文 / 陳輝煌（深圳市司法局立法和規(guī)范性文件審查二處處長）
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》《中華人民共和國民法典》搭建的物業(yè)管理制度框架內(nèi)，遵循《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)指導(dǎo)，北京、上海、廣州、深圳四座一線城市都發(fā)布實(shí)施了符合自身城市特點(diǎn)的物業(yè)管理?xiàng)l例，并在最近幾年進(jìn)行了全面修訂或部分修正，條文數(shù)量遠(yuǎn)超一般城市。將其進(jìn)行比較分析，對豐富和完善我國物業(yè)管理制度具有積極意義。
差異化內(nèi)容比較
綜合來看，四個(gè)城市物業(yè)管理?xiàng)l例的整體結(jié)構(gòu)差異不大。在此，選取業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)人選聘、承接查驗(yàn)、業(yè)主共有資金四個(gè)關(guān)注度較高的問題來交叉比較。
業(yè)主組織
四個(gè)城市的物業(yè)管理?xiàng)l例都對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、職責(zé)等進(jìn)行了規(guī)范，深圳還規(guī)定可以設(shè)立監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事，對業(yè)委會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督。同時(shí)，針對很多小區(qū)業(yè)委會(huì)成立難、業(yè)主大會(huì)召開難等問題，四個(gè)城市的物業(yè)管理?xiàng)l例都進(jìn)行了不同的探索：
對于成立物業(yè)管理委員會(huì)問題，北京、廣州的物業(yè)管理?xiàng)l例都規(guī)定，在小區(qū)未能成立業(yè)主委員會(huì)的情況下，可以由街道辦、居委會(huì)、業(yè)主代表等組建物業(yè)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)承擔(dān)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)等職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。條例對物業(yè)管理委員會(huì)的成立和解散條件、成員構(gòu)成、產(chǎn)生方式、議事制度等進(jìn)行明確。物業(yè)管理委員會(huì)的主任一般由街道代表或居委會(huì)代表擔(dān)任。物業(yè)管理委員會(huì)可以部分履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，避免形成小區(qū)無人管理的混亂局面。
對于降低業(yè)委會(huì)成立難度問題，深圳利用特區(qū)立法權(quán)，在物業(yè)管理?xiàng)l例中創(chuàng)造性地設(shè)立了兩輪投票制度。業(yè)委會(huì)委員首輪選舉應(yīng)當(dāng)獲得參會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)過半數(shù)和參會(huì)業(yè)主人數(shù)過半數(shù)同意，如果首輪選舉未能足額選出委員的，則按照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人，按照該輪選舉的得票順序當(dāng)選，不再有投票比例的要求。通過兩輪投票方式，理論上來看，只要小區(qū)有業(yè)主報(bào)名和參與投票，都能成立業(yè)委會(huì)。
如果兩輪投票還不能成立業(yè)委會(huì)，深圳的物業(yè)管理?xiàng)l例還有兜底規(guī)定：未依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的住宅物業(yè)管理區(qū)域，可以由區(qū)住房和建設(shè)部門會(huì)同街道辦事處，征求該區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人意見之后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)召集需要業(yè)主共同決定事項(xiàng)的會(huì)議，并代行選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集、管理和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛等業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。上海市2022年11月1日起施行的《上海市浦東新區(qū)推進(jìn)住宅小區(qū)治理創(chuàng)新若干規(guī)定》也對居委會(huì)代行相關(guān)職責(zé)進(jìn)行了規(guī)定：“因業(yè)主委員會(huì)無法選舉產(chǎn)生或者無法正常運(yùn)作，可能引發(fā)公共安全事件、損害業(yè)主共同利益的，根據(jù)居民委員會(huì)的報(bào)告，住宅小區(qū)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府可以指定住宅小區(qū)所屬居民委員會(huì)在一定期限內(nèi)暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)職責(zé)，并在住宅小區(qū)內(nèi)公告?！?/span>
另外，為了避免業(yè)主太多導(dǎo)致決策難以形成，上海物業(yè)管理?xiàng)l例創(chuàng)設(shè)了業(yè)主小組。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組，由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組可以推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿，決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)，從而解決大多數(shù)業(yè)主無法參會(huì)的難題。
物業(yè)服務(wù)人選聘
小區(qū)生活環(huán)境的好壞，與物業(yè)服務(wù)人關(guān)系密切。因此，物業(yè)服務(wù)人的選聘非常重要。除了小區(qū)業(yè)主自管以外，一般都會(huì)外聘專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理。上海、廣州的物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。北京、深圳的物業(yè)管理?xiàng)l例則允許由建設(shè)單位自由選聘，但最長不超過兩年。對于前期物業(yè)結(jié)束后，業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一般都由業(yè)主共同決定選聘方式。但深圳要求，除業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外，住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)，以避免少數(shù)業(yè)主控制物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的局面。
承接查驗(yàn)
小區(qū)建成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從建設(shè)單位承接物業(yè)環(huán)節(jié)非常重要，理清資產(chǎn)和設(shè)施設(shè)備情況，保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的完整和正常運(yùn)行，對后續(xù)小區(qū)的日常管理非常重要。但一般此時(shí)業(yè)主還未入住，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)更沒有成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身與建設(shè)單位都有關(guān)聯(lián)關(guān)系，難以保證承接查驗(yàn)的質(zhì)量。北京、廣州都要求區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)。上海要求邀請業(yè)主代表和房管機(jī)構(gòu)參加。深圳將物業(yè)承接查驗(yàn)環(huán)節(jié)放到業(yè)主大會(huì)成立之后，并由業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行，不讓提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)擅自代為承接查驗(yàn)。如果無法召開首次業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)籌備組監(jiān)督指導(dǎo)提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)代為承接查驗(yàn)。
業(yè)主共有資金
廣州、深圳都要求開設(shè)共有資金賬戶，將屬于全體業(yè)主所有的共有資金存入專用賬戶，對共有資金的使用范圍和程序進(jìn)行規(guī)范，并出臺(tái)了專業(yè)的監(jiān)督管理辦法。為了便于業(yè)主開設(shè)共有資金賬戶，經(jīng)國家同意，深圳住房和建設(shè)部門在業(yè)主大會(huì)備案后發(fā)放統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書，業(yè)主開設(shè)的共有資金賬戶通過物業(yè)管理信息平臺(tái)，向全體業(yè)主實(shí)時(shí)公開賬戶信息。北京、上海則要求物業(yè)服務(wù)人將利用共用部分從事經(jīng)營活動(dòng)獲得的收益，作為全體業(yè)主所有的公共收益，單獨(dú)列賬，但并沒有要求開設(shè)專戶。
共同點(diǎn)內(nèi)容分析
北上廣深四座城市在物業(yè)管理領(lǐng)域互相學(xué)習(xí)，彼此借鑒，相互影響。通過分析這四座城市的物業(yè)管理?xiàng)l例，可以發(fā)現(xiàn)各城市物業(yè)管理的制度有以下共同點(diǎn)，為我們下一步完善物業(yè)管理制度提供了啟示。
加強(qiáng)基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)，完善細(xì)化物業(yè)管理制度，不斷提高業(yè)主自治能力和水平。
在加強(qiáng)基層黨組織的領(lǐng)導(dǎo)方面，北京、上海、深圳都在條例總則中提出在物業(yè)管理中堅(jiān)持黨組織領(lǐng)導(dǎo)，鼓勵(lì)黨員參與業(yè)委會(huì)，推進(jìn)小區(qū)建立基層黨組織牽頭，居民代表、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及相關(guān)企業(yè)事業(yè)單位共同參與的議事協(xié)商機(jī)制，對小區(qū)的物業(yè)管理、房屋使用安全、房屋租賃、環(huán)境綠化、消防安全、衛(wèi)生防疫等公共事務(wù)進(jìn)行民主協(xié)商，形成自治公約、管理規(guī)約。
在方便居民參與物業(yè)管理方面，北京、廣州、深圳都將業(yè)主自行管理作為一種物業(yè)管理方式進(jìn)行規(guī)范，探索采用電子投票、兩輪投票、小組代表投票等多種方式，方便業(yè)主參與物業(yè)管理，降低業(yè)主大會(huì)召開的門檻，努力讓盡可能多小區(qū)成立自己的業(yè)主組織，物業(yè)管理委員會(huì)、居委會(huì)代行相關(guān)職責(zé)等制度，推動(dòng)業(yè)主參與物業(yè)管理的引導(dǎo)性安排，最終都希望業(yè)主成立業(yè)委會(huì)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)自我管理。上海以居民小組或者樓（組）為基本單元，引導(dǎo)居民通過建立互聯(lián)網(wǎng)群組等線上或者線下方式有序開展鄰里互助和協(xié)商自治，為樓組居民開展自我服務(wù)和協(xié)商自治提供指導(dǎo)、服務(wù)。
在提升業(yè)主自治熱情和能力方面，鼓勵(lì)居民建設(shè)志愿服務(wù)隊(duì)伍，將具備志愿服務(wù)條件、熱心公益的各類人員吸納進(jìn)入社區(qū)居民志愿隊(duì)伍，納入社區(qū)統(tǒng)一調(diào)度和管理。支持志愿服務(wù)隊(duì)伍以樓組、片區(qū)或者住宅小區(qū)為單元開展互助性、服務(wù)性、公益性志愿服務(wù)活動(dòng)。四部物業(yè)管理?xiàng)l例都明確規(guī)定區(qū)房屋主管部門或者街道辦要組織轄區(qū)業(yè)委會(huì)進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)能力和水平，為業(yè)主自治和志愿服務(wù)活動(dòng)的開展提供必要場所和相應(yīng)條件。
深圳市住房和建設(shè)局組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)遠(yuǎn)程在線參加物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn)
物業(yè)管理與基層治理相結(jié)合，加強(qiáng)基層政府對物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
小區(qū)的和諧穩(wěn)定是社會(huì)穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)，但小區(qū)內(nèi)的事務(wù)完全依靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主組織無法實(shí)現(xiàn)平衡，需要基層政府及時(shí)介入，避免矛盾激化。
首先，加強(qiáng)全過程指導(dǎo)。四部條例都要求街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）將物業(yè)管理納入社區(qū)治理工作，加強(qiáng)對物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。為有效發(fā)揮基層政府社區(qū)治理主導(dǎo)作用和基層群眾性自治組織的基礎(chǔ)作用，四部條例還規(guī)定街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會(huì)組織、指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)召集、業(yè)委會(huì)成立、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開以及業(yè)委會(huì)選舉換屆，并對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履責(zé)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。
其次，及時(shí)干預(yù)糾正。四部條例都規(guī)定，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）有權(quán)撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的違法決定，主動(dòng)介入?yún)f(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛，參加物業(yè)承接查驗(yàn)，理清物業(yè)區(qū)域財(cái)產(chǎn)情況。北京規(guī)定由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依法行使行政執(zhí)法權(quán)，建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制，加強(qiáng)對住宅物業(yè)小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。
最后，完善監(jiān)管機(jī)構(gòu)。針對物業(yè)管理基層行政監(jiān)管力量不足的現(xiàn)實(shí)情況，廣州直接規(guī)定區(qū)政府應(yīng)當(dāng)為街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）配備物業(yè)管理的專職工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)；上海規(guī)定街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立房屋管理事務(wù)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房屋管理的相關(guān)具體事務(wù)。上海浦東新區(qū)按照管轄居民戶數(shù)為居民委員會(huì)配備社區(qū)工作者，并在小區(qū)設(shè)立聯(lián)勤聯(lián)動(dòng)站（點(diǎn)），及時(shí)發(fā)現(xiàn)、應(yīng)對、處置、反饋小區(qū)內(nèi)各類突發(fā)事件和違法行為，實(shí)現(xiàn)事件閉環(huán)高效處理。
加強(qiáng)信息化手段的應(yīng)用，提升物業(yè)管理的品質(zhì)。
在“互聯(lián)網(wǎng)+”的風(fēng)潮之下，物業(yè)管理也發(fā)生了巨大的變化，各城市紛紛加大力度，從兩方面探索推進(jìn)“智慧物業(yè)”建設(shè)進(jìn)程。
一方面，建立物業(yè)監(jiān)管信息平臺(tái)。四部物業(yè)管理?xiàng)l例都明確要求主管部門建立統(tǒng)一的物業(yè)管理信息系統(tǒng)，完善業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，方便業(yè)主參與小區(qū)管理決策，有效監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人的日常物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)監(jiān)管信息系統(tǒng)可以依托城市運(yùn)行“一網(wǎng)統(tǒng)管”平臺(tái)，采集并動(dòng)態(tài)更新實(shí)有人口、實(shí)有房屋等信息，并實(shí)現(xiàn)信息共享。業(yè)主可以通過信息系統(tǒng)直接查看小區(qū)共有資金使用情況，查看物業(yè)服務(wù)人履職情況。政府部門可以通過平臺(tái)直接共享使用其他部門已納入共享需求清單的數(shù)據(jù)信息，未納入共享需求清單的，可以通過平臺(tái)發(fā)出協(xié)助通知書，形成各部門協(xié)同監(jiān)管的局面。
另一方面，建立物業(yè)服務(wù)智慧系統(tǒng)。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行開發(fā)各類大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，通過科技支撐有效提升物業(yè)管理效能，采用信息手段監(jiān)控小區(qū)房屋安全、衛(wèi)生消防狀況，及時(shí)排查小區(qū)安全隱患，加強(qiáng)對老舊房屋、樓道堆物、高空墜物、非機(jī)動(dòng)車違規(guī)充電、違規(guī)群租等安全隱患的監(jiān)控，維護(hù)安全、整潔的居住環(huán)境。物業(yè)服務(wù)人可以通過智能化平臺(tái)有效鏈接各方資源，實(shí)現(xiàn)線上線下資源融合，在海量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、強(qiáng)大的運(yùn)算能力、物聯(lián)網(wǎng)及物聯(lián)設(shè)備的支持下，形成“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺(tái)+多元經(jīng)營”為一體的新型智慧物管模式，從單純的勞動(dòng)密集型服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑?wù)質(zhì)量為基礎(chǔ)，以科技化、平臺(tái)化為核心的全新精準(zhǔn)服務(wù)型行業(yè)。
住宅物業(yè)管理事關(guān)群眾生活品質(zhì)，事關(guān)城市安全運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定。為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環(huán)境，構(gòu)建共建共治共享的社會(huì)治理格局，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要，需要我們與時(shí)俱進(jìn)，不斷修改完善物業(yè)管理制度，不停研究出臺(tái)配套政策措施，物業(yè)管理的立法永遠(yuǎn)在路上。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2023年第5期）