區(qū)已形成了不將產(chǎn)權(quán)車位面積計入表決面積的慣例；再者，即使將產(chǎn)權(quán)車位面積計入專有面積，那么，由原計算的專有面積93,449.08平方米，變更為專有面積103,694.32平方米（含車位專有部分），投票選擇第二項的專有面積共計為61,666.02平方米，占比為59.47%，依然超過專有部分的二分之一，且超過參與表決業(yè)主人數(shù)的二分之一，符合人數(shù)與面積“雙參與”“雙同意”的規(guī)定，對于投票最終結(jié)果未產(chǎn)生任何實質(zhì)性影響。
針對小區(qū)業(yè)委會前述答辯意見，原告業(yè)主方提出不認可“小區(qū)表決程序不將地下車位部分計入”的慣例，理由是在2021年生效的民法典，已經(jīng)對于業(yè)主專有部分投票的規(guī)定作出修改，且相關(guān)規(guī)范文件的不斷出臺讓“慣例”已經(jīng)不具有合法性。且在2023年4月7日，小區(qū)業(yè)委會也根據(jù)房管局的要求發(fā)布公告，對于投票權(quán)問題已經(jīng)作出了修正，承諾在今后的投票中將車位專有部分計入投票統(tǒng)計，也證明針對投票權(quán)問題歷次表決中沒有形成“慣例”。此外，投票程序不能采用“即使”這樣的邏輯推演，以假設的結(jié)果評判程序不具有正當性，正是由于本次表決中專有部分建筑物總面積統(tǒng)計數(shù)字的錯誤，致使所有選項的表決結(jié)果不具有真實性，故當屬無效。錯漏車位面積已構(gòu)成對業(yè)主表決權(quán)的侵害，故請求法院依法撤銷表決結(jié)果公告。
法院觀點
法院認為，關(guān)于地下車位是否具有投票權(quán)的問題，首先需要判斷地下車位是否構(gòu)成民法典物權(quán)編中所稱的“專有部分”。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為《中華人民共和國民法典》第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
本案中的地下車位，具有構(gòu)造、利用上的獨立性，且登記在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書中，應予認定為“專有部分”，按此應將車位面積計入投票范圍。本案中業(yè)主委員會作出的決議內(nèi)容雖然并未侵害業(yè)主的合法權(quán)益，但作出該決議的表決程序未將車位的建筑面積計入專有部分面積，導致整個表決結(jié)果的數(shù)據(jù)統(tǒng)計有誤，有違法律及司法解釋之規(guī)定，有損業(yè)主的程序性權(quán)益，故依照法律規(guī)定當予撤銷。
律師分析與啟示
通過對案件進行分析，筆者認為，此類案件中需要注意的主要有三方面。
第一，地下車位是否擁有投票權(quán)應屬業(yè)主自治范疇
前述案件中，法院明確將地下車位作為專有部分納入業(yè)主大會表決事項的表決權(quán)數(shù)計算范圍，此舉具有正面積極的影響。目前，上海地區(qū)的多數(shù)司法判決傾向于不支持將地下車位的面積計入表決權(quán)數(shù)中，其不支持的理由主要為：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定是否將車位面積計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。由此可見，車位面積并非必須計入，小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則中對投票權(quán)數(shù)并無規(guī)定，未將車位面積統(tǒng)計在內(nèi)并無不當。然而筆者認為，法院不宜直接以議事規(guī)則中無規(guī)定就直接將車位業(yè)主投票權(quán)排除在外，理由如下：
首先，議事規(guī)則中未約定不意味著當然排除車位業(yè)主投票權(quán)。以涉及地下車庫車位管理問題的表決為例，倘若剝奪了車位所有權(quán)人表決權(quán)，卻允許無車位的業(yè)主進行表決決策，這種讓不具有直接利益的業(yè)主決定相關(guān)表決事宜的做法，既不符合邏輯亦不符合立法目的。
其次，地下車位是否擁有投票權(quán)應屬于業(yè)主自治事項。從立法沿革上來看，《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房〔2009〕274號）第二十五條規(guī)定：“業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積?！笨梢姡叵萝囄煌镀睓?quán)問題是一個業(yè)主自治事項。
在2021年5月18日上海市房屋管理局出臺的《關(guān)于進一步貫徹實施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》（滬房規(guī)范〔2021〕6號）中已對停車位表決權(quán)問題作出規(guī)定：“《業(yè)主大會議事規(guī)則》在不與法律法規(guī)相抵觸的前提下，可以就業(yè)主投票權(quán)計算時專有部分面積、業(yè)主人數(shù)的確定等相關(guān)事項進行約定?！笨梢钥闯觯M管沒有明確規(guī)定在小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則中缺乏約定時應當如何處理車位表決權(quán)問題，但也已經(jīng)明確該事項為小區(qū)自治事項。
另外，根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會2022年11月4日發(fā)布的《北京市住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（征求意見稿）》第十九條規(guī)定：“業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：……地下車位是否具有表決權(quán)，由業(yè)主大會議事規(guī)則決定，但議事規(guī)則須經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過。按照規(guī)劃建設的人防工程面積不計算投票權(quán)。”該征求意見稿也反映出將地下車位表決權(quán)問題交予業(yè)主決定的趨勢。
因此，即便在議事規(guī)則中沒有對地下車位投票權(quán)進行規(guī)定，但只要相關(guān)表決事項涉及車位所有權(quán)人權(quán)益，則應當將車位面積納入專有部分面積，允許車位所有權(quán)人進行投票。而不可一概而論，認為只要議事規(guī)則中未明確地下車位業(yè)主擁有投票權(quán)，就將其投票權(quán)排除。
第二，地下車位能否作為“專有部分”計入表決權(quán)數(shù)
首先，從權(quán)利登記角度來看，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為民法典第二編第六章所表述的專有部分：……（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。由此可見，作為專有部分，并不要求在實際上已經(jīng)完成登記，而只要求在客觀上具有“能夠登記”的實質(zhì)條件。不過值得一提的是，并非所有地區(qū)都支持將車位登記在產(chǎn)權(quán)證書上的做法。目前，上海地區(qū)的地下車位可以登記在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書上，作為專有部分計入業(yè)主共同決定事項的表決權(quán)數(shù)中并無法律上的障礙。北京市的相關(guān)規(guī)定也印證了“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”不等于必須已經(jīng)完成登記的觀點。根據(jù)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（京建發(fā)〔2010〕739號）第二十一條的規(guī)定：“業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認定：……按照規(guī)劃建設的已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)登記的車庫、車位，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記但是具有銷售（預售）許可證的車庫、車位，按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規(guī)劃建設的人防工程面積不計算投票權(quán)?！笨梢姡幢愕叵萝囄簧形赐瓿傻怯?，其仍可以計入專有部分，并且還可根據(jù)實測面積、合同面積等確定車位的具體面積。
其次，從車位構(gòu)造及利用方面來看，筆者認為，針對未被登記產(chǎn)權(quán)的地下車位，若具備明確的封閉劃線區(qū)域和編號，從而能夠確定該車位的面積及權(quán)屬，那么即使沒有登記在不動產(chǎn)權(quán)利證書上，也應視作業(yè)主“專有部分”。而對于非封閉式劃線，例如小區(qū)內(nèi)僅由兩邊劃線、存在開口的敞開式車位，則需進一步厘清車位的實際使用面積和權(quán)屬關(guān)系。另外，若小區(qū)采用多層停車位設置，依靠機械式傳動傳輸高層停放車輛，由于其缺乏構(gòu)造和利用上的獨立性，即使被業(yè)主固定、排他性地使用，也不能認定為業(yè)主專有部分。至于更為特殊的人防車位，其性質(zhì)則需根據(jù)各省關(guān)于人民防空法的具體執(zhí)行來確定。在上海地區(qū)，地下人防車位和普通產(chǎn)權(quán)車位在產(chǎn)權(quán)登記、價格、交易、利用上并無區(qū)別，僅是在產(chǎn)權(quán)登記時需額外加上業(yè)主愿意在戰(zhàn)爭等情況下提供車位給政府征用的承諾。從當前情況來看，將其計入專有部分不存在實質(zhì)障礙。但在其他省市，若對于人防車位有產(chǎn)權(quán)、使用上的限制，則不能簡單地認為其屬于“專有部分”。
第三，地下車庫表決權(quán)的行使與實際操作問題
業(yè)主所擁有的地下車位具有投票權(quán)雖然存在法律依據(jù)，然而，鑒于實踐中大部分小區(qū)并未單獨就地下車位表決權(quán)是否計入表決權(quán)數(shù)作出約定，無疑給法院的審理工作帶來一定難度。筆者認為，即使小區(qū)未作相關(guān)約定，也可將地下車位中能夠認定為專有部分的面積計入表決權(quán)數(shù)中。原因在于，盡管地下停車庫與小區(qū)的地上建筑存在物理建造上的隔離，但車位管理事務卻是小區(qū)物業(yè)管理中的重要組成部分。例如車輛的進出管理、地下車庫中的充電設施問題、車輛安全與停放秩序等，均與全體業(yè)主的生活息息相關(guān)。若不賦予購買停車位的業(yè)主投票權(quán)，不僅影響業(yè)主參與小區(qū)自治的積極性，也有損其作為車位所有權(quán)人的經(jīng)濟利益。當然，對于購買大量停車位、意圖囤積居奇，非用于正常停車需求的業(yè)主，也可在小區(qū)議事規(guī)則中對其投票權(quán)作出限制。
從小區(qū)表決的具體操作流程來看，當涉及計算車庫的表決面積時，現(xiàn)實中操作難度并不大。但從表決事項的性質(zhì)上來看，大多數(shù)重要事項如更換物業(yè)、地庫消防等，是需要業(yè)主全體參與表決的，此時車庫業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積自然也應當納入表決范圍。而對于某些特定事項如車庫地坪刷漆，則只需要地下車庫業(yè)主表決即可。
目前，全國大多數(shù)城市處理地下車位的表決權(quán)問題時，通常以約定為主，有約從約，但也有少部分城市明確排除了地下車位的表決權(quán)。對此，筆者認為，一方面應當從立法層面明確界定地下車庫業(yè)主及其所代表的面積是否有對小區(qū)公共事務的表決投票權(quán)，特別是應當明確在小區(qū)議事規(guī)則未明確的情況下車庫的表決權(quán)問題。另一方面，就小區(qū)自身而言，也應當積極制定有關(guān)地下停車位表決權(quán)的議事規(guī)則，避免因表決程序和表決票數(shù)計算有誤而影響業(yè)主大會決議的效力。
（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2024年第11期）