文/李朗 張倩
長(zhǎng)期以來(lái)，由于程序復(fù)雜、申請(qǐng)困難、利益主體信任關(guān)系建立不足等原因，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用困難或使用效能較低的情況普遍存在。
一方面，部分房屋公共設(shè)施無(wú)法及時(shí)得到修繕，另一方面，數(shù)十億元甚至數(shù)百億元閑置資金在賬戶(hù)上沉睡，違背了設(shè)置維修資金的初衷，也不利于人民群眾居住條件改善。對(duì)于維修資金使用過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的業(yè)主決策難、應(yīng)急支取安全與效率平衡難以及使用效能不高等問(wèn)題，筆者結(jié)合北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)踐，從以下三個(gè)方面提出破解思路。
優(yōu)化表決規(guī)則，創(chuàng)新使用機(jī)制
針對(duì)維修資金使用過(guò)程中的業(yè)主決策難問(wèn)題，建議合理設(shè)計(jì)維修資金使用的表決規(guī)則，可根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況靈活選擇委托表決、集合表決、默認(rèn)表決、異議表決等方式。
例如，采用集合表決的方式，即“一次表決，多次使用”，對(duì)于特定范圍內(nèi)的維修資金使用事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)進(jìn)行一次性表決通過(guò)，授權(quán)業(yè)委會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次使用。
這種方式不同于傳統(tǒng)的“一事一議”，跳過(guò)了組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)共同決議的環(huán)節(jié)，大大簡(jiǎn)化了前置工作，節(jié)省了人力物力，提升了使用效能。“異議表決”作為一種逆向表決方式，也是解決部分業(yè)主參與表決積極性不高的途徑之一，即在維修資金使用事項(xiàng)中，持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過(guò)，這種“倒雙三分之一”的表決方式比“正雙三分之二”更容易實(shí)現(xiàn)，能有效彌補(bǔ)部分公共意識(shí)淡薄的業(yè)主表決“缺位”問(wèn)題。
特別注意的是，不管使用何種表決規(guī)則，該規(guī)則一定是經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)依法依規(guī)進(jìn)行共同決定的，既能體現(xiàn)業(yè)主意愿，也能規(guī)避后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。
設(shè)置統(tǒng)籌賬戶(hù)，進(jìn)行資金使用機(jī)制創(chuàng)新也是方便業(yè)主使用維修資金的一種思路。不管是劃轉(zhuǎn)之前由政府部門(mén)統(tǒng)一管理的維修資金還是劃轉(zhuǎn)之后由業(yè)主大會(huì)自行管理的維修資金，一般情況下，均按照某一基準(zhǔn)利率向業(yè)主賬戶(hù)派發(fā)資金收益，該部分收益一旦進(jìn)了業(yè)主個(gè)人賬戶(hù)，很容易和本金一起陷入“沉睡”狀態(tài)。
本金作為從業(yè)主口袋里實(shí)打?qū)嵦统鋈サ腻X(qián)，動(dòng)用起來(lái)需要經(jīng)過(guò)一系列嚴(yán)格的共同決策程序，存在一定難度，基準(zhǔn)利息作為維修資金的存儲(chǔ)收益，動(dòng)用起來(lái)也會(huì)讓業(yè)主感到“心痛”，但是，對(duì)于超過(guò)基準(zhǔn)利息的“增值收益”部分的使用則具有巨大的可探索的空間?！霸鲋凳找妗辈煌诰S修資金基準(zhǔn)利息，而是管理部門(mén)通過(guò)規(guī)模儲(chǔ)存、合理規(guī)劃儲(chǔ)存期限等方式獲得的高于基準(zhǔn)利息的那部分資金。
目前，對(duì)于該部分資金的使用尚未有明確的規(guī)定，各地可根據(jù)實(shí)際情況，以小區(qū)為單位或進(jìn)一步精細(xì)化以樓棟、單元為單位進(jìn)行統(tǒng)籌使用。
例如，湖南省株洲市就對(duì)“增值收益”的使用做出了一系列探索，在個(gè)人賬戶(hù)之外，創(chuàng)造性地設(shè)立了“統(tǒng)籌賬戶(hù)”，用來(lái)存入以幢為單位的維修資金增值收益，也就是說(shuō)增值收益不再派發(fā)至個(gè)人賬戶(hù)，而是由整個(gè)樓棟統(tǒng)籌使用，用于應(yīng)急維修或者購(gòu)買(mǎi)電梯保險(xiǎn)等，服務(wù)于整個(gè)樓棟，再加上合理設(shè)置表決規(guī)則，大幅提升了資金使用效率和業(yè)主認(rèn)可度。
2023年8月，北京市發(fā)布通知，明確房屋漏雨應(yīng)急情況下住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用流程。
注重日常維修，構(gòu)建互信關(guān)系
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申請(qǐng)使用維修資金時(shí)，往往面臨著業(yè)主質(zhì)疑：“交了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)平時(shí)是怎么維護(hù)的，怎么就要?jiǎng)佑镁S修資金了?”尤其是申請(qǐng)使用應(yīng)急維修資金后，大量的投訴和業(yè)主負(fù)面情緒接踵而來(lái)，讓許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本“不敢用”。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取了物業(yè)費(fèi)，承擔(dān)著小區(qū)的物業(yè)服務(wù)責(zé)任，應(yīng)該在小區(qū)公共部位和共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)上多下功夫，按照合同約定，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，并按照規(guī)定做好服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共收益、維修資金使用情況及其他重大事項(xiàng)等信息的公示公開(kāi)，通過(guò)多種方式定期向業(yè)主通報(bào)小區(qū)公共部位和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)情況，設(shè)置開(kāi)放日邀請(qǐng)業(yè)主參觀(guān)設(shè)施設(shè)備場(chǎng)所，便于業(yè)主及時(shí)了解設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況，面對(duì)業(yè)主質(zhì)詢(xún)做好解釋說(shuō)明工作，充分保障好業(yè)主的知情權(quán)，爭(zhēng)取業(yè)主支持和理解，構(gòu)建和諧互信關(guān)系，為維修資金的申請(qǐng)使用奠定良好的群眾基礎(chǔ)。
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常管理時(shí)存在“等靠”思想，即：等著設(shè)施設(shè)備壞，靠著維修資金修，面對(duì)日常養(yǎng)護(hù)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，不及時(shí)通過(guò)維修將問(wèn)題“扼殺在搖籃中”，而是存在懈怠情緒，攢到能使用維修資金時(shí)統(tǒng)一進(jìn)行大修或者更換，如此一來(lái)，加速了設(shè)施設(shè)備的老化進(jìn)程，同時(shí)也削弱了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信任。對(duì)房屋及附屬共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期體檢，建立起完善的維修機(jī)制，將有效避免上述情況，也將有效延緩房屋老齡化，延長(zhǎng)房屋使用壽命。同時(shí)靈活設(shè)置維修資金使用節(jié)點(diǎn)，除用于嚴(yán)重故障后的大修外，也可用于預(yù)防性維修，或探索增值收益部分用于預(yù)防性維修的路徑。
日本就建立了一套很好的房屋維修保養(yǎng)制度，主要以預(yù)防性修繕為主，在建筑物出現(xiàn)變形、龜裂、破損以及設(shè)備出現(xiàn)不暢或者預(yù)估將要不暢時(shí)就進(jìn)行修繕，而不是等到出了大問(wèn)題無(wú)法使用時(shí)才進(jìn)行維修，例如，下水道不管有沒(méi)有堵，一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次;屋頂防水一般是5年補(bǔ)修一次，10年大修一次;外墻一般是10年全部翻新一次;電梯是3個(gè)月檢查一次，15年更換一次等。通過(guò)預(yù)防性修繕，避免了后期發(fā)生嚴(yán)重破損后的巨額維修支出，延長(zhǎng)房屋使用壽命，同步實(shí)現(xiàn)房屋保值增值。上述經(jīng)驗(yàn)也值得國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考。
加強(qiáng)資金監(jiān)管，保障使用效果
加強(qiáng)維修資金的使用監(jiān)管是實(shí)現(xiàn)維修資金使用效果最大化的根本保障措施，維修資金的使用不能單純地依靠政府監(jiān)管，限于人力、成本和職能等因素，政府監(jiān)管往往集中在出現(xiàn)糾紛后的協(xié)調(diào)解決和仲裁上，實(shí)現(xiàn)及時(shí)、有效、全面、系統(tǒng)的監(jiān)督更多地需要依靠業(yè)主自身。
要引導(dǎo)業(yè)主充分發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性，尤其是鼓勵(lì)具備相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的業(yè)主，協(xié)同業(yè)委會(huì)一起參與到維修資金使用監(jiān)管中來(lái)，或通過(guò)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管工作小組，吸納具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)的業(yè)主，全程參與到鑒定機(jī)構(gòu)選擇、施工方案制定、預(yù)算編制、施工單位選擇、設(shè)備選型、工程驗(yàn)收、后續(xù)維保方案確定等各個(gè)環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)才能，優(yōu)化資金使用方案，全面跟進(jìn)施工進(jìn)程，全程監(jiān)督資金使用，確保資金花在最必要的地方，真正實(shí)現(xiàn)效益最大化。
同時(shí)，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)做好資金使用過(guò)程中的信息公開(kāi)公示和進(jìn)度通報(bào)，引導(dǎo)廣大業(yè)主參與到監(jiān)督工作中來(lái)。
此外，在住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理框架中，全體業(yè)主是維修資金管理權(quán)責(zé)一致的主體，權(quán)責(zé)一致是所有組織機(jī)構(gòu)正常運(yùn)行、高效管理的基本原則，它要求主體享有的權(quán)利與其承擔(dān)的責(zé)任相對(duì)等。維修資金本就屬于全體業(yè)主共有，全體業(yè)主享有支配使用權(quán)，也同步承擔(dān)著監(jiān)管義務(wù)。
從這個(gè)邏輯上講，維修資金雖然由政府代管，但業(yè)主大會(huì)絕對(duì)不可缺位，應(yīng)在不違背法律法規(guī)的前提下，通過(guò)小區(qū)管理規(guī)約制定資金使用和管理規(guī)則，對(duì)于違反規(guī)約的業(yè)主，比如不按時(shí)續(xù)交維修資金的，業(yè)主大會(huì)可按照管理規(guī)約，以獨(dú)立的民事主體身份，通過(guò)司法途徑予以追償，保障全體業(yè)主利益。
由此可見(jiàn)，只有明確業(yè)主大會(huì)的主體資格，落實(shí)業(yè)主大會(huì)的實(shí)體地位，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用過(guò)程中的各種問(wèn)題才有望真正得到解決。（原載于《中國(guó)物業(yè)管理》雜志2023年第8期）
作者單位：北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心