文/高景艷《中國物業(yè)管理》雜志社綜合服務中心主任
《中國物業(yè)管理》雜志10期卷首語發(fā)表了萬物云董事長朱保全先生的文章，標題是《不要讓高毛利害了行業(yè)》。物業(yè)人開始關注“毛利率”，開始用財務的視角看企業(yè)發(fā)展和行業(yè)發(fā)展，這是一件好事。雜志社編輯部約我就此寫篇文章，通過雜志這個窗口和大家交流學習。
清華大學經(jīng)濟管理學院教授、會計系主任肖星曾說過，財務也是一門語言，其描述的是企業(yè)的經(jīng)營和管理狀況。肖星寫過一本十分淺顯易懂的書《一本書讀懂財報》，十分受歡迎，估計一些企業(yè)的負責人或財務主管都看過。
回到“毛利率”的問題上，對企業(yè)個體來說，毛利率反映的是企業(yè)的營利能力，對一個行業(yè)來說，其反映的是行業(yè)的競爭環(huán)境。
財務視角無處不在
今年參加雜志社工作例會討論最多的是“2022智慧物業(yè)調(diào)研”項目，大家一遍又一遍地討論分析從各地企業(yè)調(diào)研回來的資料，那些看著有點絢麗的智能技術(shù)和應用案例材料，被項目組從物業(yè)管理業(yè)務的角度梳理為不同的板塊和線條。其實，從財務的視角來看，其核心是財務管理，即智慧物業(yè)首先是財務的智慧。
為什么？
從財務視角來看，任何企業(yè)其實就做三件事：投資、融資和經(jīng)營。
具體到物業(yè)服務企業(yè)來說，投資和經(jīng)營是終其一生要做的事，而對那些上市的物業(yè)服務企業(yè)、籌備上市的物業(yè)服務企業(yè)來說，還要面對融資的問題。
這樣看來，財務視角是無處不在的。
深圳市一家物業(yè)服務企業(yè)的財務管理部經(jīng)理在其撰寫的文章中認為，財務管理滲透和貫穿于企業(yè)一切經(jīng)濟活動之中，并發(fā)揮著至關重要的作用。對于物業(yè)服務企業(yè)來說，加強財務管理不僅能夠促進企業(yè)節(jié)能挖潛、控制費用、降低消耗，還能提高資金的使用效率，防止資金的浪費。
其實，撇開為業(yè)主提供物業(yè)服務、對設備進行保養(yǎng)等業(yè)務不說，對物業(yè)服務企業(yè)來說，有兩件事是極其重要的，那就是收錢和花錢，這兩件事恰恰是財務的基本業(yè)務，也是一家公司的核心能力之一。
比如，在收錢這件事上，如何最大限度減少應收賬款的積壓，這是非常重要的。在這個問題上，有些物業(yè)服務企業(yè)常年“掛賬”大量的應收帳款，這對企業(yè)經(jīng)營管理來說，是一個非常棘手的問題。想一想，一方面，你有本屬于自己的錢收不回來；另一方面，工資、福利、業(yè)務支出、稅金等等，一項都不能少，長此以往，企業(yè)就難以正常經(jīng)營下去。
近幾年，受新冠肺炎疫情影響，物業(yè)服務企業(yè)積壓應收賬款的問題更加突出。前些天，一位物業(yè)服務企業(yè)的負責人來雜志社交流，說今年以來，他們公司的應收賬款已經(jīng)累計5000多萬元，公司為了正常運營不得不到處籌措資金。他還表示，這種現(xiàn)象在物業(yè)管理行業(yè)還是比較普遍的，只是每一家企業(yè)的程度不同而已。
從這件事情來看，是不是應該換個視角看問題？在日常的業(yè)務視角之外，用財務視角看看自己的企業(yè)。
以財務視角看物業(yè)服務企業(yè)
物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過這么多年的發(fā)展，已經(jīng)成為了一個重要的民生服務行業(yè)，各地的物業(yè)服務企業(yè)都在快速發(fā)展，甚至有不少企業(yè)憑借優(yōu)良的經(jīng)營管理成功上市。在這里，談一下一物業(yè)服務企業(yè)應該具備的最基本的財務能力。
百度百科這樣解釋企業(yè)的“財務能力”：是企業(yè)施加于財務可控資源的作用力，指企業(yè)所擁有的財務資源和所積累的財務學識的有機組合體，是企業(yè)綜合實力的反映和企業(yè)活力的價值體現(xiàn)。企業(yè)財務能力主要由財務管理能力、財務活動能力、財務關系能力和財務表現(xiàn)能力構(gòu)成。財務管理能力是企業(yè)組織、計劃、控制和協(xié)調(diào)財務活動所具有的獨特知識與經(jīng)驗有機結(jié)合的學識，主要包括財務決策能力、財務控制能力、財務規(guī)劃能力和財務創(chuàng)新能力；財務活動能力是企業(yè)進行財務活動所具有的獨特知識與經(jīng)驗有機結(jié)合的學識，主要包括籌資能力、投資能力、資金運用能力和分配能力；財務表現(xiàn)能力是通過財務會計報表所體現(xiàn)出來的財務發(fā)展能力，主要包括盈利能力、償債能力、營運能力、成長能力和社會認可能力。
這一大段表述看起來又復雜又專業(yè)，其實，對照物業(yè)服務企業(yè)的實際做法來看更容易理解。比如，前文講到的那家深圳市物業(yè)服務企業(yè)的財務管理部經(jīng)理在其文章中列舉了幾項關鍵內(nèi)容，對很多物業(yè)服務企業(yè)都有借鑒意義。其內(nèi)容大致如下：
一是制定財務管理制度，以保證財務工作的整體方向；
二是統(tǒng)籌財務人員的管理，制定培訓及管理機制，制定績效考核機制；
三是全面預算管理，制定各單位目標，明確努力方向，層層落實；
四是統(tǒng)一會計核算軟件和核算制度，規(guī)范財務基礎工作，保證真實高效的財務數(shù)據(jù)采集，以便加強財務分析并給高層提供決策依據(jù)；
五是參與下屬單位的稅務及重大經(jīng)營業(yè)務事項的事前審批管控，提前規(guī)避稅務風險和經(jīng)營風險；
六是統(tǒng)籌資金管理，細化每月資金收支計劃；
七是加強日常監(jiān)督和定期內(nèi)部審計，及時發(fā)現(xiàn)問題和風險，不斷提升管理。
分析來看，以上的內(nèi)容，涉及到財務制度、財務工作機制、財務管理以及財務思維等方面。即便是給到任何一家企業(yè)都適用，不同的是，可以根據(jù)企業(yè)規(guī)模和發(fā)展程度適當調(diào)整。
以財務視角看物業(yè)管理行業(yè)
觀察一個行業(yè)，應該看看頭部企業(yè)。
作為頭部企業(yè)之一，萬物云一直是整個物業(yè)管理行業(yè)觀察和研究的對象，雜志社編輯部也時常就萬物云的創(chuàng)新舉措進行分析討論，每一次刊發(fā)的關于萬物云的文章也備受關注。
萬物云在上市前的招股書里有這樣一些財務數(shù)據(jù)：公司在2019年、2020年、2021年的營收分別為139.27億元、181.45億元、237億元；而其2019年、2020年、2021年，萬物云的員工成本分別占總銷售成本的56.1%、35.2%、36.8%。數(shù)據(jù)顯示，萬物云上市的前一年，也就是2021年，其公司的毛利為40.2億元，毛利率為17%，年內(nèi)利潤為17.14億元。
因為沒有看到更具體的財務數(shù)據(jù)，難以作細致的財務分析。但是，僅從上述數(shù)據(jù)來看，毛利率雖然不是很高，但萬物云的盈利能力是不容置疑的。
近些年，隔三差五有物業(yè)服務企業(yè)上市，資本市場似乎格外青睞物業(yè)管理行業(yè)，一度讓人覺得，物業(yè)管理是個“賺錢”的行業(yè)。以至于，我常常看到編輯部不得不“扣下”一些“物業(yè)上市”類的稿件，為行業(yè)的資本熱降溫。但是，資本的推手還是引爆了一些企業(yè)和物業(yè)人的熱情，總有些企業(yè)按耐不住要上市的沖動。
其實，從財務視角來看，上市是企業(yè)發(fā)展的選擇之一，上市或者不上市，本身沒有任何問題，問題在于因上市確實“虛高”了物業(yè)管理的盈利水平，也就是朱保全先生所擔心的問題。
對于全國各地的中小型物業(yè)服務企業(yè)來說，雖然看不到其財務報表或財務數(shù)據(jù)，但是，物業(yè)管理這個行業(yè)從誕生之初就是一個民生服務行業(yè)，其收取物業(yè)費提供等價服務的商業(yè)模式，決定了其本身的基礎業(yè)務并不能產(chǎn)生較高的利潤率，即便是經(jīng)營管理做得再好的公司也不能，這是其商業(yè)模式所決定的。
事實證明，在人工成本上漲、物業(yè)費價格上調(diào)難度大、疫情防控影響等因素的作用之下，多數(shù)企業(yè)的盈利水平是走低的。
從宏觀角度來看，不管是對企業(yè)而言，還是對整個行業(yè)來說，財務應該是一個“中臺”，其介于決策與運營之間。
因此，物業(yè)管理行業(yè)應該對內(nèi)引導業(yè)內(nèi)企業(yè)學習、認知財務的重要性，在行業(yè)內(nèi)樹立科學的財務觀，用專業(yè)、優(yōu)異的財務能力治理企業(yè)；對外則應該展示、傳播行業(yè)整個的發(fā)展狀況，不被狂熱的資本和少數(shù)的企業(yè)數(shù)據(jù)“帶偏”，讓業(yè)主和社會看到這個行業(yè)的本質(zhì)，看到那些財務數(shù)據(jù)并不華麗卻一直默默無聞服務在業(yè)主身邊的企業(yè)和那些平凡從業(yè)者。
正如肖星教授所說，財務是一門語言，那么，就讓我們“說”好它。
（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2022年第11期）