上海市中小微物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展探析

作為超大型國際都市，“中小微企業(yè)”在上海市的整體發(fā)展中不可或缺。在上海市物業(yè)管理行業(yè)中，絕大多數(shù)企業(yè)屬于“中小微”，如何把握“紓困解難”政策，對于探尋物業(yè)服務企業(yè)未來發(fā)展之路具有重要作用。

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中小微企業(yè)數(shù)量和分布情況

根據(jù)《2021上海市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》發(fā)布的信息：截止2020年底，在上海市工商注冊的物業(yè)服務企業(yè)共有5733家，其中規(guī)模企業(yè)（綜合能力評價四星、五星級或管理面積超過500萬平方米）169家、中等規(guī)模企業(yè)（綜合能力評價三星級及以下或管理面積超過100萬平方米）867家、小規(guī)模企業(yè)（未獲得星級或管理面積100萬平方米以下企業(yè)）4442家。中小規(guī)模物業(yè)服務企業(yè)合計5309家，占全市物業(yè)服務企業(yè)總數(shù)的92.6%。

綜合以上數(shù)據(jù)可以得出結論：在上海市物業(yè)管理行業(yè)中，“中小微企業(yè)”占到絕對多數(shù)，主要分布在住宅、辦公（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）、公眾、學校和醫(yī)療機構物業(yè)服務等各個板塊，在城市發(fā)展和運營保障以及疫情防控等突發(fā)狀況的處置中發(fā)揮著不可替代的重要作用。

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中小微企業(yè)特點和發(fā)展情況

上海“中小微物業(yè)服務企業(yè)”的主要特點有：

經(jīng)營規(guī)模較小，管理面積和營業(yè)收入都不能形成規(guī)模效應，相對而言，企業(yè)缺乏系統(tǒng)的管理體系，在員工培訓、標準化管理等方面不夠完善，企業(yè)品牌效應得不到彰顯，從而在市場競爭中缺乏競爭力。

上海中小微物業(yè)服務企業(yè)中，有一部分屬于原房管部門轉(zhuǎn)制或區(qū)屬國有企業(yè)服務轉(zhuǎn)型形成的物業(yè)服務企業(yè)。他們承擔著國有企業(yè)老職工的安置任務，同時所提供物業(yè)服務的項目一般規(guī)模不大、小區(qū)陳舊、物業(yè)服務費較低，同時缺乏市場競爭的能力。

上海中小微物業(yè)服務企業(yè)中還有一部分管理面積不大，但經(jīng)營情況較好的企業(yè)，他們主要是建設單位投資或政府系統(tǒng)下屬轉(zhuǎn)型企業(yè)，主要為自主開發(fā)或系統(tǒng)內(nèi)的項目提供物業(yè)服務，這部分企業(yè)委托方單一，但能夠按照建設單位或業(yè)主的要求提供較高標準的物業(yè)服務。

綜合來看，在頭部企業(yè)的優(yōu)勢發(fā)揮、資本市場的關注和資金涌入、以“四?！睘橹黧w的物業(yè)管理邊界被不斷打破、不正當競爭加劇等因素的作用下，上海中小微物業(yè)服務企業(yè)總體發(fā)展舉步維艱。另外，還普遍存在品牌效應難以凸顯、服務品質(zhì)和服務標準難以提升、盈利能力不強等問題，特別是應對諸如疫情等突發(fā)狀況時，往往給企業(yè)帶來較大的經(jīng)營壓力。

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支持政策和落地后的作用

上海目前已經(jīng)出臺了《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》等一系列政策，綜合實施退稅減稅、降費讓利、房租減免、財政補貼、金融支持、援企穩(wěn)崗等助企紓困政策，全力支持相關行業(yè)和企業(yè)克服困難、恢復發(fā)展，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，努力用最小的代價實現(xiàn)最大的防控效果，減少疫情對經(jīng)濟社會發(fā)展的影響。提出的若干方面政策措施包括：支持打贏疫情防控阻擊戰(zhàn)；減輕各類企業(yè)負擔；加大金融支持力度；做好援企穩(wěn)崗工作；支持困難行業(yè)恢復發(fā)展；保持全市生產(chǎn)生活平穩(wěn)有序。

以上政策措施出臺以后，對中小微物業(yè)服務企業(yè)具有一定的紓困作用。通過稅收減免、房租減免、退稅減稅、援企穩(wěn)崗等政策，可以使物業(yè)服務企業(yè)降低成本，緩解由于疫情帶來的資金和企業(yè)經(jīng)營的壓力，使物業(yè)服務企業(yè)能集中精力投入到疫情防控的第一線中去，發(fā)揮疫情防控的主力軍作用。

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上海物協(xié)所采取的舉措

上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對中小微物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展和助企紓困方面也采取了許多舉措，具體內(nèi)容有：

一是成立各類專業(yè)委員會，為物業(yè)管理行業(yè)特別是“中小微企業(yè)”提供專業(yè)服務和技術支持，更近距離地幫助企業(yè)解決由于技術力量不足、專業(yè)性不強引發(fā)的一系列問題。

二是著眼人才培養(yǎng)，加強從業(yè)人員隊伍建設。建立物業(yè)項目經(jīng)理、物業(yè)管理員、綜合維修人員等相關崗位職工培訓體系，加強對一線保全、保綠、保修、保潔人員的崗位培訓。在此同時，開展立功競賽和技能比武活動，提升專業(yè)能力。

三是在本輪疫情突如其來的關鍵時刻，相繼發(fā)出了《關于開展對疫情防控重點區(qū)域物業(yè)人員慰問的通知》《關于助力會員單位聯(lián)手抗疫相關輔助措施的通知》《關于開展2022年度本市物業(yè)服務企業(yè)職工線上職業(yè)培訓和申報補貼的通知》等，助力中小微企業(yè)紓困和發(fā)展。

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困難及最需要幫助解決的問題

首先，中小微物業(yè)服務企業(yè)大部分提供服務的項目規(guī)模較小，老舊小區(qū)較多，物業(yè)服務費標準較低。特別是售后公房、老舊小區(qū)需要靠達標補貼來維持收支平衡。由于達標補貼需要考核評分后核定，往往老舊小區(qū)因配置、管理現(xiàn)狀與業(yè)主的需求多樣化存在差異，考核評分的不確定性使物業(yè)服務企業(yè)不能全額得到補貼，物業(yè)服務企業(yè)收支得不到平衡，最終影響了物業(yè)服務的質(zhì)量和業(yè)主的滿意度。

其次，物業(yè)管理行業(yè)在社會發(fā)展和城市運行中的作用需要進一步得到全社會和政府的認可。在此次疫情防控中，上海物業(yè)人發(fā)揮了不可替代的作用。但是，在切塊式封閉管理中，物業(yè)服務從業(yè)人員未能進入城市基本生活保障人員范疇，他們被封閉管理后無法進行正常出勤，造成物業(yè)服務人員嚴重缺編，只能靠加班加點和崗位壓縮來維持運行。物業(yè)服務人員承擔著巨大的壓力和辛勞，但物業(yè)人無怨無悔，希望政府相關部門能夠給予更多的認可和關注。

最后，大部分中小微物業(yè)服務企業(yè)本身經(jīng)營情況較差，遇到疫情，出現(xiàn)大量的加班加點和防疫物資消耗，經(jīng)營成本增長較大。與此同時，由于受疫情影響，部分業(yè)主和物業(yè)使用人的物業(yè)服務費支付也遇到問題，物業(yè)服務企業(yè)面臨較大的經(jīng)營壓力和困難。因此，后疫情時期需要政府相關部門、行業(yè)協(xié)會提供更多的紓困措施。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2022年第4期；供稿單位：上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會）