江西九江維修資金實行“三辦兩同權(quán)”服務(wù)機制，通過"上門辦，網(wǎng)上辦，就近辦，以及房產(chǎn)過戶和房產(chǎn)滅失同權(quán)辦”兌現(xiàn)群眾不跑路承諾。圖為工作人員上門到交房現(xiàn)場辦理維修資金繳存業(yè)務(wù)。
文 / 扶松濤
隨著新建商品住宅不斷增多，住宅專項維修資金歸集量也在快速增長。面對龐大體量的住宅專項維修資金，如何防控資金管理風(fēng)險，創(chuàng)新服務(wù)舉措，提升資金使用效率，是社會普遍關(guān)注的熱點問題。為此，九江市通過建立維修資金使用項目企業(yè)名錄庫，不斷提升維修資金使用效能，取得初步成效。
建立初衷
在維修資金使用管理工作中，資金代管部門面臨的一些風(fēng)險管理問題無法回避，主要包括以下三個方面：
一是存在權(quán)力尋租和利益輸送的廉政風(fēng)險。維修資金使用項目分為建筑類、智能安防類，以及水泵、消防、電梯等特種設(shè)備類，維修項目投入資金從數(shù)千元到數(shù)百萬元不等，多數(shù)為十萬元的項目，因其具有“項目小、體量大、分類多”的特點，故無法參照政府采購或采取中大型工程項目招標(biāo)模式組織實施，通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會指定施工企業(yè)，由此?生的業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工建設(shè)單位套取和騙取維修資金的風(fēng)險加大，也有公職人員利用職務(wù)之便，為施工單位推薦施工項目，導(dǎo)致形成腐敗問題。
二是變相套取維修資金現(xiàn)象需高度關(guān)注。維修資金使用項目多由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織申報，多數(shù)由其指定的施工企業(yè)對維修項目進(jìn)行定量定價并出具《維修方案》，在確定施工量的過程中，雖有業(yè)主代表參與，但由于缺乏建筑、特種設(shè)備等領(lǐng)域?qū)I(yè)知識，在執(zhí)行監(jiān)督過程中易產(chǎn)生“事推人走”的盲從現(xiàn)象。實際工作中，存在一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維修過程中以文明施工、衛(wèi)生管理要求為名目，變相向施工單位收取5%至10%不等的項目管理費，施工單位為確保自身利潤，則通過放大維修項目工程量或縮減施工工藝，甚至伙同物業(yè)服務(wù)企業(yè)虛報工程量等多種形式，來彌補支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)所謂“管理費”的利潤差。
三是高風(fēng)險作業(yè)項目的安全管理工作不容忽視。據(jù)不完全統(tǒng)計，維修資金使用申報項目中年均外墻滲水維修類占比約為54.11%，消防、電梯等特種設(shè)備類占比約為35.97%。外墻高空作業(yè)維修和特種設(shè)備維修均為高風(fēng)險作業(yè)項目，施工單位的安全防范措施不當(dāng)將形成極大安全風(fēng)險，監(jiān)管過程中，若對施工企業(yè)是否具備生產(chǎn)作業(yè)資質(zhì)，施工作業(yè)人員是否具備高空作業(yè)和特種設(shè)備操作資質(zhì)，高風(fēng)險項目作業(yè)人員是否購買施工作業(yè)保險等把關(guān)不嚴(yán)，一旦發(fā)生安全生產(chǎn)事故，業(yè)主作為房屋產(chǎn)權(quán)人將成為直接受害者或?qū)榘踩鹿寿I單。
如何防范上述風(fēng)險問題？2018年12月，九江市制定印發(fā)《九江市中心城區(qū)住宅專項維修資金維修項目企業(yè)名錄庫實施細(xì)則》。早期名錄庫用于應(yīng)急維修使用，因名錄庫具備“程序更便捷、質(zhì)量有保證、行業(yè)易監(jiān)管”的特點，對提升維修資金使用效率有積極意義。因此，我們便嘗試將名錄庫設(shè)定為“一個減少人為干預(yù)，系統(tǒng)自主運行”的功能性服務(wù)平臺，經(jīng)過對該平臺功能的持續(xù)升級，最終形成一套比較成熟的運行機制。
工作舉措
一是從行業(yè)管理向行業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型。為確保名錄庫運行的公正性和公平性，我們首先要規(guī)避普通名錄庫可能存在的行業(yè)壟斷特性和影響社會公開競爭的可能。九江市明確維修項目承接實行“隨機抽和自主選”兩種模式，向業(yè)主提供施工企業(yè)和造價咨詢機構(gòu)“隨機抽選”服務(wù)，在抽選過程參照“評定分離”方式確定施工單位，即先抽選三家入圍企業(yè)，再隨機編碼確定第一、二、三名順位，排名第一的為承接企業(yè)，排名第二、第三的為候補承接企業(yè)；同時，明確采取社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）共同決策“自主選擇”施工企業(yè)。這確保資金代管部門實現(xiàn)了從行業(yè)管理向行業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型。
二是“三隨機”模式確保名錄庫運行公正性。名錄庫實行“三隨機”運行模式，即維修資金項目采取隨機抽取，以及施工建設(shè)單位和造價咨詢機構(gòu)隨機抽選入庫，有效避免維修資金名錄庫被人為因素干擾入庫，從而滋生腐敗問題。企業(yè)、機構(gòu)隨機抽選入庫或隨機抽選中項目，系統(tǒng)將自動發(fā)送短信告知企業(yè)和機構(gòu)，并自動在九江市物業(yè)維修資金服務(wù)平臺進(jìn)行公示。同時，為確保隨機抽選的公正性和嚴(yán)肅性，九江市住宅專項維修資金信息服務(wù)平臺“三隨機”抽選程序原代碼由江西開元司法鑒定中心進(jìn)行司法鑒定，并出具《司法鑒定意見書》對原代碼進(jìn)行封存，防止隨機抽選程序代碼被篡改。
三是加大企業(yè)管理力度實行“寬進(jìn)嚴(yán)出”機制。建立名錄庫能有效規(guī)范市場，但也意味著資金代管部門要花費更多的精力去管理好庫內(nèi)企業(yè)，從名錄庫抽選的施工建設(shè)單位代表著政府公信力，應(yīng)該具有更高的誠信度和質(zhì)量保證。對此，加大企業(yè)行為規(guī)范管理，加大維修資金使用項目安全質(zhì)量管理成為整個項目安全運行的重中之重。九江市通過建立“三個百分之百”工作機制（即對項目安全施工資質(zhì)的100%審查；對重點安全施工項目的100%檢查；對安全質(zhì)量問題的100%整改處置），要求施工作業(yè)人員上崗前實行實名登記制，核查作業(yè)人員資質(zhì)證件、身體狀態(tài)，對造價咨詢機構(gòu)拿出的工程量清單和綜合單價進(jìn)行前期核驗，確保維修項目造價合理，不偏離市場價格。九江市還通過對企業(yè)承接維修項目中存在的“挑肥揀瘦、弄虛作假、資質(zhì)不符，以及履行安全責(zé)任管理不力”等行為進(jìn)行約談和清庫處罰，并在社會媒體進(jìn)行曝光等做法確保名錄庫規(guī)范運行。截至目前，名錄庫首期入庫的30家企業(yè)，已經(jīng)有13家被清退和勸退，比例達(dá)43%。
運行模式
九江市根據(jù)名錄庫的實際運行管理情況，在《九江市中心城區(qū)住宅專項維修資金維修項目企業(yè)名錄庫實施細(xì)則》的基礎(chǔ)上，再次制定《九江市中心城區(qū)住宅專項維修資金使用項目名錄庫企業(yè)評價規(guī)則》，用于補充和完善名錄庫企業(yè)的增補和評價內(nèi)容，使其“系統(tǒng)功能更加完備，準(zhǔn)入評價更加公平合理，策應(yīng)監(jiān)管能力更加有效”，建立“備選登記、隨機準(zhǔn)入、評價評分、星級評定、退出管理”的良性循環(huán)工作機制。
一是“備選登記”。為體現(xiàn)公平和公正性，市場上所有符合資質(zhì)條件的施工企業(yè)均可進(jìn)行登記，在備選登記過程中采取不見面審核，由施工企業(yè)在維修資金服務(wù)平臺自主注冊并上傳相關(guān)資質(zhì)證書；
二是“隨機抽選”。九江市維修資金名錄庫分為：房屋建筑、智能化、供水、消防四個類別，每個類別分別設(shè)定10個企業(yè)為準(zhǔn)入基數(shù)（造價咨詢機構(gòu)設(shè)定基數(shù)同為10個），當(dāng)名錄庫企業(yè)個數(shù)低于基數(shù)時，系統(tǒng)將自動觸發(fā)增補機制，即按照系統(tǒng)設(shè)計功能在備選庫內(nèi)隨機抽選企業(yè)進(jìn)入正式庫，施工企業(yè)隨機中選進(jìn)入名錄庫后，系統(tǒng)將自動發(fā)送信息告知施工企業(yè)，并在維修資金信息服務(wù)平臺自主發(fā)布入庫公示公告，進(jìn)入正式庫的企業(yè)將具備參與項目的隨機抽選資格。同時，以年度為節(jié)點，當(dāng)年度維修資金使用項目個數(shù)比上年度增長超過20%的，系統(tǒng)將自動調(diào)整入庫基數(shù)。
三是“評價評分”。評價內(nèi)容為“響應(yīng)效率、服務(wù)態(tài)度、施工質(zhì)量、文明施工”四個方面，其中“響應(yīng)效率”由系統(tǒng)根據(jù)企業(yè)響應(yīng)時效進(jìn)行評價，“服務(wù)態(tài)度、施工質(zhì)量、文明施工”由項目申請方、項目監(jiān)督方和直接受益業(yè)主組織的評價人進(jìn)行評價，為確保公正性，資金代管部門全過程不參與企業(yè)的評價評分。
四是“星級評定”。每年末啟動名錄庫企業(yè)星級評定，經(jīng)綜合當(dāng)年維修項目評分，采取加權(quán)平均方式計算得出年度綜合評價得分。首次進(jìn)入名錄庫的企業(yè)和機構(gòu)初始默認(rèn)等級為三星。以年度綜合評定分值對應(yīng)企業(yè)、機構(gòu)所獲星級，具體為：90分以上為四星，80—89分為三星、70—79分為二星、60至69分為一星；60分以下為不合格。不合格企業(yè)、機構(gòu)將由系統(tǒng)自動清退出庫，連續(xù)兩年評為四星級的企業(yè)和機構(gòu)，可升為五星級。當(dāng)同類別的五星級企業(yè)和機構(gòu)達(dá)到3家以上的，且施工企業(yè)在維修資金使用項目金額達(dá)20萬元以上50萬元以下的，申報主體可定項在五星范圍內(nèi)抽選企業(yè)和機構(gòu)。
五是“退出管理”。九江市對名錄庫企業(yè)的15項行為實行“一票否決”，否決指標(biāo)涵蓋“資質(zhì)水平、企業(yè)行為、企業(yè)征信、作業(yè)能力、評定結(jié)果、安全質(zhì)量、管理服務(wù)”等方面。對清退企業(yè)、機構(gòu)采取發(fā)送短信告知、接受反饋質(zhì)疑、發(fā)布清退公告流程執(zhí)行，并明確被清退企業(yè)、機構(gòu)三年內(nèi)不得再次入庫。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第8期）
作者系中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會委員單位——九江市住房保障管護(hù)中心主任