既有建筑幕墻的安全管理

文 / 朱永順  周夢(mèng)輝  姚琎

隨著城市化進(jìn)程的加速，高層建筑如雨后春筍般涌現(xiàn)。其中，建筑幕墻作為現(xiàn)代建筑的重要組成部分，不僅美化了城市“天際線”，還承擔(dān)著遮陽(yáng)、保溫、隔音等多重功能。然而，隨著時(shí)間的推移，建筑幕墻的高墜事故屢見不鮮，由此帶來(lái)的安全隱患使得建筑幕墻成為懸在人們頭頂?shù)摹岸〞r(shí)炸彈”。本文從責(zé)任主體、檢查重點(diǎn)、管理措施等方面論述了物業(yè)管理在既有建筑幕墻日常管理中的重要性。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為何是既有建筑幕墻的管理責(zé)任主體

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一千二百五十三條：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償?！痹谂c開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽訂服務(wù)合同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常會(huì)承擔(dān)起外墻面的維修、保養(yǎng)和管理工作，這意味著在多數(shù)情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)被視為該法律條款中的管理人身份。因此，一旦發(fā)生幕墻高墜事故，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往會(huì)不可避免地陷入相關(guān)糾紛之中。

盡管從法律層面看，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)均為建筑幕墻的管理責(zé)任主體，共同承擔(dān)著對(duì)建筑幕墻的維護(hù)、保養(yǎng)、巡檢職責(zé)，但由現(xiàn)實(shí)情況可知，面對(duì)如產(chǎn)業(yè)園（業(yè)主權(quán)益按樓棟劃分）、寫字樓（業(yè)主權(quán)益細(xì)化至樓層或房間）以及居民小區(qū)（業(yè)主權(quán)益具體到每一戶）這類由多位業(yè)主共同持有的建筑群體，很難確保每位業(yè)主都能切實(shí)履行其應(yīng)有的責(zé)任。在此情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)便是連接整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的關(guān)鍵角色，承擔(dān)著對(duì)區(qū)域內(nèi)建筑幕墻進(jìn)行全面、有效管理的責(zé)任與義務(wù)。

既有建筑幕墻的日常檢查重點(diǎn)

一般而言，建筑物的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年，與之形成鮮明對(duì)比的是，幕墻系統(tǒng)的設(shè)計(jì)使用年限僅為25年，而作為關(guān)鍵連接元素的結(jié)構(gòu)密封膠，其有效壽命范圍更是被限制在5至10年之間，這三者的不匹配性給建筑幕墻埋下了安全隱患。鑒于上述狀況，近年來(lái)，各地主管部門紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，明確規(guī)定既有建筑幕墻需每五年實(shí)施一次全面的安全檢查，并在十年節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行一次深入的安全性鑒定或是對(duì)結(jié)構(gòu)密封膠的黏結(jié)性能進(jìn)行專項(xiàng)檢測(cè)。然而，現(xiàn)實(shí)情況卻不容樂觀，大量現(xiàn)有幕墻的使用年限已遠(yuǎn)超十年大關(guān)，卻仍未進(jìn)行必要的安全性鑒定或結(jié)構(gòu)密封膠檢測(cè)。特別值得注意的是，幕墻的安全性鑒定因其技術(shù)復(fù)雜性和專業(yè)資質(zhì)要求，通常需要依賴具備資質(zhì)的第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)來(lái)執(zhí)行。而相比之下，幕墻的全面排查工作多以目測(cè)和手試檢測(cè)方法為主，通過(guò)為物業(yè)管理人員提供系統(tǒng)、專業(yè)、實(shí)用的培訓(xùn)，使他們能夠精準(zhǔn)掌握檢查要點(diǎn)和技巧，同樣能夠有效承擔(dān)起這一重要職責(zé)，確保幕墻維護(hù)工作的及時(shí)性和有效性。

建筑幕墻安全隱患檢查應(yīng)著重對(duì)幕墻工程的面板、室外裝飾構(gòu)件、開啟窗、主要受力構(gòu)件、雨水滲漏、有無(wú)拆改進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。對(duì)此，筆者給出檢查內(nèi)容和方法以供參考（見表1）。

各檢查項(xiàng)目均未發(fā)現(xiàn)安全隱患的，評(píng)定結(jié)論可寫為：未發(fā)現(xiàn)明顯安全隱患，加強(qiáng)日常維護(hù)管理。面板、開啟窗、主要受力構(gòu)件、拆改四個(gè)項(xiàng)目中未發(fā)現(xiàn)安全隱患，僅少量開啟窗滲漏或室外裝飾構(gòu)件少量位置有松動(dòng)、松脫、裂縫現(xiàn)象的，評(píng)定結(jié)論可寫為：存在質(zhì)量問(wèn)題影響正常使用，委托專業(yè)單位進(jìn)行維修或采取相應(yīng)措施。面板、開啟窗、主要受力構(gòu)件、拆改四個(gè)項(xiàng)目中發(fā)現(xiàn)1至2項(xiàng)存在安全隱患，或幕墻內(nèi)側(cè)有嚴(yán)重滲漏，或室外裝飾構(gòu)件出現(xiàn)多處松脫、裂紋等現(xiàn)象的，評(píng)定結(jié)論可寫為：存在安全隱患，應(yīng)委托專業(yè)單位進(jìn)行安全性檢測(cè)鑒定并采取相應(yīng)措施。各檢查項(xiàng)目均存在1項(xiàng)及以上安全隱患的，評(píng)定結(jié)論可寫為：幕墻存在嚴(yán)重安全隱患，應(yīng)立即委托專業(yè)單位進(jìn)行安全性檢測(cè)鑒定，并立即采取解危措施，或建議拆除（停止使用）。

既有建筑幕墻安全管理的建議與對(duì)策

一是建立幕墻安全維護(hù)專項(xiàng)資金。要確保既有幕墻的安全維護(hù)，必然需要充足的資金作為支撐。然而，當(dāng)前絕大多數(shù)既有幕墻在安全維護(hù)方面面臨著資金匱乏的問(wèn)題。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極與業(yè)主進(jìn)行溝通，共同商討并科學(xué)高效地利用專項(xiàng)維修資金，以專門應(yīng)對(duì)建筑幕墻的維護(hù)、維修需求。根據(jù)實(shí)際需求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可考慮與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商，探討并投保合適的公共責(zé)任險(xiǎn)，確保在意外事件發(fā)生時(shí)，能夠有效減輕可能面臨的經(jīng)濟(jì)損失。

二是善用《幕墻使用維護(hù)說(shuō)明書》。為了確保幕墻系統(tǒng)能夠持續(xù)且有效地實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)初衷中的各項(xiàng)功能，并維護(hù)其長(zhǎng)期穩(wěn)定性與安全性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)向開發(fā)商索要《幕墻使用維護(hù)說(shuō)明書》，此說(shuō)明書是物業(yè)服務(wù)企業(yè)了解并掌握建筑幕墻日常使用要點(diǎn)與維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵資料?！赌粔κ褂镁S護(hù)說(shuō)明書》應(yīng)包括下列內(nèi)容：幕墻的設(shè)計(jì)依據(jù)、主要性能參數(shù)及幕墻結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限；使用注意事項(xiàng)；環(huán)境條件變化對(duì)幕墻工程的影響；日常與定期的維護(hù)、保養(yǎng)要求；幕墻的主要結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及易損零件更換方法；備品、備件清單及主要易損件的名稱、規(guī)格?；凇赌粔κ褂镁S護(hù)說(shuō)明書》的具體內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定并執(zhí)行相應(yīng)的幕墻維修、保養(yǎng)計(jì)劃與管理制度，確保每一項(xiàng)維護(hù)措施都能精準(zhǔn)對(duì)接幕墻的實(shí)際需求，維護(hù)建筑的整體美觀與安全。

三是合理規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在前期與開發(fā)商協(xié)商確立清晰的免責(zé)協(xié)議，針對(duì)幕墻的維護(hù)、保養(yǎng)及潛在維修責(zé)任進(jìn)行明確界定，從而預(yù)防未來(lái)可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議與糾紛。在物業(yè)交接時(shí)，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)需執(zhí)行詳盡的交接檢查流程，細(xì)致排查各類潛在問(wèn)題，一旦發(fā)現(xiàn)任何瑕疵或隱患，立即與開發(fā)商的交接團(tuán)隊(duì)共同記錄并確認(rèn)，確保雙方對(duì)現(xiàn)狀有清晰認(rèn)知。此舉可為后續(xù)可能因建筑質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的責(zé)任追溯提供有力依據(jù)，以便在發(fā)生侵權(quán)糾紛時(shí)依法合理地將責(zé)任歸于責(zé)任方。進(jìn)入日常服務(wù)周期后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)建筑外立面，尤其是幕墻系統(tǒng)的維護(hù)監(jiān)管力度，制定并執(zhí)行嚴(yán)格的維護(hù)管理計(jì)劃，一旦發(fā)現(xiàn)有膠條老化、鋼結(jié)構(gòu)銹蝕、玻璃自爆等可能引起幕墻墜落的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，應(yīng)立即設(shè)置醒目的警示標(biāo)志牌，限制無(wú)關(guān)人員及車輛靠近，并迅速安排加固或拆除作業(yè)，以消除安全隱患。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極履行告知義務(wù)，通過(guò)書面形式及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主大會(huì)通報(bào)幕墻的安全狀況及即將或已采取的安全措施，并建議啟動(dòng)專項(xiàng)維修資金，聘請(qǐng)具有資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行深度維護(hù)。此過(guò)程中的所有溝通記錄、報(bào)告回執(zhí)及維護(hù)實(shí)施細(xì)節(jié)均需妥善存檔，作為未來(lái)可能涉及的任何法律訴訟中的有力證據(jù)，以保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方的合法權(quán)益。

本文系2024年中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)課題研究工作階段性研究成果

作者單位：蘇州市建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)中心有限公司