改造后的乙40號院
文/ 崔海濤
走進(jìn)北京市高梁橋斜街乙40號院這個近30年的老小區(qū)，迎面看到的是嶄新的白色墻面，新修整的路面，擺放有序的自行車，很難讓人和以往的“老破小”聯(lián)系在一起。
問題突出亟需改造
2018年11月，高晉麗到海淀區(qū)北下關(guān)街道上園社區(qū)任職，從社區(qū)副書記到社區(qū)書記、居委會主任的5年任職期間，她親歷了乙40號院從“舊”到“新”的改變過程。“我來的時候，這個小區(qū)問題很多，居民意見也比較大。路面坑洼不平，設(shè)施設(shè)備陳舊，環(huán)境也比較臟亂。”
多年來，乙40號院路面坑洼不平、積水難排成為所有居民都關(guān)注的問題。高晉麗說：“小區(qū)建的年代比較早，排水系統(tǒng)不完善，所以一到下雨的時候，小區(qū)積水沒地方排，有的地方積水都能埋住人的膝蓋。雨雪天的時候，由于路不平，稍不注意就有人摔倒?！?/span>
當(dāng)時由于沒有改造資金，對小區(qū)進(jìn)行改造一直無法進(jìn)行。所以每當(dāng)遇到下雨天，社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能架起抽水泵進(jìn)行抽水，但是由于小區(qū)外的路面高于小區(qū)路面，且小區(qū)坑洼不平，所以即使及時進(jìn)行了抽水，但是小區(qū)坑洼處的積水仍然無法處理干凈，小區(qū)居民意見很大，每到雨季就會大量撥打12345進(jìn)行投訴。
除此之外，小區(qū)設(shè)備設(shè)施陳舊、環(huán)境臟亂等問題同樣困擾著小區(qū)居民的生活，“應(yīng)該說，老舊小區(qū)會碰到的問題，乙40號院基本上都遇到了。居民對改造的呼聲很強烈?！备邥x麗表示。
乙40號院共7幢居民樓，其中1-5號樓原來是北京首都旅游集團(tuán)的職工宿舍樓，而6-7號樓的產(chǎn)權(quán)則屬于另一家單位。2017年，1-5號樓作為非經(jīng)資產(chǎn)移交給了北京房地集團(tuán)有限公司，并由北京天運中興物業(yè)管理有限公司(以下簡稱天運中興，目前該公司已并入首開城運集團(tuán)天岳恒公司)入駐小區(qū)并提供物業(yè)服務(wù)。
至今天運中興的物業(yè)部經(jīng)理趙雷還記得進(jìn)場時的場景：“我們進(jìn)來以后，小區(qū)的狀況確實不好，1-5號樓一共216戶，我們進(jìn)場的時候，路面是破的，樓墻還是紅磚墻，都沒有做保溫，樓頂有的地方也發(fā)生了滲漏。”
面對小區(qū)的諸多問題，小區(qū)物業(yè)處和社區(qū)合力，初步對1-5號樓的樓頂防水進(jìn)行了維修，但是對小區(qū)主體的改變不大?！爱?dāng)時這種頭疼醫(yī)頭的做法很難從根本上解決小區(qū)遇到的問題，只有對小區(qū)進(jìn)行徹底的改造，才能滿足居民對幸福生活的向往?！?/span>
收集居民意見做好改造工作
為了更好地服務(wù)小區(qū)居民，一場針對1-5號樓的改造方案開始醞釀。2019年，北京首都開發(fā)股份有限公司與北京房地集團(tuán)有限公司合并重組后，房地集團(tuán)的國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)給首開集團(tuán)，乙40號院1-5號樓作為非經(jīng)資產(chǎn)同樣劃歸首開集團(tuán)。同年，由首開集團(tuán)牽頭，向北京市、海淀區(qū)政府爭取了改造經(jīng)費，用于1-5號樓的改造，后來又?jǐn)U大范圍，將小區(qū)6-7號樓涵蓋了進(jìn)來。
按照北京市老舊小區(qū)改造菜單，改造方案分為樓本體基礎(chǔ)項和其他提升項，菜單選項里哪些能實施，需要小區(qū)居民“點單”。為了做好這項工作，社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、小區(qū)樓門長共同組成了“調(diào)研隊”，自2020年4月開始挨家挨戶走訪，征詢居民意見。
雖然小區(qū)改造是件大好事，但是由于居民對改造項目的訴求不同，一些具體的改造項目一時難以達(dá)成統(tǒng)一意見，比如上下水管道的整體更換、加裝電梯等，居民意見不統(tǒng)一。
趙雷說：“有的項目比較容易達(dá)成一致，比如給樓房加裝保溫層，樓房立面美化、破碎玻璃更新等，這些意見比較容易達(dá)成一致，但是諸如下水管道整體更換、利用小區(qū)空地建設(shè)活動場所、加裝電梯等項目就很難統(tǒng)一意見?！?/span>
高晉麗說：“比如說，下水管道的整體更換是唯一一項入戶改造項目，這個改造項目受到的阻力比較大。有的業(yè)主是新裝修的房子，在室內(nèi)動工會對地面有一定的破壞，雖然改造后會進(jìn)行修復(fù)，但是業(yè)主怕修復(fù)后的地面與整體裝修風(fēng)格有出入，所以堅決不同意，還有的覺得動工時會停水停電，生活上會有諸多不便，也不同意。只要有一戶不同意，這個單元就沒法施工。所以我們就一個樓門一個樓門做工作，成熟一個改造一個，但是也有個別單元無論如何做工作都無法達(dá)成一致意見，最后只能放棄改造?！?/span>
在經(jīng)歷近1年的走訪調(diào)研后，小區(qū)在統(tǒng)一了絕大多數(shù)居民意見的前提下，終于進(jìn)入了測繪、設(shè)計階段，并于2022年7月進(jìn)入施工階段，去年底改造如期完成。
收獲成果，居民幸福感大幅提升
一直以來，高晉麗和乙40號院的居民一樣，心里對好房子的標(biāo)準(zhǔn)有自己的理解。她認(rèn)為，好房子要滿足四個方面的要求：
一是房子質(zhì)量要過硬。以前，乙40號院小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)陽臺裂縫、家里漏雨等現(xiàn)象，房子質(zhì)量的改善一直是居民心中的頭等大事。
二是配套要完善。小區(qū)周圍的交通要便利，附近要有醫(yī)院、鍛煉場地、購物場所、幼兒園等配套設(shè)施。乙40號院所在上園社區(qū)具有天然的地理優(yōu)勢，位于北京交通大學(xué)南門外，周邊配套相對完善。
三是環(huán)境要漂漂亮亮、干干凈凈的。居民特別希望有一個干凈有序的小區(qū)環(huán)境。
四是物業(yè)服務(wù)要跟上。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在改造后的硬件基礎(chǔ)上，規(guī)劃新的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，把改造成果維護(hù)好。
在采訪中，這四點訴求得到很多居民的認(rèn)同。那么，經(jīng)過改造后的乙40號院是否達(dá)到了上述要求?
家住3號樓的業(yè)主劉女士說：“之前我也打12345投訴，我說這簡直就不像首都的小區(qū)，小區(qū)業(yè)主的幸福指數(shù)太低了。比如說，樓體旁的窗戶玻璃是破的，一到冬天，冷風(fēng)只往樓道里灌，我就拿紙箱殼堵上。而且車棚漏水、路燈亮度也很低?，F(xiàn)在好了，樓房加了保溫層，樓房公區(qū)的門窗全都換了新的，冬天在家里明顯暖和了。車棚、路燈都修好了，大家心里總算痛快了?！?/span>
家住6號樓的業(yè)主李女士說：“我是2007年搬過來的，當(dāng)時搬來后特別后悔，因為當(dāng)時小區(qū)環(huán)境太差了，有的人在小區(qū)種菜，有的把裝修垃圾堆得到處都是，一到下雨天，踩到地磚上，污水濺一身，一不小心還摔跟頭?，F(xiàn)在好了，那些菜地和裝修垃圾終于清理了，路面平坦了，小區(qū)看著就敞亮。”
家住6號樓的業(yè)主宋女士說：“我是小區(qū)最早的居民了，最開始的時候我住3號樓，現(xiàn)在搬到了6號樓。剛開始這個小區(qū)還行，后來由于沒有很好地維護(hù)，小區(qū)越來越差。我感觸最大的是有了物業(yè)服務(wù)，以前小區(qū)根本沒人管，現(xiàn)在變化大了，下雪了，物業(yè)服務(wù)人員立馬掃雪，反映沒地方停自行車，他們馬上清理僵尸車，樹杈子把居民車刮了，他們馬上組織人手修剪樹杈，所以他們的努力我們也確實看得見?！?/span>
對于物業(yè)人趙雷來說，小區(qū)的變化直接反映在了12345投訴電話的數(shù)量上。趙雷說：“2024年1月份一直到現(xiàn)在，12345都沒有派單給過我們項目，這個是最大的成績?！?/span>
經(jīng)過改造，小區(qū)樓房全部加了保溫層，公共區(qū)域的門窗全部更新，進(jìn)行了適老化改造，對綠地進(jìn)行優(yōu)化布局，增加了小區(qū)車位，優(yōu)化路面坡度解決積水問題等。如今，道路平坦、白色的樓體更有時尚感，亂堆垃圾的現(xiàn)象明顯減少，改造后的乙40號院一舉甩掉了“老破小”的帽子，高晉麗覺得乙40號院距離好房子的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)很近了。
長效物業(yè)管理機制維護(hù)改造成效
如今小區(qū)更新剛剛完成，對居民來說，這只是起點，他們希望小區(qū)能越來越好，而不是重復(fù)以前的老路。因此很多業(yè)主希望，加強小區(qū)的管理，把現(xiàn)在的環(huán)境維護(hù)好。對此，高晉麗給出了可行性路徑。她認(rèn)為，小區(qū)要維護(hù)好需要做好幾項工作：
一是在黨建引領(lǐng)下，構(gòu)建多方議事平臺。社區(qū)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要協(xié)商議事，共建共治，通過黨建協(xié)調(diào)會、協(xié)商議事會、居民代表會，加強社區(qū)治理，不斷提高服務(wù)能力和服務(wù)水平;
二是積極引導(dǎo)小區(qū)居民參與社區(qū)治理，發(fā)揮居民黨員、樓棟長的力量成立志愿服務(wù)隊，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對接，推動問題快速解決;
三是加強物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)人員要做居民的“貼心人”，加強主動服務(wù)意識，把小區(qū)維護(hù)好。
趙雷則認(rèn)為要構(gòu)建長效物業(yè)管理機制，必須有資金的支撐，也就是物業(yè)費需要調(diào)整。為此，該公司已經(jīng)著手規(guī)劃：
一是進(jìn)行服務(wù)評估，制定可落地的物業(yè)費調(diào)整方案;
二是界定物業(yè)服務(wù)的邊界，嚴(yán)格按合同辦事;
三是做到“未訴先辦”，現(xiàn)在投訴率大幅下降了，但以后還會有新問題產(chǎn)生，物業(yè)服務(wù)人員要主動作為，多和社區(qū)、居民溝通，發(fā)現(xiàn)問題及時解決;
四是增加社區(qū)活動，如免費理發(fā)等，營造和諧氛圍。
正如小區(qū)劉女士所說，好房子是進(jìn)了小區(qū)有亮點、見了鄰里有笑臉，小區(qū)建設(shè)得要像公園一樣，鄰里之間要和睦相處。而這都是留給乙40號院物業(yè)服務(wù)的課題，要在好房子的基礎(chǔ)上，構(gòu)建好服務(wù)、好鄰里，讓好房子走向好小區(qū)，不斷提升居民的幸福感。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2024年第3期）