重慶永川區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)委會(huì)、區(qū)高新區(qū)法庭聯(lián)合調(diào)解奧蘭半島物業(yè)糾紛。
文/佟亮（重慶市永川區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）
重慶市永川區(qū)堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，在區(qū)委的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，區(qū)委組織部會(huì)同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱住建委)、區(qū)人民法院、區(qū)司法局、區(qū)信訪辦等單位，啟動(dòng)黨建統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解工作，把黨支部建在小區(qū)，推動(dòng)在職黨員回小區(qū)報(bào)到開(kāi)展志愿服務(wù)，發(fā)揮基層黨組織發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題的“前哨”“探頭”作用，讓小區(qū)居民找得到人、辦得了事；建立小區(qū)“1+1+1+N”圓桌會(huì)議制度，由小區(qū)黨組織召集業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表參與，及時(shí)協(xié)商化解物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛。
對(duì)小區(qū)無(wú)法解決的事項(xiàng)，層層上報(bào)至社區(qū)、鎮(zhèn)街、區(qū)主管部門，通過(guò)人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、司法調(diào)解、行政調(diào)解有機(jī)結(jié)合，最大限度地促使矛盾以訴前調(diào)解形式解決，把各種不穩(wěn)定因素化解在家門口，化解在萌芽狀態(tài)。
截至目前，永川區(qū)中心城區(qū)251個(gè)物業(yè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)建立黨組織全覆蓋，并逐步向鎮(zhèn)域中心場(chǎng)鎮(zhèn)拓展，7800余名黨員回小區(qū)報(bào)到，發(fā)揮先鋒模范作用，一批困擾老百姓多年的急難愁盼問(wèn)題有效解決，惠及人口55萬(wàn)余人，涉物業(yè)管理矛盾糾紛問(wèn)題批次、人次同比下降25.5%、36.1%。
訴前溫情調(diào)解，讓物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解在基層
“同志，我家衛(wèi)生間下水道從2018年開(kāi)始就多次反灌堵塞，找物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映未處理?，F(xiàn)在我就是到你們區(qū)住建委物業(yè)管理科反映一下情況并錄個(gè)像，為下一步打官司做準(zhǔn)備!”“老師，你莫著急!有什么事情，我們坐下來(lái)慢慢談，實(shí)在不行再走司法程序!”
這是2023年2月22日，永川區(qū)宇界·維詩(shī)卡小區(qū)的一位業(yè)主朱女士走進(jìn)區(qū)住建委物業(yè)管理科辦公室反映情況的場(chǎng)景。
原來(lái)，家住宇界·維詩(shī)卡小區(qū)的業(yè)主朱女士，家中衛(wèi)生間的下水道多次反灌堵塞，正常生活受到嚴(yán)重影響。她曾向該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，要求徹底解決這一問(wèn)題，但一直未果。在咨詢律師后，朱女士準(zhǔn)備向永川區(qū)住建委物業(yè)管理科報(bào)備后走司法程序解決問(wèn)題。
在得知這一情況后，永川區(qū)住建委立即牽頭組織區(qū)法院、中山路街道辦事處、物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱物調(diào)委)、小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人以及業(yè)主朱女士在永川區(qū)社會(huì)治理中心調(diào)解室(101室)召開(kāi)調(diào)解會(huì)。
經(jīng)多部門協(xié)調(diào)，明確由小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)牽頭按程序申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行管道改造，徹底解決下水道反灌問(wèn)題，由區(qū)住建委物業(yè)管理科、中山路街道負(fù)責(zé)督促。經(jīng)過(guò)近半個(gè)月的整改，朱女士家下水管道反灌堵塞問(wèn)題得到了徹底解決，至今未出現(xiàn)反灌現(xiàn)象。
11月10日，永川區(qū)住建委物業(yè)管理科負(fù)責(zé)人與物調(diào)委工作人員到朱女士家回訪時(shí)，她感激地說(shuō)，“感謝區(qū)住建委物業(yè)管理科、物調(diào)委的調(diào)解，徹底解決了我家的煩心事!”一場(chǎng)即將對(duì)簿公堂的物業(yè)服務(wù)糾紛終于畫(huà)上圓滿句號(hào)。
實(shí)際上，在永川區(qū)，類似這樣在訴前成功調(diào)解的物業(yè)服務(wù)糾紛案例還有很多。從2021年9月以來(lái)，永川區(qū)每一件向區(qū)法院提交的物業(yè)服務(wù)糾紛案件都會(huì)通過(guò)人民法院服務(wù)公眾平臺(tái)委派到區(qū)物調(diào)委。
除此之外，永川區(qū)住建委還積極主動(dòng)與區(qū)法院對(duì)接，對(duì)每一件物業(yè)服務(wù)糾紛案件都開(kāi)展訴前調(diào)解(一般經(jīng)雙方當(dāng)事人同意后可通過(guò)電話溝通、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解、視頻調(diào)解等方式進(jìn)行)。
截至目前，區(qū)物調(diào)委接受區(qū)法院委派的案件達(dá)3528件，訴前調(diào)解率達(dá)100%。通過(guò)人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、司法調(diào)解等訴前調(diào)解措施，永川區(qū)涉物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛問(wèn)題人次同比下降36.1%，物業(yè)服務(wù)合同糾紛民事一審案件收結(jié)量同比下降29.3%，真正實(shí)現(xiàn)了把小區(qū)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解在基層。
部門“同頻共振”，協(xié)調(diào)解決社區(qū)治理難題
永川區(qū)中山路街道陽(yáng)光尚城小區(qū)，共有12棟高層住宅。
2019年，因消防管網(wǎng)漏水嚴(yán)重導(dǎo)致高層消防管道無(wú)水而被列入高層建筑消防用水問(wèn)題整治重點(diǎn)小區(qū)。此后，因業(yè)委會(huì)內(nèi)部意見(jiàn)不統(tǒng)一，小區(qū)消防設(shè)施改造問(wèn)題遲遲沒(méi)有解決。
2021年底，業(yè)委會(huì)與業(yè)主矛盾升級(jí)，業(yè)委會(huì)選擇解體，導(dǎo)致消防設(shè)施改造再次擱置。
2022年，在永川區(qū)委組織部的推動(dòng)下，小區(qū)黨組織成立，由區(qū)職教中心在職黨員擔(dān)任黨組織書(shū)記，經(jīng)多方了解，問(wèn)題關(guān)鍵在于消防設(shè)施改造合同價(jià)格過(guò)高遭小區(qū)業(yè)主抵制。
為此，2022年8月，永川區(qū)委組織部、區(qū)住建委牽頭，組織區(qū)消防支隊(duì)、中山路街道、物調(diào)委、陽(yáng)光尚城小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與施工方重新談判，使消防設(shè)施改造費(fèi)用從之前的90多萬(wàn)元下降至30萬(wàn)元。11月16日，經(jīng)過(guò)兩個(gè)多月的施工，小區(qū)消防設(shè)施改造順利通過(guò)驗(yàn)收。如今，陽(yáng)光尚城小區(qū)高層建筑消防用水問(wèn)題終于徹底解決。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，永川區(qū)通過(guò)黨建統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解，逐步形成了全社會(huì)積極參與共建共治共享的濃厚氛圍。
在區(qū)級(jí)層面，黨建統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解“朋友圈”從最開(kāi)始的區(qū)委組織部、區(qū)住建委拓展到包括區(qū)人民法院、區(qū)司法局、區(qū)信訪辦、區(qū)民政局、區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在內(nèi)的18個(gè)單位;
在街道層面，推動(dòng)區(qū)屬機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、駐區(qū)單位、“兩新”組織等與街道共駐共建;
在社區(qū)層面，聘請(qǐng)駐社區(qū)單位黨員為社區(qū)兼職委員，普遍撬動(dòng)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)、公益組織、志愿服務(wù)隊(duì)、在職黨員等多元力量深度參與小區(qū)治理，實(shí)現(xiàn)了治理資源從“分散型”向“規(guī)模型”轉(zhuǎn)變。
目前，通過(guò)黨建統(tǒng)領(lǐng)、多方聯(lián)動(dòng)，永川區(qū)成功協(xié)調(diào)解決了一個(gè)又一個(gè)的小區(qū)亂搭亂建、化糞池堵塞、生命通道占用等問(wèn)題，確保了鄰里糾紛不出樓棟、小事不出小區(qū)、大事不出社區(qū)。
重慶永川區(qū)住建委、區(qū)高新區(qū)法庭、區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局等調(diào)解開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司地下車庫(kù)管理糾紛。
探索星級(jí)管理，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)化解糾紛更主動(dòng)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不作為導(dǎo)致小區(qū)失管一直是引發(fā)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域矛盾糾紛的重要原因。2023年5月，永川區(qū)住建委會(huì)同區(qū)公安局、城市管理局、消防救援支隊(duì)、街道、社區(qū)等，通過(guò)綜合各專項(xiàng)工作評(píng)價(jià)，對(duì)永川89家物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展了星級(jí)考評(píng)、打分。有了這個(gè)抓手，永川區(qū)涉物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛問(wèn)題得到更快解決，收獲了居民的點(diǎn)贊和肯定。
永川區(qū)住建委物業(yè)管理科負(fù)責(zé)人說(shuō)，有了永川物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級(jí)管理和信用考評(píng)辦法這個(gè)抓手，這種情況大為改善，也為法院處理小區(qū)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛提供了一定“依據(jù)”和“參考”。
據(jù)了解，永川物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級(jí)管理和信用考評(píng)辦法規(guī)定，群眾投訴、信訪等經(jīng)查實(shí)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的每件減1分，重復(fù)信訪加倍扣分。企業(yè)分值被扣減到70分(滿分為100分)以下后，將被評(píng)定為黃牌企業(yè)。
黃牌企業(yè)在三個(gè)月內(nèi)必須完成整改，逾期未整改或整改不合格的，區(qū)住建委將依法對(duì)企業(yè)或者企業(yè)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人予以通報(bào)批評(píng)或處罰，并根據(jù)情況予以重點(diǎn)監(jiān)管、審查，限制其參加物業(yè)管理項(xiàng)目投招標(biāo)活動(dòng)。
短短幾個(gè)月時(shí)間，這一辦法的效果就充分體現(xiàn)出來(lái)了。在永川區(qū)中山路街道、勝利路街道、南大街街道，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅采取有力措施提升服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)解決業(yè)主反映的問(wèn)題，而且開(kāi)展各種延伸便民服務(wù)，滿足業(yè)主合理訴求，密切與業(yè)主的關(guān)系。譬如，一些企業(yè)開(kāi)辦的老年食堂和四點(diǎn)半課堂就方便了業(yè)主，也贏得了業(yè)主的點(diǎn)贊。
永川區(qū)通過(guò)啟動(dòng)黨建統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛化解工作，實(shí)施物業(yè)管理品質(zhì)提升行動(dòng)，完成了對(duì)轄區(qū)內(nèi)87個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、223個(gè)物業(yè)小區(qū)的專項(xiàng)整治，切實(shí)把物業(yè)管理真正融入基層治理，持續(xù)為民生“加碼”，為幸?！疤崴佟?，有效提升了居民的獲得感、幸福感和安全感。（原載于《中國(guó)物業(yè)管理》雜志2023年第11期）