鹽城市“軟硬結(jié)合”讓維修資金管理高效便民

第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)跟蹤審計(jì)維修資金使用項(xiàng)目

文 / 葛紅剛   李兆全

住宅專項(xiàng)維修資金是由業(yè)主交存，業(yè)主所有，保障房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有效運(yùn)行，延長房屋使用壽命的重要保障。近年來，江蘇省鹽城市按照“依法依規(guī)、公開透明、便捷高效”的原則，構(gòu)建維修資金使用的“硬”措施和“軟”手段，不斷完善維修資金使用管理模式。自2014年起，鹽城市區(qū)維修資金使用審核工作下放各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，由各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同屬地街道做好現(xiàn)場勘查、審核、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)等日常管理工作。鹽城市物業(yè)管理中心具體負(fù)責(zé)維修資金使用管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，依據(jù)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門意見撥付資金。截至2023年6月底，鹽城市區(qū)維修資金使用支出超2億元，為市區(qū)近500個(gè)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目提供了資金保障。

通過“硬”措施健全政策制度和監(jiān)督機(jī)制

鹽城市充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政等手段，進(jìn)一步明確工作職責(zé)，加強(qiáng)行業(yè)部門協(xié)同聯(lián)動(dòng)，規(guī)范結(jié)算撥付流程，提高住宅專項(xiàng)維修資金使用效益。

一是健全完善政策制度，明確工作職責(zé)落實(shí)。研究制定了鹽城市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法、維修資金使用管理實(shí)施細(xì)則、優(yōu)化完善維修資金使用應(yīng)急維修工作流程、規(guī)范維修資金使用第三方服務(wù)、規(guī)范維修資金使用應(yīng)急維修專業(yè)隊(duì)伍備選名錄管理等一系列業(yè)務(wù)性配套文件，進(jìn)一步健全完善維修資金使用管理制度。按照“同標(biāo)準(zhǔn)受理、無差別辦理”工作要求和工作實(shí)際，本著“依法依規(guī)、公開透明、便捷高效”的原則，對(duì)維修資金使用流程進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，明確各級(jí)部門職責(zé)分工，建立起市、區(qū)、街道三級(jí)監(jiān)督聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從使用申請(qǐng)、維修施工、工程驗(yàn)收、公示公告、審計(jì)結(jié)算等全過程進(jìn)行監(jiān)督。與此同時(shí)，將審計(jì)、監(jiān)理等中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)用與施工單位維修工程款分開結(jié)算，鼓勵(lì)推行維修施工質(zhì)量履約保證金等制度，有效防范冒領(lǐng)、套取維修資金及后續(xù)保修不到位的現(xiàn)象發(fā)生。

二是突出完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)使用過程管理。積極細(xì)化維修資金使用的應(yīng)急維修和一般維修流程，明確材料受理和辦結(jié)時(shí)限。在發(fā)生墻體脫落、消防隱患等危及房屋安全緊急情形時(shí)，申請(qǐng)人可直接向區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請(qǐng)應(yīng)急維修，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門當(dāng)日安排專人會(huì)同屬地街道現(xiàn)場勘查確認(rèn)，并通過自主選擇方式落實(shí)專業(yè)隊(duì)伍實(shí)施維修，限時(shí)辦結(jié)，實(shí)行“同步申請(qǐng)、同步公示、同步施工、同步監(jiān)審”。一般維修由申請(qǐng)人提出《維修資金使用方案》，經(jīng)業(yè)主同意后報(bào)送屬地街道及區(qū)住建部門，勘查確認(rèn)并公示無異議后予以審核確認(rèn)。針對(duì)維修資金申請(qǐng)不了解、不方便等問題，通過開展公開競爭性方式，建立維修資金使用審計(jì)、監(jiān)理、招標(biāo)代理等第三方專業(yè)隊(duì)伍備選名錄，供維修申請(qǐng)人自主選擇，并健全完善相關(guān)制度，規(guī)范服務(wù)質(zhì)量。對(duì)維修項(xiàng)目在5000元以上的進(jìn)行工程造價(jià)審計(jì)，對(duì)維修項(xiàng)目在15萬元以上的進(jìn)行審計(jì)復(fù)核，對(duì)維修項(xiàng)目在10萬元以上的實(shí)施監(jiān)理。對(duì)實(shí)施公開招標(biāo)維修項(xiàng)目，協(xié)調(diào)納入公共資源中心平臺(tái)實(shí)施。建立維修資金使用專項(xiàng)現(xiàn)場督導(dǎo)組，對(duì)使用維修資金的維修項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場跟蹤全覆蓋，重點(diǎn)對(duì)維修資金使用維修中、維修后的維修情況事實(shí)等進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)，對(duì)電梯、消防等專業(yè)性較強(qiáng)維修項(xiàng)目，通過購買第三方服務(wù)或邀請(qǐng)專業(yè)技術(shù)人員協(xié)同現(xiàn)場指導(dǎo)和督查，加強(qiáng)維修資金使用過程跟蹤管理，確保維修資金發(fā)揮最大價(jià)值。

三是強(qiáng)化結(jié)算流程把控，細(xì)化款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)程序。每筆維修項(xiàng)目結(jié)算，落實(shí)經(jīng)屬地街道組織參與工程竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具工程質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告，審計(jì)機(jī)構(gòu)出具工程結(jié)算審計(jì)報(bào)告，鹽城市物業(yè)管理中心根據(jù)審計(jì)報(bào)告出具受益業(yè)主維修資金使用分?jǐn)偯骷?xì)，經(jīng)公示無異議后，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門及時(shí)出具同意撥付維修資金的意見，鹽城市物業(yè)管理中心根據(jù)意見按規(guī)定辦理款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)手續(xù)。對(duì)10萬元以下資金支出由鹽城市物業(yè)管理中心按單位財(cái)務(wù)支出流程實(shí)施撥付；對(duì)10萬元及以上資金支出，經(jīng)局財(cái)務(wù)處室和局分管業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審核同意實(shí)施撥付。材料手續(xù)齊全后，材料初審、流程申報(bào)、資金撥付于兩個(gè)工作日內(nèi)完成。

使用維修資金維修后的外墻

通過“軟”手段推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”

鹽城市持續(xù)推動(dòng)維修資金使用線上服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，不斷提高維修資金使用申請(qǐng)審核效率，強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，進(jìn)一步提升住宅專項(xiàng)維修資金管理水平。

一是優(yōu)化細(xì)化使用流程，方便居民使用維修資金。以行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型為契機(jī)，乘勢推動(dòng)智慧物業(yè)建設(shè)發(fā)展，著力建設(shè)住宅專項(xiàng)維修資金使用線上服務(wù)平臺(tái)，壓縮辦理環(huán)節(jié)、精簡提交材料、縮短辦結(jié)時(shí)限，推動(dòng)維修資金使用申請(qǐng)、受理、勘查、審核、撥付等環(huán)節(jié)全流程線上辦理，實(shí)現(xiàn)全過程留痕、全流程監(jiān)管，確保維修資金使用規(guī)范高效、便民利民。通過維修資金使用線上服務(wù)平臺(tái)，業(yè)主可線上進(jìn)行維修資金使用申請(qǐng)，查詢下載政策法規(guī)和申請(qǐng)流程指導(dǎo)說明，查詢使用項(xiàng)目審批進(jìn)度，查詢申請(qǐng)小區(qū)維修資金使用情況及余額等，亦可通過手機(jī)在“我的鹽城”APP上進(jìn)行線上表決，簡單易操作，有效提高業(yè)主參與表決的效率和積極性。設(shè)置專人專有審核賬號(hào)，通過電腦客戶端、手機(jī)端“我的鹽城”APP即可進(jìn)行審核?，F(xiàn)場踏勘人員可通過“我的鹽城”APP拍照上傳照片資料，材料不全或錯(cuò)誤可直接線上反饋、線上補(bǔ)齊。維修項(xiàng)目進(jìn)展持續(xù)跟蹤，線上線下公示、全程公開透明。同時(shí)，建立一整套維修資金使用電子檔案，全程跟蹤維修項(xiàng)目進(jìn)展，增加數(shù)據(jù)提取和分析功能，隨時(shí)關(guān)注市區(qū)維修資金使用情況動(dòng)態(tài)，切實(shí)實(shí)現(xiàn)讓數(shù)據(jù)多跑路，群眾少跑腿，不斷提高維修資金使用申請(qǐng)審核效率，提升便民服務(wù)水平。

二是加強(qiáng)培訓(xùn)宣傳引導(dǎo)，提升行業(yè)整體水平。積極組織開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，邀請(qǐng)不同行業(yè)職能部門的業(yè)務(wù)專家，不定期組織開展維修資金使用方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，答疑解惑，提出指導(dǎo)意見，切實(shí)提高資金申請(qǐng)使用審核效率和化解矛盾糾紛能力。同時(shí)，充分發(fā)揮鹽城市房產(chǎn)物業(yè)巡回法庭和人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解作用，形成人民調(diào)解、司法調(diào)解、行政調(diào)解的聯(lián)合調(diào)解機(jī)制，切實(shí)將維修資金使用中矛盾糾紛化解在萌芽、基層。編制維修資金使用政策問答手冊(cè)，詳細(xì)解讀相關(guān)使用政策法規(guī)、使用流程與材料申請(qǐng)流程、使用申請(qǐng)范圍等，實(shí)現(xiàn)“一冊(cè)在手，辦事無憂”，方便業(yè)主申請(qǐng)使用維修資金。依據(jù)制定的維修資金使用流程，根據(jù)不同申請(qǐng)流程及情形，分類梳理并制作申請(qǐng)使用所需的材料格式樣本，供申請(qǐng)人使用選擇，保障維修資金使用申請(qǐng)規(guī)范、便捷。持續(xù)充分運(yùn)用好《鹽城晚報(bào)》等本土媒體和房產(chǎn)物業(yè)巡回法庭送法進(jìn)社區(qū)的宣傳優(yōu)勢，加強(qiáng)與大數(shù)據(jù)新媒介平臺(tái)的深度合作，在“鹽城物業(yè)在線”等微信公眾號(hào)開設(shè)專欄，定期推出維修資金政策法規(guī)宣傳和疑難問題解答，多渠道、多元化、多層次進(jìn)行維修資金使用政策、流程等方面宣傳引導(dǎo)，切實(shí)形成人人知曉、人人參與、人人支持的維修資金使用良好環(huán)境。

作者單位：鹽城市物業(yè)管理中心