文/林培
隨著經(jīng)濟發(fā)展和人民群眾生活水平的提高，人們擁有私家車的數(shù)量也在不斷上升，小區(qū)停車難隨之成為了讓人頭疼的事，而由此帶來的業(yè)主和開發(fā)商對于車位“爭奪”的問題也日趨嚴重。
小區(qū)車位歸誰所有？
開發(fā)商能否對車位“只售不租”？
對于此類問題，律師給出專業(yè)解答：小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，有的屬于開發(fā)商擁有、有的屬于業(yè)主共有、有的歸國家所有，至于開發(fā)商對車位“只售不租”行為是否合法，也需要搞清車位的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)再作出判斷。
非規(guī)劃內(nèi)車位為公攤車位
權(quán)屬及收益為業(yè)主共有
浙江省紹興市某開發(fā)商將某小區(qū)業(yè)主委員會訴至法院，要求確認小區(qū)內(nèi)的59個地面車位使用權(quán)歸其所有。
原告是該小區(qū)的建設(shè)單位。原告稱，開工建設(shè)前，公司取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，小區(qū)建成后，59個地上車位經(jīng)當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃部門、測繪部門驗收合格。原告認為，這59個車位是通過競標出讓土地后開發(fā)建設(shè)，且經(jīng)過規(guī)劃、驗收，應(yīng)該歸屬于原告所有。
此外，原告舉證稱，開發(fā)商與買受人簽訂的商品房買賣合同中有專門條款，對建筑區(qū)劃內(nèi)車位問題作出約定，即規(guī)劃用于停放汽車的地上及地下車位使用權(quán)、車庫使用權(quán)、車棚使用權(quán)屬于出賣人。
小區(qū)業(yè)主委員會代表辯稱，小區(qū)的地面車位利用了小區(qū)公共場地的土地使用權(quán)，屬于原告依照規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)范疇，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)屬于全體小區(qū)業(yè)主，原告無權(quán)主張相應(yīng)權(quán)利。
法院經(jīng)調(diào)查核實，涉案的59個地上車位面積均未計入小區(qū)建筑面積，均不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。因此，法院判決駁回了開發(fā)商的訴訟請求。
針對此案的焦點問題，律師解釋稱，小區(qū)規(guī)劃內(nèi)車位、車庫與非規(guī)劃內(nèi)車位權(quán)屬有所區(qū)別。
車位、車庫是小區(qū)業(yè)主共同生活的輔助設(shè)施，屬于小區(qū)的配套設(shè)施。之前的《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條對車位、車庫的權(quán)利歸屬作出明確規(guī)定，現(xiàn)行的《中華人民共和國民法典》第二百七十五條沿用前述規(guī)定，即：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
規(guī)劃內(nèi)車位、車庫是建設(shè)單位在開始建造之初經(jīng)規(guī)劃部門批準，并于建造完成后可以辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位。這種車位具有獨立性、可分性，建設(shè)單位可以通過出售、附贈或出租等書面合同方式，對車位、車庫所有權(quán)的歸屬作出明確約定。
非規(guī)劃內(nèi)車位是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停車形成的車位，沒有包含在最初批準的項目建設(shè)規(guī)劃中，所占用的道路或者場地屬于業(yè)主共有財產(chǎn)，維護費用作為公攤費用由全體業(yè)主承擔(dān)，后續(xù)改擴建車位也應(yīng)由業(yè)主共有。
此案中涉及的59個地面車位，雖在小區(qū)建造之初經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計，但這是為了滿足全體業(yè)主日常生活及公共使用需要保障設(shè)置的規(guī)定數(shù)量或比例的停車設(shè)施，規(guī)劃的初衷并非讓開發(fā)商以出賣等方式獲利。且這59個車位未計入建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。最重要的是，地上車位有別于地下車位，未形成新的使用空間，房地產(chǎn)開發(fā)公司也無額外成本投入，實質(zhì)上是占用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地。因此，法院審理認為，這59個地上車位應(yīng)認定屬于業(yè)主共有，開發(fā)商不能以出售方式進行處分、獲利。
產(chǎn)權(quán)車位一般為開發(fā)商所有
開發(fā)商有權(quán)依法出售出租
按照相關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。開發(fā)商按照有關(guān)單位批準的規(guī)劃圖紙投資建設(shè)的小區(qū)車位，在出售、附贈或出租前，產(chǎn)權(quán)一般屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)決定自營或依法出售、出租。
但是在現(xiàn)實生活中，由于很多小區(qū)的產(chǎn)權(quán)車位售價不菲，因此很多業(yè)主沒有意愿購買產(chǎn)權(quán)車位，而是希望租用小區(qū)內(nèi)的車位。在北京有不少小區(qū)的居民反映，小區(qū)內(nèi)明明有閑置車位，但是開發(fā)商表示車位不面向業(yè)主出租，業(yè)主如果有停車需求，必須購置產(chǎn)權(quán)車位。對此，律師明確表示，此種行為不合法。
《北京市物業(yè)管理條例》第八十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。
也就是說，小區(qū)如果有空置車位，必須提供給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主使用，在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，開發(fā)商才可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
同時，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中明確，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，其行為應(yīng)該符合“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定。
律師認為，開發(fā)商規(guī)定小區(qū)車位“只售不租”，屬于限制業(yè)主通過出租等方式使用車位的權(quán)利，此種情況下，業(yè)主可以向法院提起訴訟，要求法院判決開發(fā)商將空置車位面向業(yè)主出租。
人防車位所有權(quán)屬于國家
開發(fā)商可租不可售
按照國家規(guī)定，高層住宅和公共建筑都要有人防地下室，而人防地下室在平時就充當(dāng)?shù)叵萝噹旃δ?，俗稱人防車庫或人防車位?！吨腥A人民共和國人民防空法》第二條規(guī)定，人民防空是國防的組成部分。因此，人防車位產(chǎn)權(quán)歸國家所有。
《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》明確規(guī)定：地下工程應(yīng)本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則；《中華人民共和國人民防空法》規(guī)定：國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設(shè)，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。按照上述規(guī)定，人防車位平時由作為投資者的開發(fā)商使用管理，使用收益可歸開發(fā)商所有。
對此，律師補充說，新建民用建筑時，開發(fā)商必須依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)建人防工程，這是開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)，人防車位的所有權(quán)仍舊歸屬于國家。開發(fā)商作為人防車位的建設(shè)單位，在平時對其享有使用權(quán)和收益權(quán)。但是，律師強調(diào)，人防車位使用權(quán)必須通過合法程序取得，即開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在人防工程部門辦理備案登記等手續(xù)。
律師提示，人防車位很容易辨識。通常在地下室入口安裝有人防指示牌，人防工程內(nèi)部墻上醒目位置掛有“人防工程平面標注圖示”，標注圖上所標紅線范圍內(nèi)的地下車位為人防區(qū)域車位。而且，人防工程必須有各自的防護單元互相獨立，設(shè)有人防門進行分隔，要有防護通道和密閉的防爆門。人防車庫或車位無法辦理產(chǎn)權(quán)證。
因為人防車位產(chǎn)權(quán)歸國家所有，所以開發(fā)商不可出售，僅可出租，否則就是侵犯了國家對人防工程的所有權(quán)，并且租期最長不能超過20年，超過20年的租賃合同超過部分無效。