文 / 李朗 王曉飛
老舊小區(qū)改造是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到政府、設(shè)計單位、施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等多方主體。其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)提供方和后期管理主體，雖然不是老舊小區(qū)改造的甲方，也不是乙方，決策權(quán)有限，但各地均鼓勵其全程參與改造。那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該如何在老舊小區(qū)改造中有效發(fā)揮作用，以促進(jìn)改造工作更好開展呢？本文以北京市海淀區(qū)育新花園小區(qū)為例，對此進(jìn)行簡要分析。
育新花園建成于上世紀(jì)90年代，位于北京市海淀區(qū)西三旗街道，分為南、中、北三個區(qū)域，占地面積24.7萬平方米，共有51棟居民樓5000余戶，由北京育新物業(yè)管理公司（以下簡稱育新物業(yè)）提供物業(yè)服務(wù)。該小區(qū)于2021年開始進(jìn)行老舊小區(qū)改造工作，目前南區(qū)樓本體改造已基本完成，中區(qū)、北區(qū)改造施工單位已進(jìn)場，正在進(jìn)行改造。育新物業(yè)在這項工作中抓住小區(qū)硬件改造的良好契機(jī)，結(jié)合物業(yè)管理的實際需求，主動介入改造，取得良好效果。
北京育新物業(yè)管理公司黨委派出兩名黨員參加由社區(qū)黨委牽頭組建的老舊小區(qū)改造臨時黨支部
設(shè)計階段考慮業(yè)主需求，主動獻(xiàn)策，完善設(shè)計
老舊小區(qū)改造的設(shè)計方案對于后期施工有重要意義，設(shè)計方案是否成熟主要在于其能否契合小區(qū)多數(shù)業(yè)主需求，解決小區(qū)維護(hù)管理和居民生活的痛點問題，可以說每個小區(qū)的改造側(cè)重點都不一樣，要真正實現(xiàn)“一小區(qū)一方案”的個性化改造，離不開物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將日常管理中收集到的居民需求及時告知設(shè)計單位，或是對設(shè)計單位的常規(guī)設(shè)計方案提出針對性的意見和建議，協(xié)助其完善方案。育新物業(yè)對老舊小區(qū)改造從一開始就抱有十分積極的態(tài)度，利用自身對于項目情況和業(yè)主情況全面了解的優(yōu)勢，全程參與到改造設(shè)計工作中，并認(rèn)真參加每一次改造設(shè)計研討和推進(jìn)會，在設(shè)計方案未定稿前提出具體修改意見建議，給設(shè)計以全面的支持，取得良好的成效。
育新花園小區(qū)改造項目中包含更換樓內(nèi)給排水主管道，該小區(qū)給排水主管道大部分都在居民家中，需要征求居民意見，同意后才能更換，由于更換給排水管道需要對部分用戶家中的裝修予以局部拆除，因此設(shè)計方案遇到一定阻力。育新物業(yè)根據(jù)實際工作經(jīng)驗，向設(shè)計單位提出，由于塔樓內(nèi)給水管道的主干管在樓內(nèi)管道井中，無需進(jìn)入居民家中施工，無需居民簽字同意即可施工，因此建議就塔樓內(nèi)給水管道的主干管更換單獨提出設(shè)計方案，與居民家中給水主管的更換進(jìn)行區(qū)分。
同時，由于管道井內(nèi)除了給水主管道，還布設(shè)有暖氣管道、消防管道，空間狹窄，操作不便，為了減少更換給水管道主干管停水時間長對居民造成的影響，育新物業(yè)還根據(jù)實際工作經(jīng)驗向設(shè)計單位提出建議，將新的給水管道主干管設(shè)計安裝到樓內(nèi)其它公共區(qū)域，改造時可以先安裝整樓的新的給水管道主干管，待與戶內(nèi)給水主管道連接時再停水，這樣就可以有效縮短更換管道停水時間。經(jīng)過現(xiàn)場查看，多次溝通，設(shè)計單位采納了以上建議，育新物業(yè)也協(xié)助其完善了給水管道更換的設(shè)計方案。
分項改造施工前深入現(xiàn)場溝通，優(yōu)化細(xì)節(jié)，排除隱患
一般來說，小區(qū)改造設(shè)計方案定稿時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也只對改造項目有初步和整體的了解，具體改造細(xì)節(jié)是不掌握的，因為對于一些專業(yè)術(shù)語和復(fù)雜改造圖紙，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不一定能完全看懂，而且有的改造細(xì)節(jié)也只有字面或圖片的介紹，沒有直觀印象，加之?dāng)?shù)據(jù)量太大，真正施工時不一定記得清楚。因此，分項改造施工前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很有必要深入現(xiàn)場進(jìn)行溝通，直觀了解改造細(xì)節(jié)，并提出優(yōu)化意見，盡量讓改造工程一步到位，減少對居民的影響并最終惠及居民。
育新花園小區(qū)在建成時沒有單元門禁系統(tǒng)，育新物業(yè)根據(jù)小區(qū)居民需求，給每個單元都安裝了門禁系統(tǒng)。由于資金有限，育新物業(yè)也只出資安裝單元門禁系統(tǒng)，部分有需要的居民在家中自費安裝了門禁對講系統(tǒng)。由于原有單元門禁系統(tǒng)使用時間較長已出現(xiàn)破損情況，所以本次老舊小區(qū)改造包含更換門禁系統(tǒng)的內(nèi)容。在更換門禁系統(tǒng)改造開始前，育新物業(yè)主動與施工單位人員一起就相關(guān)細(xì)節(jié)進(jìn)行現(xiàn)場溝通，并查看了門禁系統(tǒng)的樣品。溝通后，育新物業(yè)工作人員敏銳地發(fā)現(xiàn)了一個問題，本次改造更換的門禁系統(tǒng)只是單元門的門禁，無法連接居民家中已安裝的門禁對講系統(tǒng)，如果按照原計劃更換完畢，居民家中自費安裝的門禁對講系統(tǒng)將作廢，極易引起居民對本項改造的不滿。為妥善解決這個問題，育新物業(yè)積極提出方案，由其將原有門禁系統(tǒng)主機(jī)拆除，由老舊小區(qū)改造施工方按照原有門禁系統(tǒng)主機(jī)的安裝位置在新的門禁大門上開孔，育新物業(yè)再將拆下來的原有門禁系統(tǒng)主機(jī)安裝到新的門禁大門上，這樣既更換了已經(jīng)破損的門禁大門，又不影響居民家中現(xiàn)有對講系統(tǒng)的繼續(xù)使用，經(jīng)過現(xiàn)場論證可行性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的方案得到采納，問題圓滿解決。
改造實施期間遇到問題及時上報，做好配合，保障業(yè)主正常生活
老舊小區(qū)改造施工對小區(qū)居民生活會帶來一定影響，有時候甚至造成矛盾糾紛，育新物業(yè)嚴(yán)格按照黨建引領(lǐng)社區(qū)共治的要求，項目部黨員均參與到育新花園社區(qū)黨委組建的老舊小區(qū)改造臨時黨支部，遇到問題及時向社區(qū)黨委匯報，由社區(qū)黨委牽頭協(xié)調(diào)各方資源進(jìn)行處理，做實黨建引領(lǐng)機(jī)制。
2022年初，育新花園南區(qū)老舊小區(qū)改造施工開始前，小區(qū)內(nèi)面臨一個很大的問題：施工期間居民車輛停放困難，施工占用小區(qū)停車位，停車位改造時居民也不能停車，給居民生活帶來極大不便，引起了居民的強(qiáng)烈不滿。在無力開辟新停車場地的情況下，育新物業(yè)并沒有任由矛盾激化，而是積極聯(lián)系社區(qū)黨委，一起勘察現(xiàn)場，找到小區(qū)南側(cè)的一塊空閑場地，并提出解決方案，由街道向空地產(chǎn)權(quán)單位發(fā)函，要求該產(chǎn)權(quán)單位將空地出租給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，支持屬地老舊小區(qū)改造工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向空地產(chǎn)權(quán)單位繳納場地租賃費，并簽訂相關(guān)協(xié)議，完善臨時停車場監(jiān)控設(shè)備和照明設(shè)備，清理臨時停車場雜草；由老舊小區(qū)改造施工單位對空地進(jìn)行平整劃線，配備消防器材，達(dá)到停車場使用標(biāo)準(zhǔn)；空地產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)臨時停車場啟用后日常安全管理的監(jiān)督，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和屬地社區(qū)的積極推動下，臨時停車場順利啟用，可容納200輛居民車輛停放，大大降低了老舊小區(qū)改造中居民停車難的投訴，也為老舊小區(qū)改造順利實施贏得了良好的輿論環(huán)境。
北京育新物業(yè)管理公司積極參與社區(qū)黨委書記組織的老舊小區(qū)改造居民停車問題溝通會
隨時提出合理化建議，降低后續(xù)服務(wù)成本，完善基礎(chǔ)管理資料
老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，在參與老舊小區(qū)改造過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用對物業(yè)服務(wù)成本的了解，預(yù)計出某項改造工程完工后是否會增加物業(yè)服務(wù)成本；也可以根據(jù)改造規(guī)定，在不影響改造質(zhì)量，不影響居民需求的前提下提出建議，降低后續(xù)物業(yè)服務(wù)成本。
育新花園中北區(qū)老舊小區(qū)改造有一項內(nèi)容是對一處公共活動場地破損地面進(jìn)行改造，考慮到防滑的要求，計劃改造地面材料選用塑膠材質(zhì)。了解改造方案后，育新物業(yè)提出，塑膠材質(zhì)后續(xù)維修成本較高，希望能更換其他材料。最終設(shè)計方案選用彩色瀝青材質(zhì)，既美觀又防滑，還結(jié)實耐用，降低了物業(yè)服務(wù)后期維修成本。
此外，育新花園小區(qū)設(shè)備設(shè)施資料相對完整，但都是手繪的紙質(zhì)圖紙，查找起來非常不方便，影響工作效率。育新物業(yè)充分利用改造契機(jī)，積極配合改造工作，通過各種途徑查找原始資料，前期向設(shè)計單位提供了大量圖紙資料，并建議設(shè)計單位將紙質(zhì)圖紙繪制成CAD電子版圖紙，同步分享給育新物業(yè)一份，幫助育新物業(yè)完善圖紙資料，為后期提升管理效率奠定了堅實基礎(chǔ)。改造完成后，育新物業(yè)作為改造小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還將按照物業(yè)承接查驗的程序接收相關(guān)竣工圖紙資料。
老舊小區(qū)改造是民心工程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造能做的事情其實很多，貫穿于改造過程的始終，包括前期的意見收集、設(shè)計方案優(yōu)化、改造過程中協(xié)助解決群眾訴求、配合改造工作開展、提出合理化建議以及后期的承接查驗和長效管理等。做好這一切都需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)找準(zhǔn)自身定位，秉承一顆為業(yè)主服務(wù)的初心，積極主動向前靠，努力承擔(dān)起自己的一份責(zé)任。
李朗工作單位為北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心，王曉飛系北京育新物業(yè)管理公司育新花園管理處項目負(fù)責(zé)人