酬金制對業(yè)主委員會的新要求

文/趙中華 莊宇聰

最近，社會上呼吁酬金制的呼聲漸漲。但從實際情況看，酬金制雖然有很多優(yōu)勢，然而廣泛推廣仍存在較多難點，特別是對業(yè)主委員會提出了更高的要求。

首先分享一個比較成功的酬金制物業(yè)管理小區(qū)：北京市某小區(qū)業(yè)主委員會于2013年成立，2020年進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會換屆改選后，委員為來自各行各業(yè)的精英人士，包括金融行業(yè)、醫(yī)療行業(yè)、通訊行業(yè)等。為了業(yè)主委員會的運(yùn)行和小區(qū)事宜的處理，業(yè)主委員會聘用了一名秘書，負(fù)責(zé)處理日常雜務(wù)。由于《北京市物業(yè)管理條例》剛剛實施不久，委員們還不是很熟悉，于是聘用了常年法律顧問，負(fù)責(zé)法律法規(guī)咨詢以及程序風(fēng)險把控。經(jīng)過學(xué)習(xí)《北京市物業(yè)管理條例》以及物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定后，業(yè)主委員會了解了何為酬金制物業(yè)管理模式、如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同治理小區(qū)，并要求當(dāng)時的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其建立共管賬戶。建立共管賬戶后很長一段時間內(nèi)，由于物業(yè)服務(wù)不到位、業(yè)主滿意度較低，小區(qū)內(nèi)矛盾日益增加，業(yè)主想要更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的呼聲越來越多，2021年7月，業(yè)主委員會決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)咨詢法律顧問、社區(qū)居委會以及屬地街道辦事處后，業(yè)主委員會先后三次召開業(yè)主大會臨時會議。第一次解聘了原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其完成了承接查驗、交接工作，在新物業(yè)服務(wù)企業(yè)到來之前，業(yè)主委員會順利自管小區(qū)；第二次業(yè)主大會授權(quán)了業(yè)主委員會通過公開招標(biāo)的方式選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)；第三次業(yè)主大會授權(quán)了業(yè)主委員會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。由于業(yè)主委員會聘請了專業(yè)的法律顧問，整個程序符合法律法規(guī)的規(guī)定，且新物業(yè)服務(wù)合同為小區(qū)業(yè)主爭取了最大的利益。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)并與業(yè)主委員會建立新的共管賬戶后，小區(qū)面貌煥然一新。

由此成功案例可見，小區(qū)實行酬金制物業(yè)管理模式需要業(yè)主委員會委員熟悉法律法規(guī)、熟悉酬金制、熟悉小區(qū)的基本情況，真正能夠起到監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作用。如果業(yè)主委員會委員平日較繁忙，需要聘請秘書處理日常事宜；業(yè)主委員會委員一般不熟悉法律法規(guī)，還需要聘請法律顧問進(jìn)行咨詢。因此可以發(fā)現(xiàn)，酬金制物業(yè)管理模式對業(yè)主委員會提出了很多新的要求。

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熟悉物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)

業(yè)主委員會為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，需要處理諸多事宜，如召開業(yè)主大會會議、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、與社區(qū)居委會、基層政府進(jìn)行溝通等。業(yè)主委員會在處理如上事宜時，通常面臨對方有法務(wù)或法律顧問，而業(yè)主委員會不熟悉物業(yè)管理的法律法規(guī)，容易陷入困境。另外，在日常工作中也可能在程序上出現(xiàn)紕漏。因此，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)首先熟悉物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，明確哪些為法律禁止事項，哪些地方物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了法律法規(guī)的規(guī)定。如果業(yè)主委員會委員沒有時間學(xué)習(xí)研究法律法規(guī)，也可以聘請第三方法律顧問對日常工作進(jìn)行指導(dǎo)。

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全面了解小區(qū)的情況

酬金制物業(yè)管理模式下，業(yè)主委員會更應(yīng)當(dāng)全面了解小區(qū)的事宜，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目經(jīng)理及物業(yè)服務(wù)員工的基本情況；小區(qū)設(shè)備設(shè)施、公共區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的基本情況；小區(qū)住宅專項維修資金的基本情況；小區(qū)公共收益的具體情況；有訴求業(yè)主的具體訴求以及基本情況。業(yè)主委員會必須對上述事宜了解清楚后，發(fā)生事件時才能夠精準(zhǔn)地把握事件的起因，通過與個別業(yè)主溝通了解訴求、搭建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通的平臺等方式快速精準(zhǔn)解決業(yè)主的問題，維護(hù)小區(qū)的穩(wěn)定。業(yè)主委員會對小區(qū)的資金了解清楚后，也可以更好地發(fā)揮對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督作用，防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用、亂用住宅專項維修資金、小區(qū)公共收益或物業(yè)費。

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仔細(xì)推敲與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同

酬金制物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求更加嚴(yán)格。業(yè)主委員會在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，必須仔細(xì)研究合同條款，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)濫用權(quán)利或增加權(quán)利義務(wù)不對等的格式條款。如在上述酬金制小區(qū)的成功案例中，業(yè)主委員會在新物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對小區(qū)公共資源的使用和經(jīng)營先制定方案，方案經(jīng)業(yè)主大會同意后方可實施。這一定程度上降低了物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用公共收益的風(fēng)險。

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建立業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間規(guī)范的工作機(jī)制

酬金制物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報酬與其服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主滿意度是息息相關(guān)的。在這種模式下，更要求業(yè)主委員會發(fā)揮業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間協(xié)調(diào)、溝通、監(jiān)督的橋梁紐帶作用。因此，建立業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間規(guī)范的工作機(jī)制尤為重要，不能僅僅依靠小區(qū)的議事規(guī)則和管理規(guī)約治理小區(qū)。建立規(guī)范的工作機(jī)制后，業(yè)主委員會可及時將業(yè)主提出的問題反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要做哪些工作也可以快速反饋給業(yè)主，加強(qiáng)了雙方的溝通。另外，業(yè)主委員會還可以建立開放例會制度，定期和熱心業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)召開聯(lián)席會。聯(lián)席會上雙方就項目最近一周的管理情況進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，對存在的問題或可能發(fā)生的問題進(jìn)行研究，找出解決辦法。

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熟悉財務(wù)制度和相關(guān)知識

如前文所述，在酬金制物業(yè)管理模式下，由于業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同管理物業(yè)費賬戶，業(yè)主委員會還需監(jiān)管公共收益、住宅專項維修資金等，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的每一筆收入、支出必須清楚。因此，業(yè)主委員會委員中最好包括熟悉財務(wù)制度的人員，如果確實沒有條件，也可以通過外聘會計師的方式對小區(qū)的費用進(jìn)行監(jiān)管、審計。

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了解審計、評估的流程

在酬金制物業(yè)管理模式下，業(yè)主委員會可以對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行審計或評估，以監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行義務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)經(jīng)過評估后未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金賬戶有異常，業(yè)主委員會可以及時制定方案應(yīng)對，并向業(yè)主公示。

綜上所述，酬金制物業(yè)管理模式雖然是未來的發(fā)展趨勢，但對業(yè)主委員會提出了比較高的要求。筆者建議基層政府多對業(yè)主委員會開展鼓勵培訓(xùn)，業(yè)主委員會也可以聘請第三方機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)、基本制度。另外，建議業(yè)主委員會聘請專業(yè)的財務(wù)、秘書和法律顧問，減少工作錯誤，提高自治能力。

作者趙中華系中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會副主任、北京瀛和律師事務(wù)所物業(yè)管理法律事務(wù)部主任，莊宇聰系北京瀛和律師事務(wù)所律師